Baixarà el preu de l’habitatge? Pujarà el de les hipoteques?
13 maig, 2020 | Antonio Beltrán
Last Updated on 4 anys by Antonio Beltrán
És difícil pronosticar què passarà les setmanes o els mesos vinents. Tot depèn de l’evolució del nostre encara desconegut coronavirus i de la gestió que faci de la situació creada el Govern d’Espanya.
Justament és aquesta incertesa la que farà que aquelles persones que estiguin pensant a adquirir un habitatge o a vendre el que tenen posposin durant algun temps la decisió, fins que disposin d’una mica més de claredat sobre quina ha de ser la marxa dels esdeveniments en el futur.
Aquesta situació provocarà una aturada de la venda d’habitatges i, en conseqüència, qui tingui pressa a vendre ajustarà a la baixa el preu del seu.
La meva recomanació per als qui vulguin vendre és que, si no tenen una necessitat urgent de fer-ho, no ho facin. Si posen a la venda el seu immoble per comprar-ne un altre, es trobaran que el preu de la propietat que volen adquirir també ha baixat.
El missatge per als compradors és que el mercat els pertany: vet aquí el millor moment per dur a terme una operació de compra i per presentar contraofertes, tant al mercat de segona mà com al d’obra nova.
La compra i la venda d’un immoble genera un impacte econòmic alt en qualsevol família. Per aquesta raó, des d’hipotecasplus.es juntament amb smartplus30.com apostem per la seguretat i oferim orientació als nostres clients a través dels nostres sistemes predictius i comparatius sobre els preus a què estan comprant o venent.
Preveiem que els preus de l’habitatge baixaran entre un 5 % i un 20 %, segons la població i la mena d’immoble.
Els preus baixaran de manera més acusada, principalment, en aquelles zones situades fora de les localitzacions prime i allà on l’habitatge sigui més econòmic, a causa que la població local d’aquestes àrees pot estar més afectada per la crisi econòmica i l’atur.
Encara que es comenta, així mateix, que les reduccions de preus afectaran més els immobles de segona mà que l’obra nova, la meva opinió sobre això és que tots dos sectors es veuran afectats de manera similar.
Atès que el lliurament dels habitatges es fa uns mesos després del pagament de les arres, o fins a un any i mig més tard, a aquells clients nostres que han decidit comprar els demanem que prenguin en consideració aquests factors:
- Que l’oferta hipotecària d’avui és una, però que dintre d’uns mesos pot ser diferent i, en conseqüència, és molt possible que la quota que hagin de pagar pel préstec sigui diferent de la que inicialment havien previst.
- L’evolució de l’empresa en què treballen, que han de seguir molt atents.
- Que no estan obligats a subrogar-se a la hipoteca del promotor.
- I que poden condicionar les arres a l’obtenció de la hipoteca futura, sempre que ho accepti el promotor.
La baixada del preu de l’habitatge dependrà en gran mesura de com es porti a terme la desescalada del confinament, i de quines siguin les conseqüències de la pandèmia en el mercat de treball..
El nombre de compravendes baixarà entre un 15 % i un 25 %, continuant la tònica de l’any passat.
El valor mig de les vendes va caure un 3,2% el 2019, fins als 502.000 €, mentre que el 2020, abans de l’efecte coronavirus, ja havien caigut un 1,3 %.
Aquest efecte porta com a conseqüència una disminució considerable de les compres per part d’estrangers, ateses les restriccions aèries i les frenades econòmiques als seus països d’origen.
Segons Tinsa, “la ciutat de Madrid va registrar una variació interanual del 2,3 % (+0,4 % intertrimestral), mentre que a Barcelona el valor mig es va reduir un 1,6 % l’últim año, després de caure un 0,5 % la taxa intertrimestral. En un escenari de preus estabilitzats, la Ciutat Comtal suma tres trimestres consecutius de descensos interanuals”.
“A Barcelona –continua Tinsa– tornen a registrar descensos interanuals de preus els mateixos districtes que ho van fer el darrer trimestre de 2019 (Ciutat Vella, l’Eixample, Gràcia, Nou Barris, Sant Andreu i Sant Martí), mentre que la resta mostren increments reduïts, a excepció de les Corts. A Madrid encara predominen les evolucions a l’alça en la majoria de districtes, i en destaquen el 7,9 % de Puente de Vallecas i el 7,7 % d’Arganzuela, tot i que ja apareixen descensos anuals i ja no s’observen augments superiors al 10 %, ni tan sols en localitzacions de la perifèria”.
“Els districtes més cars, ubicats a Madrid i Barcelona i amb xifres superiors a 4.000 €/m2, són els de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín, Retiro i Arganzuela (Madrid), i Sarrià-Sant Gervasi, les Corts i l’Eixample (Barcelona).”
Cal indicar que aquestes dades que ofereix Tinsa són d’abans de la crisi. L’impacte econòmic d’aquesta no farà res més que aguditzar aquests fenòmens.
El preu de l’habitatge es podria estabilitzar a partir de 2021
Què passarà amb les hipoteques?
Se seguiran concedint hipoteques als qui puguin demostrar que tenen capacitat per pagar-les; de manera que res de nou ni de l’altre món en aquest respecte.
Es continuaran comercialitzant amb èxit hipoteques amb taxes fixes, que ja representen el 44 % del mercat hipotecari, segons l’Associació Hipotecària Espanyola (AHE).
Al tancament de l’any passat, les operacions en què l’import del finançament era inferior al 80 % del preu de compra representaven el 87,3 % del total, mentre que per al 12,7 % restant aquest import era superior al 80 % del preu. Aquesta dada indica clarament que aquelles persones que aspiren a comprar un habitatge han d’aportar com a mínim el 10 % del preu de la compra més les despeses d’escriptura, o bé les despeses d’escriptura i una garantia addicional en substitució del 10 %.
A aquelles persones que disposin d’estalvis i amb ocupacions laborals i empreses que no s’hagin aturat, o que es reincorporin al mercat amb agilitat, se’ls presenta una oportunitat excel·lent de compra. Aquesta situació favorable podrà durar aproximadament un any. Situació que també aprofitaran els inversors, ja que el lloguer continua sent una opción molt interessant, tenint en compte les baixes taxes d’interès.
Pujarà el preu de les hipoteques?
Durant la crisi de 2008 els preus van pujar, i ens trobàvem amb ofertes comercials d’euríbor més 2 o 2,5 punts percentuals (encara no es comercialitzaven hipoteques amb taxa fixa).
Actualment es repeteix una situació similar a la que hi va haver durant aquella època, i és que els bancs no es refien els uns dels altres, cosa que ha portat l’euríbor a pujar, encara que continua en negatiu i no s’espera que passi aviat al terreny positiu.
Segons com sigui l’evolució de l’economia i de les empreses, i el grau en què es generi morositat, els preus a què es comercialitzen les hipoteques es podrien mantenir o bé pujar.
L’abril de 2020, l’euríbor segueix una tendència alcista, impulsa pel Covid-19
La meva recomanació per a hipoteques a terminis de 10 o 15 anys és contractar-les amb taxes d’interès variables més que no pas fixes.
Qui seran els compradors?
- Aquelles persones que disposin com a mínim del 10 % del preu de compra més les despeses, o que disposin de les despeses més un aval sobre un immoble lliure de càrregues.
- Aquelles persones per a les quals la quota de la hipoteca no superi més del 35 % o 40 % del seus ingressos. (Cal posar molta atenció als préstecs personals, que redueixen la capacitat de compra i fan que no es pugui adquirir un habitatge que sense el préstec es podria comprar.)
- Aquelles persones que gaudeixin d’un contracte de treball indefinit d’un any d’antiguitat si més no. No es tenen en compte els ingressos d’aquelles amb contracte de treball temporal.
Qui són els que poden resultar més afectats per aquesta crisi?
Com indica José García Montalvo, “sabem que els joves que entren al mercat laboral en períodes de crisi tenen més episodis d’atur, salaris inferiors i una temporalitat més gran”. Per tant, seran els joves els que tindran més problemes per accedir a un habitatge, fins i tot si baixen els preus. A més, els joves hauran de pagar en el futur, via impostos, el deute econòmic deixat per la reducció d’activitat durant la crisi. Tot plegat redundarà en un augment de la desigualtat d’aquest sector de població respecte dels grans.
I al costat dels joves, el sector de població que se’n ressentirà més serà el format per tots aquells treballadors afectats per un ERTO, les empreses dels quals no aconsegueixin superar el període de crisi, cosa que desafortunadament els portarà a acréixer les llistes de l’atur.
Empreses i institucions de prestigi que es pronuncien sobre l’evolució del preu i la demanda de l’habitatge:
