El mal repartiment que es fa del domicili familiar

10 setembre, 2019 | Antonio Beltrán

El present article s’origina en un cas real que he tingut l’oportunitat de seguir molt de prop. Els va succeir a uns amics meus que al seu dia es van casar, es van comprar un pis que van posar a nom de tots dos, van tenir fills i, al cap d’uns anys es va separar i, d’acord mutu, ell va deixar l’habitatge però en va seguir pagant la hipoteca religiosament, despesa que va assumir juntament amb el lloguer del seu nou pis i, com no podia ser de cap més manera, juntament amb la part que li corresponia de la manutenció dels fills comuns.

Passats els anys i ja pagada la hipoteca, tots dos van refer les seves vides amb terceres persones i es van plantejar què fer amb l’antic pis compartit. Després de sospesar diferents opcions, al final van decidir que ella es quedava amb l’habitatge sencer mitjançant la compra del 50 % que era propietat d’ell –operació que es denomina extinció de condomini–, mentre que ell adquiria un nou pis. Es podria suposar que, atès que ell reinvertia els guanys de la venda de la seva part del pis comú en un nou habitatge, no estaria obligat a pagar impostos per aquests guanys; però sí que ho va haver de fer. En el cas que tots dos haguessin decidit vendre a terceres persones, la situació hauria estat exactament la mateixa.

Les limitacions de l’exempció d’impostos per venda d’habitatge habitual quan s’està obligat a abandonar la llar

Una de les situacions fiscals més injustes a què es pot enfrontar un ciutadà és, en efecte, veure’s obligat a pagar una quantitat elevada d’impostos quan ven els seu habitatge habitual i aquesta venda té com a objectiu la compra d’un altre habitatge. Per tal motiu, és positiu que l’Agència Tributària hagi establert i mantingui una exempció fiscal en el beneficis aconseguits per la venda de l’habitatge habitual en el cas que se’n vulgui comprar un altre, encara que financi part de la nova compra amb una hipoteca. La normativa tributària, en resum, indica aquests dos punts:

–“Els guanys patrimonials obtinguts en la transmissió de l’habitatge habitual del contribuent poden resultar exempts quan l’import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en l’adquisició d’un altre habitatge habitual o en la rehabilitació d’un habitatge destinat a tenir aquest caràcter.”

–“Quan, per adquirir l’habitatge habitual transmès el contribuent hagués utilitzat finançament aliè, es considerarà com a import total obtingut en la transmissió el valor de transmissió en els termes previstos en la Llei de l’impost, menys el principal del préstec pendent d’amortitzar.”

El problema és que l’Agència Tributària és molt restrictiva en el termini de reinversió, perquè estableix que es podrà fer “d’una sola vegada o successivament”, en un termini “no superior a dos anys, comptats de data a data, que poden ser no només els posteriors sinó també els anteriors a la venda de l’habitatge habitual previ”; un termini que pot quedar curt en molts casos, com en un divorci. 

Una normativa allunyada de la realitat del ciutadà

Tot aquest benefici pivota en un punt clau, que l’habitatge es consideri habitual. El legislador ha establert uns requisits estrictes per confirmar aquest element, com ara que hagi estat habitat durant un termini de tres anys, però amb excepcions. Així, dictamina que s’entendrà que l’habitatge va tenir el caràcter d’habitual quan, malgrat que no hagi transcorregut aquest termini, es produeixi “la mort del contribuent o hi concorrin altres circumstàncies que demanin necessàriament el canvi de domicili, com ara celebració de matrimoni, separació matrimonial, trasllat laboral, obtenció de la primera feina, canvi de feina o d’altres anàlogues justificades”.

Amb aquest punt complim un dels requisits. Si l’habitatge l’hem ocupat, per exemple, durant dos anys i s’ha produït una separació matrimonial, el termini mínim de tres anys no s’interromp per la separació. Però això topa amb el reglament de l’IRPF, que al seu article 41 bis 3, afegit l’any 2013 a través del Reial decret 960/2013, indica que “l’esmentada edificació constitueixi el seu habitatge habitual en aquest moment o hagi tingut aquesta consideració fins a qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió”.

Aquest és el criteri que mana, tal com ha indicat la Direcció General de Tributs en diverses resolucions: V1994-08,V2141-15 i la darrera de moment, la V0068-19 de 14 de gener de 2019, que un cop més confirma que “pel fet que l’habitatge hagi deixat de tenir la consideració d’habitatge habitual per al consultant, segons l’escrit de consulta, fa ja més de sis anys, amb motiu de la sentència judicial de divorci, atès que aquest immoble s’ha venut el març de 2018, no es compleix el requisit que l’habitatge hagi tingut la consideració d’habitualper al consultant en el moment de la venda o en qualsevol dia dels dos anys anteriors a la data de transmissió. Per tant, no resultaria aplicable l’exempció per reinversió en habitatge habitual al guany patrimonial que es pugui generar en la seva transmissió.”

En definitiva, l’Agència Tributàriapermet considerar habitual l’habitatge abans de fer tres anys perquè hi ha un motiu justificat per l’abandonament de l’habitatge, però imposa un termini màxim de dos anys des que es deixa l’habitatge per poder vendre’l i acollir-se a la reinversió. Si tenim en compte que els processos de separació sovint s’allarguen d’aquest temps, el perjudici per a moltes persones és enorme.

No s’ha d’oblidar que aquest no és l’únic cas d’exempció. També estan exempts pels guanys patrimonials derivats de la transmissió de l’habitatge habitual els més grans de seixanta-cinc anys o les persones en situació de dependència severa o de gran dependència. Aquesta exempció permet disposar de tot l’import aconseguit en la venda sense que calgui transformar-lo en una renda vitalícia, supòsit que també permet la exempció d’impostos en el cas d’habitatges que no siguin l’habitual. D’aquesta manera es pot donar el cas que unes persones grans deixin la seva llar per traslladar-se a la d’un fill o a una residència per raons de salut, per exemple, i si venen després la seva casa no es puguin beneficiar de l’exempció pel fet que no és l’habitatge habitual.

En tot cas ens trobem amb un altre clar desfasament entre la legislació fiscal –no oblidem que l’últim canvi en què es va consolidar aquest criteri es va incorporar l’any 2013– i la realitat. El mateix Defensor del poble va publicar una recomanació ’abril de 2017 perquè s’establís “una excepció en el còmput del termini dels dos anys previstos per aplicar l’exempció per reinversió en habitatge habitual, en els casos en què s’hagi deixat de residir en l’immoble per causa de divorci o separació judicial”.Aquesta petició va ser rebutjada por l’Agència Tributària.

Tot això deixa clar que és important tenir el millor assessorament sobre la normativa per no patir una minva econòmica tan important com aquesta.