Finançament de locals comercials i naus industrials
3 juliol, 2017 | Antonio Beltrán
Last Updated on 5 anys by Antonio Beltrán
Durant aquesta setmana he atès quatre clients que volien comprar un local. A dos d’els els he dit que no els podia ajudar en l’obtenció del finançament, ja que me’l demanaven que cobrís el 100 % del preu del local, i més encara, un d’ells pretenia també que li financéssim les despeses, i tot això sense aportar-hi cap garantia addicional. Pel que fa als altres dos, vam seguir fins a ultimar els detalls del procés de finançament.
Me he animat a escriure aquest article a causa de la falta d’informació disponible sobre l’obtenció de finançament de locals comercials i naus industrials. Hi ha moltes persones que pensen que finançar un local és igual que finançar un pis; res més lluny de la realitat.
D’aquests dos clients amb qui vam concloure el finançament, el primer volia aprofitar que passava per un bon moment econòmic per comprar un local més gran, ja que el seu d’aleshores se li havia quedat petit i a més era de lloguer. El segon client ens el va presentar una agència immobiliària de Mataró i va aportar a la compra d’un local —que buscava com a inversió— un 30 % del seu preu.
El finançament per a locals comercials i naus industrials té unes condicions diferents que per a l’habitatge.
A quina mena de clients financen els bancs la compra d’un local comercial o d’una nau industrial?
- Als empresaris o autònoms que vulguin ampliar i expandir el seu negoci, si acrediten que tenen experiència i beneficis.
- A totes aquelles persones que vulguin invertir en la compra d’un local en comptes d’un pis.
- A aquelles persones que, desitjant iniciar una activitat comercial, puguin demostrar coneixements tècnics i aportin garanties suficients per al finançament.
El finançament de locals comercials i naus industrials es pot aconseguir per dues vies:
A. HIPOTECA
B. LÍSING IMMOBILIARI
A. HIPOTECA
La possibilitat d’aconseguir el màxim import finançat dependrà d’aquests factors:
1. Si l’objectiu de la hipoteca és ampliar i expandir el negoci, acreditant els beneficis de l’empresa serà fàcil obtenir finançament per un import de fins a un 70 % del preu del local.
2. Si es tracta simplement d’invertir en la compra del local per llogar-lo posteriorment, el banc s’atindrà a la capacitat econòmica del sol·licitant i en el millor dels casos podria arribar a concedir fins al 70 % del preu.
3. Si la finalitat del finançament és iniciar una nova activitat professional, el seu import serà més baix i es demanaran garanties addicionals, com ara avaladors. Com a molt es podria aconseguir entre el 50 % i el 60 % del preu del local, ja que el risc és més gran a causa de la falta d’experiència del sol·licitant.
Amb la hipoteca podem arribar a aconseguir finançament per un import d’entre el 50 % i el 70 % del preu del local o la nau industrial.
El percentatge de finançament també dependrà d’aquests factors:
1. La ubicació del local i l’activitat que s’hi farà.
2. El rating o qualificació de risc de què disposen l’empresa o l’autònom. Com més bona sigui aquesta qualificació, més gran serà el percentatge de finançament. Als particulars se’ls aplica un índex semblant, l’scoring o situació de solvència.
Taxes d’interès i terminis de les hipoteques per a locals comercials i naus industrials
Òbviament, com que es tracta d’un negoci o inversió, el preu de la hipoteca per a locals comercials i naus industrials és més alt que si la hipoteca es destina a la compra d’un pis o una casa, i el seu termini és inferior, perquè el negoci ha de ser capaç de fer el pagament en el temps més curt possible. També és cert que quan els bancs no acaben de tenir totalment clar atorgar el finançament, tot i que vulguin fer-ho, limiten el risc en el termini.
La taxa d’interès aplicada actualment varia entre l’euríbor més dos punts i l’euríbor més quatre punts.
El termini que es pot aconseguir se situa entre els dotze i els quinze anys, i excepcionalment es pot arribar fins als vint anys.
Obtenir els preus i els percentatges més bons de finançament dependrà, en definitiva, del rating de l’empresa o de l’scoring de la persona particular.
B. LÍSING IMMOBILIARI
El lísing és un arrendament financer que només està destinat a finalitats empresarials i professionals. No té aquesta opció el client que vol comprar un local com a inversió.
Amb el lísing immobiliari s’aconsegueixen tres avantatges:
1. Permet obtenir un finançament superior a la hipoteca, que pot arribar al 100 % del valor d’adquisició.
2. Té avantatges fiscals.
3. Hi ha l’opció de compra al final del contracte.
La duració mínima del contracte és de deu anys. L’estudi per a la concessió del lísing immobiliari és igual que per a la concessió de la hipoteca.
Amb el lísing immobiliari podem aconseguir que ens finaciïn fins al 100 % del preu del local.
Què és millor, una hipoteca o el lísing immobiliari?
- Hipoteca: el mercat de préstecs és més competitiu en qüestió de preus que el mercat del lísing, on hi ha més empreses que al primer. D’altra banda, la hipoteca es concedeix sobre un local o una nau industrial que estan al vostre nom, i en conseqüència sempre us queda marge per buscar més finançament arribat el cas, o fins i tot, en una situació adversa, podeu vendre i capitalitzar-vos. A més, probablement, la hipoteca sempre serà més barata que un lloguer.
- Lísing: amb aquest sistema aconseguiu finançar fins al 100 % del preu del local, les despeses es poden finançar en còmodes quotes i hi ha avantatges fiscals. No obstant això, hi ha un límit d’optimització fiscal, més enllà del qual ja no hi ha cap avantatge. Amb el lísing, d’altra banda, no us descapitalitzeu, i els diners que no aporteu al finançament el podeu fer servir en l’activitat pròpia.
Alternativa per a l’adquisición de locals o naus industrials, quan cap banc us vol donar finançament
Una altra solució a què podem recorrer és el lloguer amb opció de compra. Si el propietari de l’immoble no té una necessitat específica de vendre, podem pactar que les quotes es vagin restant del preu pactat. En cas que no fem efectiva l’escriptura quan s’havia determinat, els diners lliurats tindran la consideració de lloguer.
La documentació sol·licitada per les entitats financeres és l’habitual en el cas de les persones físiques. Les empreses han d’aportar la que detallem a continuació:
Declaració de l’impost de societats (models 200 i 201) dels tres exercicis últims.
- Declaracions de l’IVA, resums anuals (model 390) dels tres exercicis últims.
- Declaracions de l’IVA, resums trimestrals (model 303) dels quatre trimestres últims.
- Declaracions de l’IRPF, resums anuals, corresponents a les retencions als treballadors, als professionals independents que hagin prestat algun servei a l’empresa i als lloguers, si és el cas (models 190 i 180, si és el cas) dels tres exercicis últims.
- Declaracions de l’IRPF, resums trimestrals (modelo 110) dels quatre trimestres últims.
- Declaracions de l’IRPF, resums trimestrals (model 115) dels quatre trimestres últims (lloguer).
- Balanç de sumes i saldos amb tres dígits i a nivell de subcompte a data de 31 de desembre d’aquells exercicis tancats, en el seu cas, dels tres exercicis últims.
- Balanç de sumes i saldos amb tres dígits i a nivell de subcompte a data actual.
- Detall del saldo dels clients amb expressió de l’antiguitat d’aquest saldo.
- Certificat de corrent de pagament emès per l’Agència Tributària.
- Nombre d’empleats que treballen a la societat.
- Detalls dels proveïdors i dels préstecs bancaris amb l’import dels venciments per mesos.
- Pressupost econòmic i financer de l’exercici actual i/o del següent.
- Existència de qualsevol mena de contracte mercantil.
- Existència de contractes de lísing o rènting.
- Existència de pòlisses de crèdit o avals.
Aquesta és la documentació que demanen els bancs, si bé a algunes empreses no els caldrà aportar-la tota. Per fortuna, avui dia la podem tenir a l’abast immediatament només accionant un botó. Demana el teu préstec
