Hipoteca d’autopromotor o autoconstrucció

17 desembre, 2018 | Antonio Beltrán

Resum dels elements fonamentals de la hipoteca per a autopromoció o autoconstrucció, habitatges modulars i rehabilitació

• La situació ideal és que el terreny on s’ha de construir o la casa que es tracta de rehabilitar siguin de la nostra propietat i no tinguin càrregues pendents, és a dir, que estiguin lliures d’hipoteques.
• En el supòsit que no en siguem els propietaris, ens caldrà disposar dels diners per cobrir els permisos, el projecte i una part de l’obra. En conjunt hauríem de ser capaços d’aportar entre un 20 % i un 30 % dels costos totals.
• La casa ha d’estar ancorada al terreny; dit d’una altra manera, cal que tingui fonaments.
• El solar corresponent ha d’estar qualificat com a terreny urbà.
• Així mateix, haurem de disposar del vistiplau del Col·legi d’Arquitectes al projecte.
• Cal que el projecte d’execució estigui totalment elaborat.
• També cal que tinguem a punt la llicència municipal d’obres.
• La casa ha de comptar amb la certificació d’eficiència energètica.
• El percentatge de la inversió se situa entre un 80 % per a les primeres residències i un 60 % en el cas de les segones residències.
• L’interès de la hipoteca pot ser de taxa fixa o variable.
• Mentre es duen a terme les obres, es paga només la carència de capital de la hipoteca.
• Un cop acabades les obres, es pagarà la hipoteca de manera normal, és a dir, cobrint la devolució del capital més els interessos.

Torno a escriure sobre la hipoteca d’autopromoció o autoconstrucció, atès que darrerament hem tingut nombrosos clients que han decidit construir-se la seva casa i tots plantegen qüestions similars. Com que no es tracta d’una hipoteca habitual, volen que els expliquem aquest procés i també que els orientem sobre la construcció.

Intentaré combinar les explicacions des del punt de vista financer i des del punt de vista del constructor.

Haig de fer una advertència prèvia: el que he fet ha estat, d’una banda, documentar-me, i en segon lloc, preguntar a col·laboradors nostres com ara arquitectes o arquitectes tècnics. Pretenc fer un esbós del tema i d’això es tracta tan sols; de cap manera es pot considerar una guia completa, i a l’interessat li cal, en tot cas, seguir les indicacions de l’arquitecte que contracti per dirigir el projecte.

Una hipoteca d’autopromotor o autoconstrucció es destina a finançar la construcció de una casa en un terreny de propietat o a rehabilitar un habitatge també de propietat de quin la sol·licita.

El percentatge de finançament se situa entre el 50 % i el 70 % del cost de la construcció o rehabilitació, cosa que significa que l’interessat ha d’aportar entre un 50 % i un 30 % del cost més les despeses d’escriptura.(Atenció: les despeses d’escriptura suposen el 10 % de l’impost de transmissions patrimonials, o el 21 % si qui ven el terreny o la casa és una empresa.)

El terreny o la casa a rehabilitar han de ser de propietat de l’interessat. La situació ideal és que estigui lliure de càrregues, és a dir, sense cap hipoteca. Aquells que necessitin finançament per la compra del terreny o de la casa a rehabilitar és millor que disposin d’una altra propietat lliure de càrregues en què recolzar-se per a la compra. Aquesta propietat pot ser pròpia o de tercers (pares, avis…), que hipotecarem per aconseguir fons amb què finançar la compra.

El banc, per regla general, ens concedirà un 50 % de la valoració de l’habitatge que tenim en propietat, i entre un 60 % i un 80 % del que ens preparem a construir.

Posteriorment, tan aviat com aconseguim el certificat de fi d’obra i la llicència de primera ocupació, procurarem cancel·lar aquesta hipoteca.

Una consideració complementària. Per construir una casa, ja sigui de tipus tradicional o per mòduls, o rehabilitar un habitatge, cal disposar de diners. En aquesta mena d’hipoteca no es finança el 100 % més les despeses, per moltes garanties que aportem o per molt elevats que siguin els nostres ingressos.Necessitem disposar, almenys, d’entre un 20 % i un 30 % de la quantitat final de la hipoteca que ens preparem a sol·licitar.

I també, com en el cas de qualsevol altra hipoteca, ens caldrà fer càlculs per assegurar-nos que podrem fer front al pagament de la part del procés que estarà a càrrec nostre, i de les quotes finals, una vegada ja estigui la casa acabada.

Partiré del tipus de finançament que els nostres clients ens reclamen:

1. Encara no han comprat el terreny o la casa a rehabilitar i a més necessiten pràcticament la totalitat del finançament.
2. Han comprat el terreny o la casa a rehabilitar però els tenen hipotecats i ara volen començar la construcció o rehabilitació.

En el primer caso el banc demanarà que els clients aportin, tal com he dit anteriorment, entre un 50 % i un 30 % del preu més les despeses d’escriptura. S’ha de comptar que, la major part de les vegades, els clients no disposen d’aquests diners, sinó tan sols d’un 30 % com a molt.

En el segon cas el banc no els concedirà més diners per començar la construcció o la rehabilitació, perquè no ha rebut prou garanties.

Tornant al primer cas: per comprar, la millor manera es tenir un immoble lliure de càrregues, nostre o d’un familiar. El que farem és hipotecar-lo per aconseguir fons amb què portar a terme la compra. Un cop l’hàgim efectuat, hem de tenir present que començarem a pagar la quota de la hipoteca el mes següent.

Tornant al segon cas: per continuar els plans de construcció la situació ideal també és comptar amb un immoble lliure de càrregues que puguem oferir al banc com a garantia, de manera que puguem obtenir el finançament necessari per a la construcció o rehabilitació. Sé que no descobreixo res de nou, ja que, si una persona es troba en aquesta situació, el banc ja li haurà proposat aquesta solució. Però em sembla necessari comentar-ho per evitar sorpreses a aquells que encara no han decidit com dur a terme la compra.

El banc lliura una primera certificació del 50 % de la hipoteca autoritzada. Amb això comprem el terreny i comencem l’excavació. Aquesta mena d’hipoteca, tot i així, no és la que prefereixen els bancs, perquè el risc per a ells és molt més gran; per aquest motiu són estrictes i avaluen el risc de manera més rigorosa.

Fases de la construcció i del seu finançament

Ja hem comprat el terreny o la casa a rehabilitar. Ara toca sol·licitar la hipoteca d’autopromotor o autoconstrucció. És el moment de decidir què mena de casa construirem o com serà la rehabilitació, i traslladar les nostres idees al paper, cosa que comporta contractar un arquitecte per elaborar el projecte d’obra bàsic i d’execució.

L’arquitecte, segons vaig comentar a l’article anterior,ens indicarà l’estil de construcció que podem fer i quants metres podem construir. També si es tracta d’una rehabilitació. Després presentarem el projecte al banc perquè el valori un taxador; és un requisit imprescindible que el visi el Col·legi d’Arquitectes corresponent.

La documentació que cal presentar al banco és aquesta:

1. Declaració d’obra nova en construcció.
2. Assegurança a tot risc mentre es porta a terme l’obra.
3. Projecte d’obra visat pel Col·legi d’Arquitectes.
4. Llicència d’obres en vigor.
5. Comprovants del pagament d’impostos de l’obra.
6. Assegurança de garantia decennal (opcional).

Suposem que el taxador valora el projecte en 100.La valoració es refereix al cost d’execució material i no inclou ni llicències ni impostos. El banc finançarà entre un 60 % i un 80 % del cost, i la resta l’haurà d’aportar l’interessat, igual que el cost de les llicències i els impostos.

És el moment d’una altra observació complementària. Aleshores, quants diners ens faran falta per a aquesta mena de construcció?

Per a la construcció o la rehabilitació hem de disposar d’entre un 20 % i un 40 % del cost total del projecte, i això després d’haver aportat ja un mínim d’entre un 20 % i un 30 % del valor del terreny o de la casa a rehabilitar per dur a efecte la compra.

Les obres de construcció poden prolongar-se d’un a tres anys, i una rehabilitació entre un i dos anys, depenent del seu abast. Durant aquest període anirem pagant quotes amb carència de capital pels diners que el banc ens hagi lliurat per a la construcció o rehabilitació, quota a la qual caldrà sumar la que ja estem pagant si hem hagut de finançar la compra del terreny o la casa a rehabilitar. Tan aviat com s’hagin acabat les obres, passarem a tenir una hipoteca normal i corrent a taxa fixa o variable.

Suposem que hem aconseguit que el banc ens financi el 80 % del projecte. L’entitat ens anirà lliurant els diners a mesura que avancin les obres, un cop hagi avaluat el que s’ha executat, de la qual cosa tindrà notícia exacta mitjançant les certificacions d’obra.

Les certificacions recullen els mesuraments del treball elaborat durant un determinat període, sobre la base del pressupost: el cost dels materials que s’han fet servir, de la mà d’obra i d’altres complementaris, i inclouen, així mateix, les eventuals modificacions introduïdes durant l’execució de l’obra. Aquests documents es preparen segons la forma i en els terminis que s’especifiquen al contracte; els confecciona la direcció facultativa de l’obra, i els ha de visar el Col·legi d’Arquitectes per garantir-ne l’exactitud davant la propietat, la promotora, l’entitat financera o l’organisme que els sol·liciti.

Pot passar que el constructor demani diners a la bestreta per al per pagar els materials o que sorgeixin desviacions pressupostàries. Per evitar aquestes situacions, convé pactar des de bon començament com es faran els pagaments. És normal que el constructor cobri passats 60 dies de l’execució del treball, un període que coincidirà amb el cobrament de la certificació d’obra.

També és molt important que portem un control de la recepció de materials i de l’execució dels treballs. La factura que ens presenti el constructor ha de detallar les feines fetes, cosa que es coneix com relació valorada, que ens permetrà conèixer què estem pagant exactament. Aquesta factura la lliurarem a la direcció facultativa de l’obra (és a dir, a l’arquitecte) perquè verifiqui que tot es fa d’acord amb el projecte.

El banc només finança el projecte d’execució material, fet que comporta que haurem d’evitar baixar el pressupost per pagar menys impostos, perquè en aquest cas no disposarem de prou diners.

Construir una casa no és com muntar un moble d’Ikea. Se entén que els propietari vulgui intervenir fent coses “pel seu compte” per estalviar diners, però no és la millor idea, i a més el banc no l’acceptarà.

Per aquesta raó cal, en primer lloc, contractar un arquitecte, que tindrà al seu càrrec la coordinació de tota l’obra i, per tant, també de tots els professionals que hi intervenen.

Aquests professionals són:

1. Arquitecte, com a màxim responsable.
2. Arquitecte tècnic o aparellador. Com a delegat de l’arquitecte a peu d’obra, té un contacte més estret amb totes les feines.
3. Coordinador en matèria de seguretat i salut en la construcció. Es requereix per a obres de rellevància i quan intervenen a la vegada treballadors d’especialitats diferents.
4. Organisme de control tècnic de l’edificació (OCT; només en obra nova). A més de arquitecte i de l’arquitecte tècnic és obligatòria la presència d’un organisme de control tècnic de l’edificació només quan s’hagi de constituir la pòlissa d’assegurança decennal. Es tracta d’un altre arquitecte tècnic, que supervisa l’execució de les obres.
5. Laboratori de control de qualitat. Fa estudis de control de qualitat, com ara l’estudi geotècnic del terreny o el de diferents materials.

Requisits previs

L’arquitecte redacta un document conjunt anomenat projecte bàsic i d’execució. El projecte bàsic és imprescindible perquè l’Ajuntament corresponent ens atorgui la llicència urbanística, mentre que el projecte d’execució es necessita per poder iniciar les obres.Així mateix haurà de redactar un projecte de demolició si cal tirar a terra algun edifici per iniciar les obres.

També és necessari dur a efecte un estudi de seguretat i salut en la construcció, que pot ser de dues menes: bàsic, si el cost de l’obra no supera els 115.000 euros aproximadament, o complet, per a imports superiors. Aquest darrer es tarifa per separat, mentre que el cost del bàsic acostuma a estar inclòs en el pressupost general del projecte.

Igualment hem de tenir present que en cap cas s’han de començar obres sense la preceptiva llicència urbanística o d’obres, sense haver fet l’estudi geotècnic del terreny (en el cas d’obra nova) i sense haver contractat una entitat de control de qualitat. Tan aviat com tinguem atorgada la llicència en lliurarem a l’arquitecte una còpia perquè pugui emetre el certificat d’inici d’obra i obtenir el llibre d’odres. Així mateix, li lliurarem l’estudi geotècnic, que hauríem de fer com abans millor perquè inclogui aquesta informació en el projecte, que d’aquesta manera tindrà una qualitat més alta i s’adequarà més bé a la realitat.

També cal contractar una pòlissa d’assegurança que cobreixi la responsabilitat civil sobre seguretat i salut en la construcció, i l’elaboració d’un pla de seguretat per part del contractista i de cada subcontractista, pla que s’ha d’ajustar a allò que es determini en l’estudi de seguretat del projecte.

Assegurances de garantia per a obra nova

Si es tracta d’obra nova, i en cas que prevegem vendre-la abans de deu anys comptats des de la data de fi d’obra, la Llei d’ordenació de l’edificació obliga a contractar unes assegurances de danys materials.La companyia asseguradora ens demanarà la presència d’una entitat de control de qualitat independent de la direcció facultativa, que al seu torn ens sol·licitarà una sèrie de dades, proves i assajos, entre ells l’esmentat estudi geotècnic.

Detallem aquestes assegurances:

1. a) De danys materials o de caució, per garantir, durant tres anys, el rescabalament dels danys causats per vicis o defectes dels elements constructius o de les instal·lacions que provoquin l’incompliment dels requisits d’habitabilitat establers per la mateixa llei, i que s’especifiquen a continuació:

• Higiene, salut i protecció del medi ambient, per tal d’establir condicions de salubritat i estanquitat a l’interior de l’edifici i de salvaguardar l’entorn immediat, garantint una bona gestió de residus.
• Protecció contra el soroll per preservar la salut i les activitats de les persones.
• Ús racional de l’energia mitjançant sistemes d’estalvi i d’aïllament tèrmic.
• Altres aspectes funcionals dels elements constructius o de les instal·lacions adreçats a un ús satisfactori de l’edifici.

1. b) Assegurança de danys materials o de caució, per garantir, durant deu anys, el rescabalament dels danys causats a l’edifici per defectes que tinguin l’origen en o que afectin la fonamentació i els elements estructurals, i que en comprometin la resistència mecànica i l’estabilitat.

El prenedor de l’assegurança és el mateix propietari-promotor, i el beneficiari en serà l’usuari final, que pot ser el mateix promotor o altra persona en cas que l’edifici es vengui.

El propietari-promotor també haurà d’exigir al constructor una assegurança de danys materials o caució per garantir, durant un any, el rescabalament dels danys per defectes d’execució que afectin elements d’acabat, assegurança que es podrà substituir per la retenció d’un 5 % de l’import d’execució de l’obra.

El procés constructiu

Detallo tot seguit, en concepte de referència general i amb finalitat purament orientativa, les diferents fases del procés de construcció.

1. Excavaciódel terreny per posar els fonaments: suposa al voltant del 20% o el 30% de tot el pressupost de construcció. En el forat obert es barreja formigó i barres d’acer (formigó armat).
2. Estructura:és l’esquelet que suporta totes les càrregues de l’edifici. Per fer-la intervé en primer lloc l’encofrador, que aixeca els pilars i/o les columnes de formigó armat. Després es col·loquen les bigues horitzontals d’acer o formigó armat, i entre elles les biguetes que sostindran els revoltons. Finalment s’escampa formigó per damunt dels revoltons per formar els terres dels pisos, i se’n recobreix la superfície inferior amb guix per formar els sostres.
3. Tancaments:es col·loquen els maons exteriors per fer els murs.
4. S’aixequen elsenvansper dividir l’habitatge en habitacions.
5. Es col·loquen les llindesde portes i finestres.
6. Es construeixen la cobertainclinada i les terrassesamb els desguassos corresponents.
7. S’instal·len les conduccionsd’aigua, gas i electricitat.
8. Es fan els acabats i embellimentsde terres, parets i sostres (rajoles, parquets, guix, escaiola, pintura, etc.), es col·loquen portes i finestresi s’enrajolen els banys.

Finalització, recepció i ocupació de l’edifici

Un cop acabada l’obra, la direcció facultativa expedirà el certificat final d’obra,acompanyat d’una petita memòria descriptiva de les fases dels treballs, les incidències ocorregudes en el seu transcurs, la documentació tècnica de les eventuals modificacions i les fotografies corresponents. A partir de la data del certificat comença a comptar el termini de garantia dels treballs efectuats. El certificat ha d’estar visat pels col·legis d’arquitectes i d’arquitectes tècnics, i per obtenir-lo cal l’abonament previ dels honoraris dels tècnics pertanyents a la direcció facultativa. En el cas que hi haguessin intervingut més tècnics en altres projectes (electricitat, calefacció…), es requeriran tants certificats parcials com projectes d’obra que hagin estat necessaris.

L’arquitecte director d’obra facilitarà al promotor-propietari el llibre de l’edifici, que recull, a més del projecte inicial, la documentació següent:

• Plànols de l’estat final de l’obra (en cas que hi hagués hagut modificacions aprovades del projecte).
• Relació dels agents que han intervingut en l’edificació.
• Instruccions d’ús i manteniment de l’edifici i les seves instal·lacions i equips.

Simultàniament amb el certificat de fi d’obra, es redacta l’acta de recepció provisional. A partir d’aquest moment, el promotor-propietari rep l’edifici i comença el termini de garantia. En general aquest document només l’exigeix l’Administració per a les seves obres, mentre que, en el cas dels particulars, causa els mateixos efectes el certificat de fi d’obra. No obstant això, recentment els organismes de control tècnic d’edificació acostumen a demanar expressament l’acta de recepció.

El promotor-propietari haurà de sol·licitara continuació la llicència de primera ocupació de l’edifici a l’ajuntament corresponent, per a la qual cosa li caldrà presentar el certificat de fi d’obra i la documentació de les eventuals modificacions.Hi ha la possibilitat que els serveis tècnics municipals facin una inspecció, que serà obligatòria en els casos d’activitats molestes, insalubres, nocives o perilloses. En general, en municipis de dimensions reduïdes aquest tràmit no acostuma a ser necessari.

Superat el termini de reserva de garantia pactat en el contracte, se emet l’acta de recepció definitiva. En aquest moment convé que el promotor-propietari revisi exhaustivament l’obra per detectar els possibles defectes que s’hi puguin haver produït des de l’entrega provisional, per procedir-ne a la correcció. El propietari-promotor està emparat per les garanties previstes a l’article 19 de la Llei 38/1999 d’ordenació de l’edificació, i per les assegurances obligatòries especificades al punt 22.