Hipoteca i divorci. L’extinció de condomini
3 juliol, 2017 | Antonio Beltrán
Last Updated on 4 anys by Antonio Beltrán
L’extinció de condomini
Segons l’Associació Espanyola d’Advocats de Família (AEAFA), en un article publicat al diari 20 minutos, el mes de setembre s’arriben a produir el 30 % de tots els divorcis d’un any. No aprofundirem en els motius d’això, sinó que parlarem d’hipoteca i divorci amb les seves conseqüències.
Què cal fer quan una parella comparteixen la propietat d’un immoble amb hipoteca i han decidit divorciar-se?
La possibilitat d’arreglar la situació i que cada un prengui el seu camí dependrà, en primer lloc, que es tinguin fills o no.
Comencem per la que seria la situació ideal, aquella en què no hi ha fills. En aquest cas es presenten diverses opcions:
Posar a la venda l’immoble. Això és tan simple com dirigir-se a un agent immobiliari perquè ens ajudi a vendre el pis o la casa. D’aquesta manera es guanya en imparcialitat, i a més l’agent ens indicarà el preu de venda adequat. Aquí vull aturar-me un moment: els preus adequats són aquells pels quals es venen els immobles, no els que es publiquen a internet. Tampoc no és pertinent fixar un preu d’acord amb allò que al venedor li caldria per poder comprar o anar de lloguer a un altre lloc. Així només aconseguirem retardar la venta afavorir la venda d’altres immobles dels voltant. Amb la venda es reparteixen els guanys o les pèrdues obtingudes.
Pactar que la parella es quedi vivint a la casa i llogui habitacions. Aquesta idea, òbviament, no agrada a ningú, però si hi ha dificultats en la venda per motius com ara que la hipoteca és superior al valor de l’immoble o que fa falta més temps per vendre’l, aquesta sortida pot ajudar.
Fer una extinció de condomini. Això vol dir que un dels dos propietaris cedeix a l’altre la seva part de l’habitatge, amb o sense una compensació econòmica. Per fer-ho bé, a més de recórrer a un notari per firmar l’extinció del condomini, qui es queda amb la propietat haurà de buscar una nova hipoteca, amb la finalitat que l’altre membre de la parella, aquell que ha deixat de ser propietari, deixi alhora de ser deutor de la hipoteca que van firmar en comú.
L’opció més lògica és acudir al banc que al seu dia va concedir la hipoteca i plantejar la situació. Caldrà lliurar novament la documentació personal perquè el banc faci l’estudi per a la concessió de la hipoteca.
Si només es du a terme l’extinció del condomini, es genera una situació molt injusta per al qui transmet l’immoble, perquè es queda sense la propietat però manté l’obligació de fer front al pagament de la hipoteca.
Les conseqüències d’això per a qui transmet l’immobole són:
1. Que si vol comprar un nou habitatge i necessita una hipoteca pot resultar que no l’hi concedeixin o bé que el banc li posi molts entrebancs.
2. Que continuarà lligat econòmicament amb l’exparella fins que aquesta acabi de pagar la hipoteca, de manera que s’hauria de fer càrrec dels pagaments si l’altra part deixés de pagar.
L’extinció de condomini surt fiscalment més barata que la compravenda. Mentre que amb la compravenda, a Catalunya, es pot arribar a pagar d’impost de transmissions patrimonials (ITP) entre un 5 % i un 10 %, el cost de l’extinció de condomini oscil·la entre l’1 % i l’1,5 %, segons la comunitat autònoma.
Si es tenen fills la situació canvia radicalment, ja que aleshores té prioritat l’interès dels fills per damunt de l’interès dels pares.
Hem consultat la nostra advocada Montse Díaz, especialitzada en dret família i immobiliari, perquè ens doni una idea general sobre aquesta important qüestió: quan una parella se separa o divorcia, a qui s’atribueix l’ús de l’habitatge familiar?
L’atribució de l’ús de l’habitatge familiar és una de les decisions que han d’adoptar els cònjuges al “conveni regulador” si es tracta d’una separació o un divorci de mutu acord, ens explica Montse Díaz. Si no arriben a cap acord, serà el jutge qui decidirà sobre aquest assumpte.
La decisió del jutge pot ser diferent en funció de la situació familiar de cada un dels cònjuges, de l’existència o no de fills, etc. Si no hi ha fills el jutge atribuirà l’ús de l’habitatge al cònjuge que arran de la separació o del divorci hagi quedat més necessitat de protecció, i en pot fixar un termini determinat. Si hi ha fills, el jutge atribuirà l’ús de l’habitatge al cònjuge a qui s’assigni la custòdia dels fills, fins a la majoria d’edat dels menors o fins que aquests aconsegueixin la independència econòmica.
Es pot atribuir l’ús de l’habitatge al progenitor al qual no li ha correspost la custòdia dels menors en alguns casos: si és aquest l’interès superior dels menor, si l’altre progenitor és titular de drets sobre un altre habitatge al qual pugui traslladar la seva residència, o si és el més necessitat i el cònjuge al qual correspon la guarda té prou mitjans per cobrir la necessitat d’habitatge pròpia i la dels fills.
En els casos de custòdia compartida, que sovintegen cada vegada més, l’atribució de l’ús de l’habitatge familiar a un dels cònjuges, si no hi ha acord, l’establirà el jutge en funció d’allò que resulti més convenient per als fills, i establirà un límit temporal per a l’ús de l’habitatge a favor d’un progenitor sempre que l’habitatge sigui privatiu del progenitor no adjudicatari de l’ús o comú de tots dos progenitors.
A partir del moment en què la sentència sigui ferma només tindrà dret a quedar-se a l’habitatge aquell dels cònjuges a qui se n’hagi atribuït l’ús.
L’atribució de l’ús de l’habitatge estableix només un dret d’ús i no n’afecta la titularitat. Així doncs, és indiferent que sigui propietat d’un sol dels cònjuges, d’un familiar o d’un tercer, o es tracti d’un habitatge de lloguer: en qualsevol cas continuarà pertanyent al seu propietari, però no en podrà disposar sense una autorització judicial i/o el consentiment del cònjuge a qui se n’ha atribuït l’ús.
El dret d’ús estarà vigent mentre no canviïn les circumstàncies que l’han originat, i el propietari —sigui qui sigui— l’haurà de respectar. Qualsevol modificació o extinció s’haurà de tramitar judicialment interposant una petició de modificació de mesures.
A continuació s’exposen els casos més habituals que es donen en una separació o un divorci amb fills menors en relació a la situació de l’habitatge.
HABITATGE DE PROPIETAT
1. L’habitatge és privatiu del cònjuge a qui NO se n’ha atribuït el dret d’ús
Davant de l’Ajuntament, Hisenda, la comunitat de propietaris, els bancs (en relació a la hipoteca), etc., el propietari continua sent responsable del pagament de qualsevol impost o obligació directament relacionats amb la propietat. Al conveni regulador de la separació o el divorci es pot establir que algun d’aquests pagaments els faci el cònjuge que té assignat l’ús de l’habitatge, però cal tenir en compte que en el cas que aquest darrer no assumís els seus compromisos, serà el propietari qui en respongui davant tercers.
El cònjuge a qui s’atribueix l’ús de l’habitatge no podrà assistir a les reunions de la comunitat de propietaris ni votar-hi, a menys que tingui l’autorització expressa del propietari per fer-ho.
La llei permet que es fixi una compensació econòmica a favor del progenitor titular o cotitular de l’habitatge familiar si no en rep l’adjudicació d’ús. Aquesta compensació es podrà computar com a contribució econòmica —en espècie— a les despeses dels fills comuns. La compensació es fixarà tenint en compte les quantitats pagades en concepte de lloguer d’habitatges similars a la mateixa zona i les altres circumstàncies que concorren en el cas.
Sempre que l’habitatge sigui privatiu del cònjuge a qui no se n’ha adjudicat l’ús, el jutge establirà un límit d’ús temporal de l’habitatge.
2. L’habitatge es propietat de tots dos
En aquest cas tots dos cònjuges responen solidàriament de les obligacions davant tercers (Ajuntament, Hisenda, comunitat de propietaris, bancs, etc.), si bé al conveni regulador es pot establir que se’n faci càrrec del pagament qui deté l’ús de l’habitatge. En cas d’impagament es podrà reclamar les quantitats pendents a qualsevol dels cònjuges.
Igual que en el supòsit anterior, es pot fixar una compensació econòmica a favor del cònjuge que no rebi l’adjudicació de l’ús de l’habitatge.
Sempre que l’habitatge sigui propietat de tots dos progenitors, s’establirà judicialment un límit d’ús temporal de l’habitatge.
3. L’habitatge es privatiu del beneficiari de l’ús
En aquest cas, com que són la mateixa persona qui deté la propietat i qui en rep el dret d’ús, no es genera cap problema.
HABITATGE DE LLOGUER
1. El contracte el té subscrit el cònjuge a qui no se n’atribueix l’ús
L’article 15 de la Llei d’arrendaments urbans estableix que, en cas de separació o divorci, el cònjuge no titular del contracte podrà continuar usant l’habitatge arrendat quan en rebi l’atributació per sentència judicial. El cònjuge no titular del contracte d’arrendament que ha rebut l’atribució de l’ús de l’habitatge haurà de comunicar a l’arrendador la seva voluntat de continuar usant l’habitatge en el termini de dos mesos des que rebi la notificació de la sentència, i acompanyar aquesta comunicació amb una còpia de la resolució, amb la qual cosa queda subrogat en la posició de l’arrendatari pel que fa a durada, renda, drets i obligacions que van ser pactats al contracte d’arrendament.
L’arrendador no pot rescindir el contracte i n’ha de respectar les condicions pactades per tots el temps que sigui vigent.
2. El contracte està subscrit per tots dos cònjuges
En aquest cas la Llei d’arrendaments urbans no estableix que sigui obligatòria la comunicació a l’arrendador, tot i que convé que el cònjuge a qui NO s’ha atribuït l’ús de l’habitatge dugui a terme la comunicació de forma fefaent per quedar a cobert de possibles reclamacions de l’arrendador si hi hagués cap incompliment de les obligacions del contracte.
Tampoc en aquest cas l’arrendador no pot rescindir el contracte, que s’haurà de respectar en tots els seus termes, excepte que un dels titulars que va subscriure el contracte queda desvinculat de qualsevol relació d’arrendament.
3. El titular del contracte és la mateixa persona a qui s’atribueix l’ús de l’habitatge
En aquest cas no hi haurà cap canvi.
HABITATGE PROPIETAT D’UN FAMILIAR
L’habitatge pertany a un familiar d’un dels cònjuges (pares, germans, etc.) i l’ús se n’atribueix a l’altre cònjuge. No és una atribució molt habitual, ja que els seus efectes acaben quan el propietari reclama la restitució de l’habitatge (desnonament per precari). Per a aquest cas, la sentència pot ordenar l’adequació de les prestacions pertinents, alimentàries o compensatòries.
Si voleu més informació de la nostra advocada o bé us cal una hipoteca per comprar un habitatge, no dubteu a contactar amb nosaltres. La nostra anàlisi és gratuïta i sense compromís, i en pocs dies tindreu resolta la situació.
Si ja heu decidit vendre l´habitatge o realitzar una extinció de condomini, us recomano que a continuació us llegiu aquest altre article perquè us quadrin bé els numeros a tots dos (explicat de forma molt simple i senzilla). Les limitacions de l’exempció d’impostos per venda d’habitatge habitual quan s’està obligat a abandonar la llar.
