Hipoteca per a autònoms

15 juliol, 2017 | Antonio Beltrán

Last Updated on 4 anys by Antonio Beltrán

Consells per aconseguir una hipoteca si sou autònom

Perquè li concedeixin una hipoteca, l’autònom ha de complir els mateixos requisits que qualsevol treballador per compte d’altri.

Hipoteca per a autònoms? No existeix, i no és perquè els bancs s’hagin oblidat d’aquest sector laboral. No hi ha diferències entre una hipoteca per a autònoms i una altra per a un treballador per compte d’altri, són exactament iguals. El procés de concessió, en tots els casos, dependrà de la demostració dels ingressos que cada un té per la seva activitat, mitjançant els impostos i els moviments bancaris.

Una cosa diferent és Q, que per això ha de tenir personal format per interpretar la documentació que aporta l’autònom. La meva experiència m’indica que hi ha pocs comercials a les entitats financeres que sàpiguen interpretar aquesta documentació (atenció!, són el primer filtre) i per això sovint rebutgen l’operació sense haver-la estudiat. La principal raó d’aquest rebuig és, doncs, la falta de formació dels comercials, i no la incapacitat del client autònom de retornar els diners.

Quan es tracta d’un treballador per compte d’altri, els seus ingressos es veuen reflectits clarament en la seva nòmina i es contrasten amb els seus moviments bancaris, que també són clars en aquest respecte. L’autònom, per la seva banda, no acostuma a fer-se una nòmina (encara que podria) i sol usar el mateix compte corrent per a la seva activitat professional i les seves necessitats personals, cosa que obliga l’analista de riscos d’un banc a prestar més atenció a les entrades i les sortides del compte.

La profunda transformació que està experimentant el mercat laboral va fer que al començament de la crisi es registrés un descens considerable del nombre d’autònoms, nombre que després va tornar a repuntar.

Cal saber, doncs, com fer fàcil l’obtenció d’una hipoteca per a autònoms.

Ens trobem amb dues menes d’autònoms “purs”, aquells que declaren fiscalment per mòduls o estimació objectiva i els que declaren per estimació directa. I hi afegiré un tercer tipus, els autònoms dependents.

Els “autònoms purs” que declaren per mòduls o estimació objectiva declaren fiscalment en funció dels guanys que l’Estat els diu que tindran, i poden superar els ingressos declarats sense cometre falta o delicte fiscal. La meva experiència professional amb aquest grup m’indica que no acostumen a ingressar al banc tots els seus guanys, i com que, al mateix temps, el ingressos que declaren a l’Estat tendeixen a estar per sota dels guanys reals, ho tenen difícil per demostrar al banc la seva capacitat de pagament.

Els autònoms per mòduls o estimació objectiva que ingressen al seu compte corrent tots els diners que generen aconseguiran la hipoteca més fàcilment.

La documentació que els demanen és aquesta:

1. DNI
2. Declaració de renda
3. IRPF model 131 (quatre últims trimestres, dada acumulativa).
4. IRPF model 115, lloguers (quatre últims trimestres, lloguer de locals, naus i oficines)
5. IVA model 310 (tres últims trimestres) i model 390 (resum anual). Pot ser que no paguin IVA pel fet d’estar en recàrrec d’equivalència (exemples: establiments minoristes, botigues de roba, forns de pa, quioscos); en aquest cas compren i venen i paguen l’IVA del proveïdor, i d’aquesta manera queden eximits de presentar les autoliquidacions d’IVA.
6. Moviments de compte professionals i personals.
7. Altra documentació necessària. [http://www.hipotecasplus.com/images/doc/documentacion-aportar.pdf]

Els “autònoms purs” per estimació directa, d’acord amb les seves obligacions fiscals, demostren més bé els seus ingressos i trobaran menys dificultats per obtenir la hipoteca.

La documentació que els demanen és:

1. DNI
2. Declaració de renda
3. IRPF model 130 (quatre últims trimestres)
4. IRPF model 115 (quatre últims trimestres, lloguer de locals, naus i oficines).
5. IRPF model 111 (quatre últims trimestres, professionals, nòmines empleats).
6. IVA modelo 303 (quatre últims trimestres) i model 390 (resum anual)
7. Moviments de compte personals i professionals.
8. Altra documentació necessària. 

Finalment, els autònoms dependents són aquells que tenen una gran semblança amb els treballadors per compte d’altri, ja que el 75 % dels seus ingressos provenen d’un sol client.

Aquests autònoms acostumen a recolzar la declaració dels seus ingressos, a més de fiscalment, en un contracte amb el seu client principal. És imprescindible que aquest client hagi presentat el contracte a l’INEM. La majoria dels contractes d’autònoms dependents inclouen una clàusula d’indemnització per part de l’empresa, i la presentació  a l’INEM prova la recepció de la indemnització si es dona el cas. En definitiva, la relació entre aquests autònoms i els seus clients s’acosta a una relació laboral, perquè un empleat per compte d’altri té dret a una indemnització a més del subsidi d’atur. En conseqüència, amb un contracte segellat el banc obté seguretat per als seus drets.

Com a exemples de treballadors autònoms dependents podem esmentar aquells que treballen en agències immobiliàries i companyies d’assegurances –com a comercials o com a operaris de reparacions dels assegurats–, i transportistes que treballen per a una companyia important de transports.

La documentació que se’ls demana és exactament la mateixa que en el cas anterior.

Requeriments per a la concessió de la hipoteca

1. Demostrar que es tenen beneficis i capacitat d’estalvi.
2. Acreditar un antiguitat mínima de dos anys com a autònom.
3. Aportar a la compra, com a mínim, les despeses d’escriptura de la compravenda i la hipoteca.
4. Demostrar fiscalment els ingressos amb la declaració de renda.
5. Demostrar els ingressos amb els moviments de compte. És recomanable usar comptes diferents per a la faceta professional i per a la personal.
6. Fer-se una nòmina per ingressar-la al seu compte personal. Això ajuda a justificar més bé els ingressos i facilita la tasca del departament de riscos del banc.
7. Aportar un informe sobre el funcionament del negoci, que ajudarà l’analista de riscos a comprendre com genera beneficis.

En el cas d’autònoms que no tenen uns ingressos regulars i compren amb la seva parella, si aquesta parella treballa per compte d’altri, amb contracte indefinit, podrà compensar la inestabilitat de l’autònom –depenent del volum dels seus ingressos– i aconseguir la hipoteca per finançar fins a un 100 % del preu de l’immoble.

L’aportació d’avals –com en el cas dels treballadors per compte d’altri que, segons les circumstàncies, necessiten un reforç per aconseguir la hipoteca– ajuda també a finançar el 100 % o fins i tot el 100 % més les despeses.

El gran error de l’autònom consisteix a ocultar els seus beneficis per evitar pagar a Hisenda, ja que això el perjudica a l’hora d’aconseguir crèdit. Els bancs poden demanar la informació fiscal dels dos últims anys, i si l’any anterior hi havia pèrdues poden denegar la hipoteca o bé demanar avaladors.

Una situació que es repeteix amb els treballadors autònoms quan van a sol·licitar una hipoteca, és la poca memòria que demostra la banca no tenint en consideració si anteriorment han tingut préstecs amb l’entitat i si els han pagat correctament. Per no prestar atenció a l’historial de l’autònom arriben a denegar la hipoteca. Per sort, la patronal bancària proposava recentment la creació d’una base de dades com la dels morosos, però en sentit contrari: de bons pagadors. Si això s’arriba a posar en marxa, seria de gran ajuda per als autònoms que en el passat han tingut crèdits i els han pagat correctament.

Aconseguir una hipoteca per a un autònom és tan senzill com per a un treballador per compte d’altri. L’única diferència és que cal “vestir” l’operació de cara al banc, per demostrar-li que el client té capacitat de retornar el crèdit i que, per tant, és solvent.

Tot i que aquest blog tracta sobre l’obtenció d’hipoteques, atès que en el sector immobiliari cada cop més els consultors o comercials són autònoms dependents, adjunto aquest enllaç de la Seguretat Social per deferència i en reconeixement de la relació continua que mantenen amb nosaltres per presentar-nos clients que necessiten una hipoteca.

Evolució dels autònoms a Catalunya (2014-2015)

Dades: Ministeri d’Ocupació i Seguretat Social

No estoy seguro de haber interpretado bien toda esta frase.