Impacte de l’envelliment de la població en el preu de l’habitatge

24 març, 2021 | Antonio Beltrán

Last Updated on 1 any by Antonio Beltrán

La millora de la qualitat de vida i els avenços continuats de la ciència mèdica es correlacionen molt positivament amb l’augment de l’esperança de vida. Aquest fet, unit a taxa de natalitat baixa, comporta inevitablement un envelliment progressiu de la població.

Que la piràmide d’edat de la població experimenti gradualment creixements a les seves parts més altes, en contraposició amb un estretament de les franges de menor edat, cosa que es coneix com la inversió de la piràmide, provoca una gran varietat de conseqüències, fonamentalment econòmiques, administratives, sanitàries i socials.

Només per esmentar alguns exemples, hem de saber que la reducció progressiva del nombre de persones actives professionalment, com a conseqüència d’aquest envelliment poblacional, pot constituir un problema cada cop més seriós, que dificulti el creixement econòmic i perjudiqui l’estat del benestar.

També, des del punt de vista polític i administratiu, cal estudiar les necessitats i els requeriments de comoditat i atenció de la població gran, que aniran en creixement, per poder-los satisfer de manera adequada.

A Espanya el fenomen del baby boom es produeix des de finals dels anys cinquanta fins a mitjan dècada dels setanta, concretament entre 1958 i 1975. S’inicia quan van acabant els anys durs i penosos de la postguerra i s’instal·la una tendència favorable al desenvolupament i al creixement econòmic. En aquesta conjuntura positiva creix amb força la natalitat.

Aquests trams poblacionals gruixuts s’aniran jubilant progressivament i no es compensen amb un nombre elevat de naixements de les generacions darreres, fet que porta un desequilibri demogràfic important.

Es pronostica que l’envelliment progressiu de la població provocarà una caiguda del preu de l’habitatge

Hi ha estudis importants sobre les conseqüències probables de l’accés d’extenses franges poblacionals a les posicions d’edat més elevades de la piràmide poblacional, mentre la taxa de natalitat baixa cada cop més.

Així, anticipant que un percentatge creixent de les persones de més edat anirà venent part dels seus actius, inclosos els habitatges, per poder tenir una jubilació de més qualitat, es presuposa que tot això impactarà en un sentit decreixent sobre el preu de l’habitatge.

Encara que és versemblant que aquestes circumstàncies arribin a produir-se, també pot ser que l’impacte no sigui tan fort com es preveu a causa de la incidència d’altres factors econòmics i socials que el minimitzin considerablement, fins a canviar-ne el pronòstic i tot.

Esperança i qualitat de vida més grans de la població de més edat

Durant les tres últimes dècades s’han produït nombrosos canvis dels models de conducta de la població. És evident que les condicions físiques i psicològiques de les persones d’edat avançada són cada cop millors, i hi ha un augment progressiu de l’esperança de vida.

Aquests condicionants positius fa que moltes de les persones que es jubilen es vegin totalment capacitades per continuar vivint a les seves llars i gaudint-ne de manera independent i autònoma, i que fins i tot, en comptes de vendre l’habitatge, explorin altres vies d’inversió com ara l’adquisició de un altre immoble per destinar-lo a lloguer i aconseguir així un complement molt important per a la seva pensió.

Això seria llavors una preparació per a una “tercera vida”, molt satisfactòria pel fet de tenir bona salut i no haver de fer front a càrregues familiars i econòmiques, un cop pagada totalment la seva hipoteca o, si més no, el gruix del préstec i d’altres deutes.

D’aquesta manera, podria ser que no tan sols no baixés el preu dels habitatges per un excés d’oferta, sinó, ben al contrari, que augmentés a causa d’una demanda superior.

En definitiva, es tracta de veure com es van combinant tots aquests factors. Però el problema continua existint, i una taxa de natalitat baixa mai no pot permetre un bon pronòstic a les immobiliàries; si més no, es un factor que resta per al negoci immobiliari residencial.

L’existència de menys llars en el futur, a causa de la menor natalitat, és un fet clar i manifest, però també es pot veure compensada per la immigració i el foment del turisme per aconseguir captar turistes residencials que vinguin a viure a Espanya quan els arribi la jubilació.

Inversions immobiliàries que cauran i que pujaran per l’envelliment de la població

El sector immobiliari és molt polièdric i té molts vessants. Uns es poden veure perjudicats a causa que la població es fa més longeva, mentre que altres inversions en poden sortir clarament beneficiades.

És fàcil que progressivament decaigui la inversió en oficines pel fet que disminueixi el volum de població activa, i que també es vegi rebaixada l’aposta en habitatges per a joves, estudis i obra residencial amb funcionalitats per a famílies joves amb fills.

D’altra banda, es pot veure incrementada de manera molt significativa la inversió en residències per a gent gran i també la destinada a construcció d’habitatges dotats amb comoditats i funcionalitats per a satisfer les necessitats de les persones grans.

I si no parlem d’obra nova, també es demandarà molt la reforma o renovació d’habitatges amb la finalitat d’adaptar-los a la població gran, i la compra d’habitatges usats, però que ja tinguin les funcionalitats específiques per a aquest sector de població.

La cultura de l’habitatge en propietat i la hipoteca inversa

A Espanya està molt estesa la cultura de l’habitatge en propietat. Des de fa moltes dècades, però especialment durant els anys d’expansió econòmica, les persones i les famílies s’han llançat a la cerca d’una hipoteca per adquirir una habitatge. Es fugia del lloguer.

Quan van arribar les dificultats econòmiques va ressorgir la pràctica d’arrendar. Però aquells que en el seu moment van invertir en la compra d’un immoble es poden trobar que ara, quan els arribi la jubilació, aquesta propietat els suposi una taula de salvació excel·lent en cas de contratemps econòmics seriosos o si la pensió no els és prou per atendre totes les seves necessitats.

Ser titular d’un habitatge pot servir per afegir un complement a la pensió. Hi ha la figura de la hipoteca inversa que permet que el titular d’un immoble rebi una quota mensual, en comptes de rebre-la l’entitat financera, com en el cas de les hipoteques normals.

Amb la hipoteca inversa, el pensionista disposa d’una liquiditat mensual més gran. Els seus hereus rebran la propietat de l’habitatge, però també el deute que s’ha anat contraient juntament amb els seus interessos. En aquest cas els hereus podran liquidar el deute o firmar un crèdit hipotecari, que ja no serà invers, per anar-lo liquidant. I també poden vendre l’habitatge per retornar el préstec hipotecari.

Conclusions sobre l’impacte de l’envelliment sobre el preu de l’habitatge

Tal com hem vist, l’envelliment de la població comporta conseqüències d’índole diversa, i, més específicament impacta sobre el sector immobiliari i el preu de l’habitatge, però no ho fa de la mateixa manera com es pressuposava en estudis anteriors.

Tenir un desequilibri demogràfic consistent que la ciutadania cada cop és més longeva i la natalitat més baixa no comporta que hi hagi d’haver un excés d’oferta d’habitatges i, per tant, una caiguda dels preus, si més no a termini curt i mitjà.

Hi ha unes inversions immobiliàries que s’aniran fent menys atractives, com ara els habitatges per a joves i les oficines, però altres en sortiran beneficiades, com els habitatges adaptats per a persones grans i les residències de gent gran.

Actualment les persones que arriben a l’edat de jubilació ho fan en bones condicions de salut, i això els permet ser autònomes i independents, i tenir un horitzó favorable d’esperança de vida, per la qual cosa en molt casos no estan disposades a desprendre’s del seu habitatge, i fins i tot poden optar per invertir en un altre habitatge per destinar-lo a lloguer i aconseguir un extra excel·lent per a la seva pensió.

A més, hi ha l’alternativa de la hipoteca inversa, que permet als propietaris grans continuar al seu habitatge i, a més, rebent una quota mensual.