La rendibilitat de l’habitatge de lloguer a Madrid, Catalunya i les Balears

9 març, 2021 | M Aparicio

Last Updated on 1 any by Antonio Beltrán

Els increments significatius que han experimentat els lloguers els últims anys porten aquells que han optat per aquesta mena d’inversió a aconseguir rendibilitats excel·lents, que han superat les que poden arribar a oferir altres productes financers més tradicionals, i que a la vegada s’acostumen a considerar com a més segurs. Però el lloguer porta moltes dècades sent una inversió poc arriscada, i que a més guanya molt atractiu dia a dia.

A moltes persones i famílies no els és possible accedir a un habitatge en propietat, i això, unit a la circumstància que no hi ha gaires habitatges destinats a l’arrendament, fa que es puguin aconseguir rendibilitats atractives a través del lloguer.

El lloguer es consolida com un mètode d’inversió amb un futur brillant

El març de 2016, el Banc Central Europeo (BCE), amb Mario Draghi com a president, va prendre la decisió de rebaixar les taxes d’interès al seu mínim històric: el 0 %. I en aquest mateix valor continuen a hores d’ara. La mesura es va adoptar amb la finalitat de reactivar l’economia, el consum i el creixement econòmic, que venen a ser expressions pràcticament sinònimes.

Que les taxes d’interès es trobin en el 0 % beneficia molt les persones i les famílies amb hipoteca, perquè les taxes i l’euríbor segueixen trajectòries paral·leles, però també significa que la decisió d’estalviar diners no comportarà cap inversió per si mateixa.

Els ciutadans poden acumular diners als seus comptes bancaris i fer així créixer la taxa d’estalvi de les llars, però sabent amb antelació que no rebran cap mena de benefici econòmic, tant si tenen pocs estalvis com si en tenen molts.

En conseqüència, ara mateix l’estalvi no és un mètode efectiu d’inversió, tal com ho pot haver estat en èpoques passades, i entre la ciutadania sorgeix la necessitat d’explorar i descobrir maneres noves d’invertir.

Avui dia el lloguer és una de les millors maneres d’aconseguir rendibilitats altes. De fet, ja fa uns quants anys que s’ha convertit en tendència adquirir un habitatge amb l’objecte de dedicar-lo després a lloguer.

Rendibilitat bruta anual a Espanya. Rendibilitat a Madrid, Catalunya i les Balears

On s’ha incrementat més el preu del lloguer els últims anys ha estat a Madrid, Barcelona i les Balears. Es tracta de llocs molt estratègics des del punt de vista geogràfic, on els habitatges escassegen i la demanda és forta pel fet que hi ha una interacció econòmica, un dinamisme i una activitat turística molt grans, i tot això porta que es disparin els preus del lloguer.

No obstant això, i per molt paradoxal que pugui semblar, cal tenir present que el considerable augment del preu del lloguer que s’experimenta a Barcelona, Madrid i les Balears no fa que les rendibilitats que s’hi obtenen dels arrendaments siguin les més atractives. La rendibilitat bruta anual a Espanya, a l’últim informe de Servihabitat Trends, se situa en el 6,8 %, i només Sevilla, València i Toledo superen aquesta xifra, amb uns valors, respectivament, del 7,0 %, el 7,2 % i el 7,2 %. La Comunitat de Madrid es troba significativament per sota de la mitjana, amb una rendibilitat del 5,7 %. Pel que fa a Catalunya, se obté la mateixa rendibilitat del 5,7 % a Barcelona, un 5,9 % a Tarragona, un 6,7 % a Lleida i un 4,9 % a Girona. Totes les províncies de Catalunya aconsegueixen actualment una rendibilitat del lloguer per sota de la mitjana, igual que les Balears, on és d’un 4,9 %.

La rendibilitat mitjana anual espanyola del 6,8 % es va registrar el setembre de 2020, i va superar l’aconseguida els anys anteriors. Concretament, l’any 2018 el lloguer va aconseguir una rendibilitat bruta mitjana del 5,6 %, i el 2019 va ser del 5,7 %.

Com es calcula la rendibilitat del lloguer?

La rendibilitat del lloguer d’un habitatge té molta relació amb el seu valor. La fórmula és aquesta: rendibilitat bruta en % = (lloguer mensual x 12 mesos) x 100 / preu d’adquisició de la propietat.

Així, per exemple, si el valor de l’habitatge és de 150.000 euros i el lloguem per 750 € mensuals, obtenim una rendibilitat del 6 %: 750 x 12 x 100 / 150.000 = 6 %

Amb la fórmula s’aconsegueix conèixer la rendibilitat bruta, però un cop obtinguda aquesta hem de tenir en compte que se n’han de descomptar les despeses associades a l’habitatge que normalment paga l’arrendador, com ara les derrames, la quota de la comunitat, l’IBI o la taxa d’escombraries. Són quantitats gens menyspreables, que es poden menjar una part notable dels ingressos pel lloguer.

Impacte i conseqüències de la crisi sociosanitària sobre el mercat del lloguer

Estudiant les conseqüències de la crisi sociosanitària al mercat del lloguer d’Espanya, se’n pot extreure la conclusió que el sector es troba fort i ben sanejat, i que la covid-19 hi ha tingut poc impacte.

Resulta lògic que en moments de clara incertesa econòmica, com són els actuals, la decisió de comprar un habitatge es mediti més i s’opti pel lloguer, mentre s’espera a comprovar com va evolucionant la combinació de factors i circumstàncies que caracteritzen la situació.

En aquest mateix context cal que que ha augmentat de manera important la demanda d’habitatges de lloguer més amplis i que disposin d’espais oberts, a causa dels llargs confinaments viscuts per la població.

Ara es busquen habitatges de lloguer amb més comoditats, que facilitin les eventuals estades de llarga duració. La conseqüència d’haver patit ja uns confinaments és, lògicament, que als ciutadans se’ls ha despertat l’apetència de llogar habitatges amb característiques que fomentin el benestar dels seus ocupants.

És bona idea comprar un habitatge per llogar-lo com a forma d’inversió?

El lloguer és una inversió financera, i els inversors que s’hi decideixen han d’estar pendents de les característiques que la defineixen i els factors que la determinen.

Abans de decidir-se pel lloguer com a forma d’inversió seria convenient saber quins factors tenen més influència sobre la rendibilitat, com ara la localització de la propietat i característiques com les seves dimensions, si disposa d’ascensor o espai exterior com terrassa o jardí, l’estat de conservació, la seva proximitat al centre de la població i el tipus de barri en què es troba, i la quantitat de serveis i comoditats que hi ha a la rodalia.

També hem de saber calcular la rendibilitat tant bruta com neta abans de la compra de l’immoble, i fins i tot fer càlculs amb diferents propietats per poder-ne triar el millor, és a dir, aquell que previsiblement doni una rendibilitat més alta amb el seu lloguer potencial.

També cal tenir en compte el temps mitjà que costa llogar un habitatge, un temps que actualment ha augmentat, no tant per l’existència de deutes de les persones que lloguen, sinó perquè hi ha una mica més d’oferta i es busquen habitatges amb millors condicions, i també perquè, davant la incertesa econòmica, els propietaris es mostren més cauts i prudents a l’hora de seleccionar els possibles llogaters. Ara es triga una mitjana de 58 dies llogar un habitatge a Espanya.

Tenint en compte tots aquests condicionants, procedirem a esbrinar quines despeses haurem de cobrir com a propietaris, dels quals queden exempts els llogaters. En altres paraules, haurem de calcular la diferència entre la rendibilitat anual bruta i la rendibilitat anual neta pel lloguer de l’habitatge.

Les despeses varien en funció de factors diversos. Per exemple, la taxa d’escombraries dependrà del municipi a què pertanyi l’habitatge, mentre que la quota de la comunitat i les derrames ho faran de l’estat de conservació de la finca i de la predisposició dels propietaris a millorar o reformar l’edifici, i també, lògicament, de si són molts o pocs a repartir les despeses comunes.

Tots aquests factors els ha de tenir molt presents el possible inversor abans de comprar l’habitatge, si és que vol aconseguir una rendibilitat pel lloguer tant atractiva com sigui possible.