Noves Mesures de Suport a l’Habitatge a Espanya: Programes d’Avals i Finançament per a Joves i Famílies

11 juliol, 2024 | Antonio Beltrán

A continuació, un breu resum de què es pretén amb cada mesura.

Estat Espanyol

Mitjançant el Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana conjuntament amb l’Institut de Crèdit Oficial (ICO), l’Estat espanyol gestiona avals per a l’adquisició de primera vivenda de joves i famílies amb menors a càrrec. L’ICO, actuant en nom de l’Estat, formalitza contractes d’aval amb entitats financeres, disposa de 2.500 milions d’euros per als avals i estableix límits i criteris específics relacionats amb els ingressos dels sol·licitants, l’import del préstec i altres detalls tècnics i financers. El límit d’edat és fins als 35 anys.

Comunitat Valenciana

L’Institut Valencià de Finances (IVF) va llançar un programa de garanties destinat a facilitar l’accés a finançament per a la compra d’habitatge a la Comunitat Valenciana. Aquest programa cobreix part del préstec hipotecari que excedeix el 80% del valor de l’habitatge, fins a un 95% en total, amb un pressupost inicial de 20 milions d’euros. Els beneficiaris han de ser residents de la Comunitat Valenciana sense propietat prèvia i l’habitatge ha de ser la seva residència permanent durant la vigència de la garantia. El límit d’edat és fins als 45 anys.

Cada una d’aquestes iniciatives reflecteix un esforç col·laboratiu i ajustat a les necessitats específiques de les comunitats i del país en general per promoure l’accessibilitat a l’habitatge i facilitar el finançament necessari per a la seva adquisició.

Comunitat de Madrid

La Comunitat de Madrid ha implementat modificacions al programa “Mi Primera Vivienda”, elevant el límit d’edat per als compradors fins als 40 anys i estenent la participació a famílies nombroses, monoparentals i a persones que adoptin o tinguin fills. A més, ha obert la possibilitat de finançar fins al 100% del valor de l’immoble en col·laboració amb entitats financeres que proveeixen préstecs que poden superar el 80% del valor de l’immoble.

Estat Espanyol

El document BOE-A-2024-9128 publica un conveni entre el Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana i l’Institut de Crèdit Oficial (ICO), establert el 23 d’abril de 2024, per gestionar els avals estatals en suport a l’adquisició de la primera vivenda per joves i famílies amb menors a càrrec.

Objectiu del Conveni: El conveni té com a objectiu regular els avals proporcionats per l’Estat per facilitar als joves i a les famílies amb menors a càrrec l’accés al finançament necessari per adquirir la seva primera vivenda. Aquests avals cobriran part del risc financer dels préstecs atorgats per les entitats financeres adherides a aquesta iniciativa.

Detalls Rellevants:

• Instrumentació: L’ICO, actuant en nom de l’Estat, formalitzarà contractes d’aval amb les entitats financeres.
• Import d’Avals: Es disposa d’un total de 2.500 milions d’euros per als avals.
• Clients Elegibles: Els préstecs avalats seran per a joves i famílies que adquireixin una vivenda que serà la seva residència habitual i permanent.
• Condicions Financeres: El conveni estableix límits i criteris específics sobre els ingressos dels sol·licitants, l’import del préstec, la valoració de l’habitatge i altres detalls financers i tècnics rellevants per a la concessió dels avals i préstecs.
• Durada de l’Aval: Els avals cobriran els impagaments de quotes de principal durant els primers deu anys del préstec hipotecari.
• Gestió d’Impagaments i Recuperacions: Detalla els procediments per a la gestió d’impagaments i la recuperació d’importes impagats, incloent-hi les responsabilitats de l’ICO i les entitats financeres en aquests processos.
• Vigència i Territorialitat: El conveni té una durada de quinze anys i aplica a tot el territori espanyol.

Requisits Generals per a Tots els Clients:

• Residència Legal: Han de ser majors d’edat i tenir residència legal a Espanya demostrada de manera contínua i ininterrompuda durant almenys dos anys abans de la sol·licitud del préstec.
• Primera Vivenda: Han d’adquirir la seva primera vivenda en el territori nacional destinada a ser la seva residència habitual i permanent.
• Exclusió de Propietat Prèvia: No poden ser propietaris d’una altra vivenda ja sigui per compra o qualsevol forma d’adquisició lucrativa o a títol onerós.
• Ús de la Vivenda: La vivenda no s’ha d’utilitzar per a activitats econòmiques en el moment de la formalització del préstec. Podria ser arrendada sota circumstàncies que exigeixin el canvi de residència, com ara matrimoni, divorci o trasllat laboral.

Programa per a Joves:

• Edat: Els joves adquirents han de tenir menys de 36 anys en la data de formalització del préstec hipotecari.
• Ingressos: Els ingressos del jove adquirent no han de superar 45 vegades l’IPREM. En cas de dos adquirents joves, els seus ingressos combinats han de respectar aquest límit.

Programa per a Famílies amb Menors a Càrrec:

• Ingressos: Similar al programa per a joves amb un increment permès per cada menor a càrrec.
• Increment per a Famílies Monoparentals: Pot haver-hi un increment addicional en el límit d’ingressos en casos de famílies monoparentals.

Documentació Requerida: Els sol·licitants han de proporcionar documentació que acrediti el compliment d’aquests requisits. Això inclou, entre altres, prova d’ingressos, estat civil i residència legal.

Import i Termini dels Avals:

• Import Màxim d’Avals: Fins a 2500 milions d’euros disponibles en total per a la línia d’avals.
• Percentatge de Cobertura: L’aval cobrirà fins a un 20% del principal del préstec per a vivendes amb qualificació energètica inferior a D i fins a un 25% per a vivendes amb qualificació D o superior.

Condicions del Préstec:

• Import del Préstec: No ha de superar el 100% del menor valor entre el preu d’adquisició i la valoració de la vivenda. No obstant això, ha de ser major al 80% (o 75% per a vivendes amb qualificació energètica D o superior) d’aquest valor.
• Termini d’Amortització: Els préstecs han de tenir un termini mínim de cinc anys, encara que no s’estableix un màxim.
• Tipus d’Interès i Comissions: Determinats per les entitats financeres i poden ser fixos, variables o mixtos.
• Amortització Anticipada: Obligatòria en cas de venda o donació de la vivenda durant el termini de l’aval. El MIVAU pot autoritzar excepcions sota circumstàncies justificades.

Condicions Específiques de Finançament:

• Formalització del Contracte: Els contractes s’han de formalitzar abans del 31 de desembre de 2025 amb possibilitat de pròrroga fins al 2027 depenent de la demanda i aprovació de fons addicionals.
• Entitats Financeres: Els préstecs han de ser formalitzats amb entitats financeres que tenen acords amb l’ICO i estan supervisades pel Banc d’Espanya.

Requisits per a Clients:

• Qualificació Energètica: Els avals afavoreixen l’adquisició de vivendes amb millor qualificació energètica, oferint major cobertura per a aquelles amb qualificacions de D o superior.
• Ingrés del Client: Els ingressos del client o clients no han de superar 45 vegades l’IPREM ajustat segons el nombre de menors a càrrec.

Seguiment i Gestió:

• Gestió d’Impagaments: L’ICO administra els avals i la recuperació d’impagaments treballant en col·laboració amb les entitats financeres per gestionar i recuperar els fons en casos d’impagament.

Comunitat Valenciana

El document detalla una resolució de l’Institut Valencià de Finances (IVF) publicada el 19 de juny de 2024 que llança el programa de garanties IVF destinat a facilitar l’accés a finançament per a la compra d’habitatge a la Comunitat Valenciana. Aquí tens un resum dels punts principals:

Objectiu del Programa: El programa té com a finalitat ajudar a individus solvents però sense estalvis suficients per cobrir els costos inicials d’una vivenda. La resolució menciona que tradicionalment l’adquisició d’una primera vivenda està lligada a la capacitat d’obtenir un crèdit hipotecari que cobreixi almenys el 80% del valor de la vivenda, deixant als compradors la responsabilitat de finançar el 20% restant més despeses i impostos associats.

Estructura del Programa: L’IVF proporcionarà garanties que cobriran part del préstec hipotecari que excedeixi el 80% del valor de la vivenda arribant fins a un 95% en total. Això reduirà el risc per a les entitats financeres i facilitarà la concessió de préstecs als compradors de vivendes.

Pressupost i Finançament: El programa inicialment compta amb un pressupost de 20 milions d’euros, subjecte a augment si la demanda ho justifica. Aquests fons provenen del pressupost de l’IVF i de la Vicepresidència Segona i Conselleria de Serveis Socials, Igualtat i Habitatge.

Requisits per als Beneficiaris:

• Edat: Els sol·licitants han de ser majors d’edat fins a 45 anys.
• Residència: No han de posseir altra propietat a Espanya i han d’haver residit a la Comunitat Valenciana durant almenys els últims dos anys.
• Deutes: No han de tenir deutes amb la Generalitat Valenciana en període executiu.

Requisits de la Vivenda:

• Ubicació: Les vivendes elegibles han d’estar ubicades a la Comunitat Valenciana i ser la residència permanent dels sol·licitants durant la vigència de la garantia.
• Preu: El preu no ha de superar els 277.000 euros.

Procés de Sol·licitud: Les sol·licituds s’han de presentar de forma electrònica a través del lloc web de l’IVF. La documentació requerida inclou identificació, certificat d’empadronament i una oferta de finançament d’una entitat col·laboradora.

Obligacions dels Beneficiaris: Els beneficiaris han d’utilitzar la vivenda com la seva residència principal, complir amb les comprovacions i verificacions de l’IVF i dedicar qualsevol altra ajuda rebuda per a la compra de la vivenda a amortitzar el préstec hipotecari garantit.

Vigència i Eficàcia de la Garantia: La garantia entra en vigor al formalitzar-se el préstec i s’extingeix quan el capital pendent sigui igual o inferior al 80% del valor de taxació o preu de compra de la vivenda.

Els requisits per a les vivendes que poden ser adquirides sota el Programa de Garanties IVF són específics i estan dissenyats per assegurar que les garanties s’utilitzin per a vivendes adequades i accessibles.

Comunitat de Madrid

L’Ordre 2350/2022 del programa “Mi Primera Vivienda” ha estat modificada per ampliar i millorar l’accés a l’habitatge en propietat per a joves i altres grups vulnerables a la Comunitat de Madrid. Originalment, el programa estava dirigit a facilitar la compra d’habitatge a joves solvents menors de 35 anys sense estalvis suficients per cobrir el pagament inicial. El finançament a través d’hipoteques permetia cobrir fins al 95% del valor de l’immoble.

Modificacions Recents: La modificació més recent, reflectida en l’Ordre de 25 de juny de 2024, estèn el límit d’edat fins als 40 anys i obre la possibilitat de participació a famílies nombroses, monoparentals i a persones que adoptin o tinguin fills sense restricció d’edat durant l’any de sol·licitud. A més, ara es considera la possibilitat de finançar fins al 100% del valor de l’immoble, basat en el menor valor entre la taxació i el preu de compravenda.

Requisits dels Sol·licitants:

• Edat: Els sol·licitants han de ser majors d’edat i no superar els 40 anys en la data de presentació de la sol·licitud. Aquest requisit d’edat s’estén per incloure certs grups sense límit d’edat depenent de les seves circumstàncies personals.
• Situació Familiar: Famílies nombroses i monoparentals, i persones que hagin tingut un fill per naixement o adopció en l’any natural de la sol·licitud també poden aplicar sense restricció d’edat.
• Primer Compra: Ha de ser la primera vegada que els sol·licitants adquireixen una vivenda en propietat. Això significa que no han de posseir ni haver posseït prèviament una altra vivenda en propietat.
• Residència: Els sol·licitants han d’haver residit legalment a la Comunitat de Madrid de forma continuada i ininterrompuda durant els dos anys anteriors a la data de presentació de la sol·licitud de finançament.

Característiques de les Vivendes: El programa “Mi Primera Vivienda” de la Comunitat de Madrid no detalla especificacions exhaustives sobre les característiques que han de complir les vivendes adquirides sota aquest programa. No obstant això, basant-nos en el propòsit general del programa i les pràctiques comunes en programes similars, podem inferir alguns requisits i consideracions típiques que solen aplicar:

• Vivenda Habitual i Permanent: La propietat adquirida ha de destinar-se a ser la residència habitual i permanent del comprador. Això exclou la compra de propietats per a inversió, segones residències o lloguer.
• Estat de la Vivenda: Tant vivendes noves com de segona mà poden ser objecte d’aquests programes sempre que compleixin amb els requisits d’habitabilitat i seguretat.
• Ubicació: La vivenda ha d’estar ubicada dins de la Comunitat de Madrid.
• Valor de la Vivenda: La finançament pot cobrir fins al 100% del valor de taxació o el preu de compravenda de la vivenda, prenent sempre el menor d’aquests valors. Això implica que la valoració de la vivenda serà un factor crític en la determinació de l’import del préstec.
• Conformitat amb Normatives: Les vivendes han de complir amb totes les regulacions locals de construcció, zonificació i habitabilitat en vigor, assegurant que són adequades per a l’ocupació.
• Eficàcia Energètica: Encara que no es menciona específicament a l’ordre, programes d’habitatge contemporanis sovint consideren l’eficiència energètica de les propietats, incentivant l’adquisició de vivendes més sostenibles.

És una excel·lent notícia que els poders públics hagin llançat una iniciativa per facilitar l’accés a l’habitatge, una problemàtica que afecta un ampli sector de la població. No obstant això, és fonamental assenyalar que els sol·licitants han de demostrar solvència econòmica, i que la decisió final sobre la concessió de la hipoteca recau en els bancs, que poden decidir no concedir, per exemple, el 100% o el 95% del preu de l’habitatge.