Què és el TIN i la TAE d’una hipoteca?

11 octubre, 2023 | M Aparicio

Last Updated on 7 mesos by Antonio Beltrán

A Hipotecas Plus sabem que comprar un habitatge suposa un dels moments més emocionants i significatius en la vida d’una persona.

També som molt conscients que l’hipoteca implica entrar en un món nou ple de termes i conceptes que no tenim perquè haver conegut abans, però amb els quals resulta important familiaritzar-se. Així serà més fàcil prendre decisions encertades.

En aquest article tractarem d’explicar de forma detallada i senzilla què és el TIN i la TAE d’una hipoteca.

Explicarem ambdós conceptes i els avantatges d’un davant de l’altre. Finalment presentarem un exemple pràctic entre dues hipoteques.

El primer que has de veure en una oferta hipotecària

El primer que trobaràs a les ofertes hipotecàries tant de les oficines físiques dels bancs com a les seves plataformes online, seran els termes TIN i TAE, i segurament de forma conjunta.

Però, ¿què és el TIN i la TAE d’una hipoteca exactament, i per què és molt important prestar molta atenció als seus números?

Ja sabem que en concedir-nos una hipoteca el banc ens cobra uns interessos. Aquests interessos es troben representats per uns percentatges. Aquests percentatges són els anomenats TIN i TAE.

Diferenciem bé entre el TIN i la TAE.

TIN: es tracta d’un acrònim que significa Tipus d’Interès Nominal. En el TIN no estan incloses les possibles comissions del banc i les despeses associades a una hipoteca. TAE: És la Taxa Anual Equivalent.

La TAE reflecteix el que costa el préstec, però quedant incloses les comissions i despeses derivades de la concessió del préstec hipotecari i també tenint en compte la freqüència dels pagaments.

Segurament, i no ho hem de fer, no ens quedarem amb la primera oferta hipotecària que ens trobem, i per això hem de realitzar els nostres càlculs i una comparativa entre les diferents hipoteques per les que podem optar. Així doncs, hem de saber que la TAE és molt més important que el TIN per comparar préstecs hipotecaris.

Un TIN més baix no significa que una hipoteca sigui més barata.

Pot fàcilment ocórrer que, entre dues hipoteques, una d’elles tingui un TIN més baix que l’altra i, malgrat això, aquesta segona hipoteca amb un TIN més alt que la primera, suposi pagar menys per ella, és a dir, que sigui la més econòmica.

Això serà així, perquè la segona hipoteca tindrà una TAE més baixa que la primera malgrat comptar amb un TIN més alt. Com que la TAE també té en compte les despeses i les comissions, números que no té en compte el TIN, al ser el TAE de la segona hipoteca més baix, finalment és la que resulta més avantatjosa o més barata.

Aquestes despeses i comissions que no reflecteix el TIN, poden ser per exemple assegurances, com la de llar, de vida o protecció de pagaments, comissió d’obertura o altres despeses i comissions que mai vénen reflectides en el TIN, i són molt importants de tenir en compte perquè poden suposar una quantitat econòmica important.

La TAE reflecteix el cost real o efectiu de la hipoteca.

Per tant, hem de considerar la TAE com el cost real o efectiu de la hipoteca, i no el TIN, perquè la TAE ve a ser el TIN més les comissions, com les de cancel·lació o amortització, més les despeses associades, assegurances… i també la freqüència dels pagaments, és a dir, si aquests són mensuals, trimestrals, semestrals, etc.

En definitiva, la TAE és molt més completa que el TIN i reflecteix realment el que vas a pagar per la hipoteca. La TAE és un percentatge fonamental a l’hora de comparar dues o més hipoteques.

El TIN i la TAE són oficials i els trobarem en múltiples productes financers.

El TIN i el TAE estan establerts pel Banc d’Espanya i per tant són oficials. No són termes vinculats exclusivament a les hipoteques, sinó que s’utilitzen en molts productes financers com préstecs personals, dipòsits, imposicions, crèdits, i per descomptat a préstecs hipotecaris.

També hem de saber, per no confondre’ns, que la TAE sempre és anual, perquè el mateix nom ho indica: Taxa Anual Equivalent. Tanmateix, el TIN pot ser mensual, bimensual, trimestral, semestral o anual.

La TAE sempre és anual, el TIN pot no ser-ho.

És crucial conèixer el període de temps que ve associat amb el TIN, perquè per exemple si per un préstec t’indiquen que vas a pagar un 3% de TIN Mensual, es tradueix en un 36% de TIN Anual. Així doncs, per cada 100 € de préstec no vas a pagar 3 €, sinó 36 € a l’any, el que significa una descomunal diferència.

Si no s’indica res, normalment el TIN és anual, però convé assegurar-se de que és així, especialment quan ens informen dels tipus d’interès a pagar per línies de crèdit concedides a través de targetes.

Llavors, ens queda clar que la TAE és el percentatge fonamental en el qual ens hem de fixar en el moment de comparar ofertes hipotecàries. També hem de saber que la TAE tampoc reflecteix absolutament tots els despeses que comporta una hipoteca, ja que queden fora de la taxa les despeses de notaria o altres despeses que calgui abonar a tercers.

Tanmateix, la TAE és la que més informació ens proporciona respecte al cost real o efectiu del préstec hipotecari. En definitiva, és fonamental fixar-se en el TAE, perquè així podem comparar dues o més hipoteques, traslladant-les al mateix escenari temporal i tenint en compte totes les condicions.

La Llei obliga els bancs a informar-te clarament de la TAE.

A més, la legislació bancària, és molt escrupolosa en aquest sentit, i obliga els bancs a donar informació clara als seus clients o potencials clients, fent constar la TAE en diferents llocs, tant en els contractes, com en la publicitat que ofereixen i en tota la informació prèvia a la contractació que pugui arribar al consumidor.

El TIN no deixa de ser un descriptor informatiu, però no és gaire útil al client, ja que no reflecteix dades importants que, com hem comentat, sí són incloses en el TAE, com les comissions, terminis i despeses, de manera que aporten una visió més clara, precisa i certa de quant ens costarà l’hipoteca.

Exemple pràctic sobre el TIN i la TAE

Arribem al millor moment; a l’exemple pràctic:

Amb l’objectiu de comparar dues hipoteques en funció de la seva TAE (Taxa Anual Equivalent) i TIN (Taxa d’Interès Nominal), primer necessitem conèixer les dades específiques de cada hipoteca.

Hipoteca A: • TIN? 2,5%

• Comissions inicials: 1.000 €

• Assegurança anual: 2.500 €

• Termini: 30 anys • TAE? 6,33%

• Quota mensual estimada (per a un préstec de 100,000 €): Aproximadament 395,12 €

• Quota mensual de productes vinculats: 208,33 €

• Suma pagaments mensuals: 603,45 €

Hipoteca B: • TIN? 4,0%

• Comissions inicials: 500 €

• Assegurança anual: 200 €

• Termini: 30 anys

• TAE?4,42%

• Quota mensual estimada (per a un préstec de 100,000 €): Aproximadament 477,42 €

• Quota mensual de productes vinculats: 16,67 €

• Suma pagaments mensuals: 494,09 €

Ara, avaluem ambdues hipoteques:

Hipoteca A:

• TIN més baix (2,5%) que resulta en una quota mensual estimada més baixa abans de considerar els productes vinculats.

• TAE alta (6,33%) a causa de les comissions inicials i un assegurança anual costosa, la qual cosa augmenta el cost total del préstec al llarg del temps.

• Suma més alta de pagaments mensuals (603,45 €).

Hipoteca B:

• TAE raonablement més baixa (4,42%) en comparació amb la Hipoteca A, malgrat tenir un TIN molt més alt (4%) que la hipoteca A (2,5%).

• Costos d’assegurances i comissions inicials més baixos, la qual cosa redueix el cost total del préstec.

• Suma de pagaments mensuals més baixa (494,09 €) en comparació amb la Hipoteca A.

Conclusions sobre ambdues hipoteques:

La Hipoteca B sembla ser una opció més atractiva en aquest exemple, ja que té una TAE més baixa en comparació amb la Hipoteca A, tot i tenir una TIN força més alta. Els costos d’assegurances i comissions inicials més baixos també la fan més econòmica al llarg del termini. A més, la suma de pagaments mensuals és més baixa, la qual cosa podria facilitar la gestió del teu pressupost mensual.

No obstant això, la elecció entre ambdues hipoteques dependrà de la teva capacitat financera i de les teves preferències personals.

Resulta molt convenient respecte els assegurances comparar-los tenint en compte el seu preu i les seves cobertures de forma conjunta. Els assegurances de la hipoteca B són més econòmics, i en aquest cas cal valorar si cobreixen tot allò que es desitja que quedi garantit.

Hauràs de considerar acuradament quant pots pagar mensualment i quina és l’opció que millor s’adapta a les teves necessitats i objectius financers a llarg termini. També has de considerar quin cost mensual total pots o vols assumir, tenint en compte que aquest pagament mensual total és la suma de la quota de la hipoteca més les despeses mensuals dels productes vinculats contractats.

No només has de fixar-te en la TIN i la TAE.

Has de tenir present, a més de la TIN i la TAE, altres factors, com el termini de les hipoteques, la quota mensual resultant i especialment centrar-te en les teves necessitats econòmiques i financeres, tant personals com familiars, amb l’objectiu de saber finalment quina seria la millor opció per a tu.

Si t’adones, la hipoteca B, té un termini de 5 anys menor que la hipoteca A. El termini és una variable a tenir també molt en compte. Això és així, perquè com menys temps puguem tenir el deute hipotecari molt més beneficiós serà per a nosaltres, els consumidors.

Però també resulta molt convenient tenir en compte la quota mensual resultant de cada hipoteca. Així doncs, la quota de la hipoteca B és gairebé 100 euros més alta que la hipoteca A.

Aquí és on hem de fer els nostres càlculs i valorar si ens convé pagar 100 € mensuals més. És a dir, si aquesta quantitat econòmica superior a la hipoteca B, la podem assumir còmodament d’acord amb els nostres ingressos i les nostres perspectives econòmiques.

Si podem assumir aquesta quota superior, a canvi aconseguirem un menor pagament d’interessos i a més finalitzarem cinc anys abans la nostra hipoteca. En altres paraules, podrem aprofitar les condicions avantatjoses de la hipoteca B.

Però, si ens convé o desitgem una quota mensual menor, podem inclinar-nos per la hipoteca A.

Conclusions sobre què és la TIN i la TAE d’una hipoteca

Abans de la signatura d’una hipoteca hem de conèixer de forma clara conceptes financers com la TIN i la TAE. També hem de valorar a l’hora de comparar ofertes hipotecàries la TAE davant la TIN, ja que la TAE reflecteix el cost efectiu o real de la hipoteca, al venir inclòs en ella les comissions i despeses associades a ella.

A més de considerar tant la TIN com la TAE a l’hora d’avaluar opcions hipotecàries, és essencial tenir en compte altres variables crucials, com el termini de la hipoteca i la quota mensual.

Igualment important és una avaluació acurada de la nostra situació econòmica personal i familiar. L’objectiu és assegurar-nos que puguem assumir el pagament de la hipoteca de manera còmoda i adequada, tractant d’assegurar així una gestió financera exitosa al llarg del temps.

Et pot interessar el que informa el Banc d’Espanya a aquest respecte.