Subrogació hipotecària o canvi de banc

2 setembre, 2020 | Toni Real

La subrogació hipotecària consisteix a canviar un préstec hipotecari de banc creditor per millorar les condicions financeres que tenim en vigor. Cal no confondre-la amb la subrogació de part deutora, que canvia el titular del deute en lloc de canviar de banc, de manera que una persona diferent es converteix en el titular de la hipoteca; pràctica usual en les obres noves, quan un es subroga la hipoteca del promotor.

Atès que actualment les taxes d’interès són molt baixes, no és mala idea estudiar la possibilitat de canviar de banc la nostra hipoteca, sempre calculadora en mà i coneixent  al detall totes les condicions del préstec que volem contractar. Durant els anys de falta de liquiditat dels bancs, en ocasió de la crisi anterior, es van concedir hipoteques molt cares, a l’euríbor més 3 punts o més. Els hipotecats en condicions tan oneroses s’aprofitaran ara de les condicions més bones si demanen una subrogació hipotecària, amb diferencials inferiors a l’1 % en les taxes variables i, a les fixes, no molt per sobre de l’1 % a 30 anys. Els experts d’Hipotecas Plus poden gestionar la vostra sol·licitud de subrogació per oferir-vos condicions immillorables i que, d’aquesta manera, pagueu menys quota cada mes.

Però abans de buscar hipoteques en altres bancs, és aconsellable intentar negociar amb el nostre una novació amb millors condicions. Abans de les modificacions introduïdes a la Llei 5/2019, si el nostre banc ens igualava les condicions d’altres bancs estàvem obligats a quedar-nos-hi, però això ja no és així. La modificació que fa la Llei 5/2019 (a la seva disposició final tercera) de l’art. 2 de la Llei 2/1994 de 30 de març, sobre el procediment de subrogació, substitueix el dret del banc original a enervar la subrogació per la possibilitat “d’oferir al deutor una modificació de les condicions del seu préstec, en els termes que estimi convenients”, cosa que significa que el deutor no estarà obligat a mantenir el seu préstec a l’entitat inicial, encara que li iguali les condicions que li ofereix l’altre (vegeu l’estudi pràctic de la Lley 5/2019 de Notaris i Registradors).

Tot això ha disparat la competència entre bancs, que busquen subrogacions de clients amb bona salut financera. No obliden que, quan capta una subrogació, el banco no tan sols “guanya” una hipoteca, sinó que també cal afegir-hi la domiciliació de la nòmina del nou client, les assegurances de la llar i altres productes vinculats.

A la data d’aquest article, i amb un descens de la contractació d’hipoteques del 27 % respecte de l’any passat, el nombre de subrogacions s’ha incrementat en gairebé un 70 %.

On busco una subrogació per a la meva hipoteca?

Tal com hem comentat abans, la cosa més lògica és recórrer en primer lloc al nostre banc i informar-nos sobre la possibilitat d’aconseguir una novació de la nostra hipoteca amb unes condicions millors. En el cas que el nostre banc ens contesti afirmativament i ens presenti unes noves condicions, se’ns planteja un nou dubte: són les millors que puc aconseguir o em convé iniciar una recerca per altres bancs?

Així doncs, tant si el nostre banc ens facilita una novació com si ens la nega i decidim buscar en altres bancs, hem d’estar molt segurs d’aconseguir realment la millor hipoteca. Podem anar de banc en banc, demanant cita prèvia i aportant tota la documentació una vegada i una altra, i esperant la resposta corresponent, però aquesta tasca es pot prolongar diversos mesos.

Una opció diferent, que aconsello perquè és molt més efectiva, consisteix a posar-nos en mans d’un broker hipotecari independent. Hi ha diversos motius de pes per fer-ho així:

– Un broker independent només ens cobrarà honoraris si ens convenç alguna de les hipoteques que ens aconsegueix i si l’acabem firmant. No hi ha cap compromís.

– Buscarà la millor subrogació per a nosaltres entre totes les entitats financeres del mercat, en lloc de ser nosaltres mateixos els qui perdem mes rere mes fent gestions amb els bancs.

– Ens farà tots els càlculs necessaris per saber quina subrogació ens convé més, i ens aclarirà qualsevol dubte que tinguem respecte de les condicions. Així estarem segurs d’acabar firmant la millor subrogació amb les condicions més favorables d’acord amb el nostre perfil.

Despeses d’una subrogació

L’article 14 de la Llei 5/2019 estableix les despeses que suposa una subrogació hipotecària, i que són assumides pel prestador subrogat (el banc al qual canviem la hipoteca):

“…si durant el període de duració del préstec es produïssin una o diverses subrogacions d’acord amb la Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris, el prestador subrogat haurà de ser reintegrat pel prestador subrogant en la part proporcional de l’impost i les despeses que li van correspondre en el moment de la constitució del préstec al subrogat d’acord amb els apartats anteriors”. A continuació es fixa la manera de calcular aquestes despeses.

Normalment, el banc del qual migrem ens cobrarà una comissió per subrogació del 0,5 % (hipoteques posteriors al 27/04/2003) o de l’1 % (hipoteques anteriors al 27/04/2003). Vegeu-ne la informació al Banc d’Espanya.

Per als préstecs i crèdits immobiliaris concertats a partir del 16 de juny de 2019 amb persones físiques sobre béns immobles d’ús residencial, s’aplica la taula de l’enllaç, confeccionada pel Banc d’Espanya

Passar d’un interès variable a un de fix

Tal com hem comentat anteriorment, les taxes d’interès estan actualment en uns mínims històrics, i totes les previsions econòmiques apunten que continuaran així uns quants anys més. La Llei 5/2019 incentiva el canvi d’una hipoteca amb taxa variable per una altra amb taxa fixa. El seu article 23.6, que s’aplica a las novacions i també a les subrogacions diu:

“En cas de novació de la taxa d’interès aplicable o de subrogació d’un tercer en els drets del creditor, sempre que en tots dos casos suposi l’aplicació durant la resta de vigència del contracte d’una taxa d’interès fixa en substitució d’un altre de variable, la compensació o comissió per reemborsament o amortització anticipada no podrà superar la pèrdua financera que pogués patir els prestador, amb el límit del 0,15 per cent del capital reemborsat anticipadament, durant els tres primers anys de vigència del contracte de préstec.

Transcorreguts els tres primers anys de vigència del contracte de préstec el prestador no podrà exigir cap compensació ni comissió en cas de novació de la taxa d’interès aplicable o de subrogació de creditor en què es pacti l’aplicació, en endavant i per la resta de la vida del préstec, d’una taxa d’interès fixa”.

Aquesta sembla ser una oportunitat excel·lent per fer un canvi d’una hipoteca de taxa variable a una de fixa. Tots coneixem la incertesa que comporta tenir una hipoteca de taxa variable, ja sigui perquè l’hem patida en pròpia carn o perquè recordem la crisi anterior de 2008, quan les taxes d’interès es van disparar fins arribar a un punt en què moltes famílies espanyoles no van poder continuar fent front als rebuts de les hipoteques respectives.

Ara, amb les taxes tan baixes, subrogar la nostra hipoteca per una amb taxa fixa ens pot permetre guanyar molta tranquil·litat i viure al marge dels vaivens de l’economia i dels eventuals canvi a l’alça de les taxes d’interès.

Les hipoteques firmades fa anys, a revisió

Els anys 2011 i 2012 Espanya es trobava en una complicada situació financera i econòmica, i les taxes d’interès van arribar a màxims de fins el 4 % per sobre de l’euríbor. Si tenim en compte que a dia d’avui és possible contractar una hipoteca variable amb un euríbor més 0,75 %, i amb una taxa variable pròxima a l’1 %, entendrem la importància i la conveniència d’estudiar una novació o una subrogació. En definitiva, i amb les taxes d’interès tan baixes com hi ha actualment, val molt la pena posar-se en mans d’un expert per tractar que ens estalviï uns milers d’euros l’any amb una bona operació de subrogació hipotecària.

És el moment de canviar de banc la hipoteca.