Tot allò que cal saber sobre la FEIN i la FIAE

23 octubre, 2019 | Antonio Beltrán

Tot allò que cal saber sobre la FEIN i la FIAE, les fitxes que expliquen les condicions de les hipoteques 

Conèixer i comprendre les condicions de les hipoteques és essencial per moltes raons. La primera, per poder triar el producte que més bé s’adeqüi a les nostres necessitats. La segona, per evitar limitacions o costos que pugui haver amagats en algun condicionant i que acabin donant lloc a obstacles i sobrecostos.

Per tot això, és vital disposar de tota la informació sobre un producte tan important com una hipoteca per poder-ne fer una anàlisi correcta. I cal també que aquesta informació sigui accessible i comprensible. La nova legislació ha fet un pas més en aquest sentit, i per això la Llei 5/2019 reguladora dels contractes de crèdit immobiliari estipula l’obligació que els bancs presentin als clients que demanin una hipoteca dos documents: la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN)i la Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FIAE). Us expliquem què contenen i tots els seus punts clau.

La Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN)

Quan ens disposem a demanar una hipoteca ens basem en primer lloc en una informació comercial estàndard que especifica una sèrie de condicions bàsiques: terminis, finançament màxim i especialment aspectes econòmics com ara comissions i taxes d’interès. Però, al capdavall, aquestes condicions no han de ser per força les que s’apliquin a la hipoteca. Normalment es personalitzen amb una oferta final, i això és el que mostra la FEIN.

D’aquesta manera, en un termini mínim de deu dies abans de la firma de la hipoteca, ens han de lliurar laFEINamb aquesta informació. En la pràctica se sol lliurar amb més antelació, perquè també haurem de revisar la informació al notari en un termini mínim de deu dies. A la FEINhi ha la informació sobre aquests elements:

El prestador: dades bàsiques i de contacte de qui concedeix la hipoteca.

L’intermediari de crèdit: si hem contractat un professional per aconseguir la hipoteca aquí hi haurà tota la seva informació bàsica, inclosos els honoraris.

Característiques principals de la hipoteca: import, termini, valor, garantia (habitatge, o si n’hi ha alguna d’addicional), valor màxim de l’habitatge, divisa de la hipoteca (si és distinta de l’euro), tipus (fixa, variable, mixta), interès i el capital màxim a retornar.

Taxa d’interès i altres despeses: encara que s’especifica al punt anterior, per la seva importància es desglossa en un altre punt. Es mostra la TAE calculada segons les condicions del préstec i qualsevol element important que en forma part (per exemple, comissions d’obertura).

Pagaments: quants pagaments haurem de fer i la seva periodicitat, que normalment serà mensual.

Import de cada quota: si és fixa, tindrem el cost de cada mensualitat, i si és variable, la taxa de referència i el diferencial vigents.

Quadre d’amortització de la hipoteca: s’hi mostren aquests pagaments, amb desglossament de les quotes en la quantitat que es paga en cada període en concepte d’interessos i la quantitat corresponent a amortització del capital.

Reemborsament anticipat: és un altre punt important, que ens indica les condicions amb què es podrà fer una amortització parcial o total del préstec.

Elements de flexibilitat: en què consisteix el dret de subrogació, la possibilitat de canviar el préstec a un altre prestador.

Altres obligacions:en el cas que hàgim optat voluntàriament per contractar altres productes que millorin les condicions de la hipoteca, ens n’hauran d’explicar les característiques i els costos.

Reclamacions i supervisor:on, com i a qui s’ha d’interposar una eventual reclamació, i identificació de les entitats supervisores, tant del prestador com de l’intermediari.

Incompliment:explicació de les conseqüències de no complir el contracte; el cas més comú n’és l’impagament. Aquesta informació detalla tant els costos que això ens comportaria com el procediment que es duria a terme.

Informació addicional:legislació i normes que s’apliquen al contacte, llengua, potestat i dret a obtenir un projecte.

La FEIN té una gran importància pel seu caràcter vinculant i les seves característiques. Un cop acceptada, el contracte posterior no les pot modificar, però tampoc no ens obliga a contactar la hipoteca, i ens podem fer enrere si no ens interessen les seves condicions. En el cas que l’entitat financera ens ofereixi la possibilitat d’optar per una hipoteca amb condicions diferents gràcies a la contractació voluntària d’altres productes, ens haurà de proporcionar dues FEIN: una amb les vinculacions i l’altra sense vinculacions.

La Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FIAE) i la seva rellevància

La FEIN es complementa amb la Fitxa d’Advertències Estandarditzades (FIAE), que ens informa sobre les clàusules més importants de la hipoteca. Com més complexa sigui l’operació, més detallada serà aquesta informació.

D’aquesta manera, per a totes les hipotequescontindrà les dades sobre les despeses vinculades amb l’operació, el seu repartiment i un punt essencial relatiu als casos d’impagament: les despeses que comportaria la falta de pagament i les condicions d’aplicació de la clàusula de venciment anticipat, és a dir, quan el banc pot iniciar l’embargament de l’habitatge que és garantia del préstec de la hipoteca.

La resta de la informació ve definida per la naturalesa del préstec. A les hipoteques variables, les més comunes, s’hi inclourà informació sobre com se’n calcula l’interès i la naturalesa de l’índex de referència al qual s’afegeix el diferencial. I si no es defineix un límit per a les pujades de les taxes d’interès, s’hi informa també que el client haurà d’assumir el cost de les eventuals pujades. I, també, sobre el cost de contractar instruments de cobertura de la taxa d’interès.

A causa de les seves implicacions econòmiques, rebran una còpia de la FIAE tots els titulars de la hipoteca i els avaladors de l’operació quan n’hi hagi.