Totes les despeses que cal tenir en compte en una compravenda

31 gener, 2018 | Antonio Beltrán

Last Updated on 5 anys by Antonio Beltrán

Quan algú decideix comprar un habitatge, la primera cosa en què pensa és la zona on el vol, quina mena d’edifici prefereix i les característiques ideals de la nova casa. Després considera la manera de pagar-lo i comprova que haurà de demanar una hipoteca.

Nosaltres, en canvi, recomanem que, abans de buscar la casa dels vostres somnis, us assabenteu de l’import de la hipoteca que us pot concedir el banc per així tenir ben definida de bon començament l’aportació econòmica que hi haureu de fer.

Aquest serà l’ordre normal dels esdeveniments:

En primer lloc, el banc analitzarà la vostra documentació i us informarà de quina quantitat està disposat a prestar-vos.

Seguidament haureu de fer una taxació de la propietat que voleu adquirir.

Però encara us caldrà saber amb exactitud a quines despeses haureu de fer front abans, durant i després de la compra. Els bancs us diran quants diners us poden deixar, però normalment no us orientaran sobre les despeses derivades de tot el procés de compravenda i constitució de la hipoteca.

Una idea molt generalitzada entre els compradors és que les despeses que han de preveure a l’hora d’adquirir un habitatge pugen a un 10 % del total de l’operació. Lamentablement, aquesta previsió está molt allunyada de la realitat, almenys a Catalunya, la Comunitat de Madrid i les Illes Balears.

A les escriptures de compravenda i d’hipoteca, les despeses les determinen l’edat dels compradors i el seu nivell d’ingressos.

Despeses abans de la compra

1. Verificació registral o nota simple: és el document que es demana al Registre de la Propietat perquè informi sobre qui són els propietaris de l’habitatge que es vol comprar i les càrregues que té. Per demanar-lo us cal disposar de les dades bàsiques d’ubicació de la propietat: població, adreça i número de la finca. La situació ideal és que els propietaris actuals us hagin facilitat les escriptures de l’habitatge, que podreu presentar al Registre de la Propietat per obtenir la verificació. El seu cost és d’uns 9 €.
2. Taxació bancària: abans de concedir-vos la hipoteca, el banc us demanarà que feu una taxació bancària amb les taxadores que té homologades. És una exigència legal per determinar el valor de l’immoble que voleu adquirir. L’oferta de finançament variarà, segons els bancs, entre el 80 % de la taxació, el 80 % del preu de la compra –sempre que aquest sigui inferior a la taxació– o el 95 % de la taxació. El cost de la taxació varia en funció del preu de l’immoble i de si la gestioneu directament o la feu a través del banc. Si la gestioneu directament, el cost serà més alt que en el segon cas, però té altres avantatges.

Despeses relacionades amb l’escriptura de compravenda

1. Notari: en l’acte de formalització de la compravenda el notari descriu l’immoble que es vol comprar, la identitat dels compradors i dels venedors, el preu de l’operació i la modalitat del pagament. La modalitat inclou si s’ha fet efectiva una paga i senyal prèvia, si s’han entregat arres i com s’han efectuat aquests pagaments: en efectiu, amb xec bancari o per transferència, que és el mètode ideal. El notari també indica la procedència dels diners de la paga i senyal o les arres i en quin compte s’han ingressat. Consulteu aquest enllaç [ENLLAÇ: http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/compraventa-de-vivienda] per a més informació.
2. Impost de transmissions patrimonials: el percentatge que s’ha de pagar depèn de l’edat i dels ingressos del comprador, així com de la comunitat autònoma on es faci l’operació:

—Catalunya: el percentatge general és del 10 %, però si el comprador té menys de trenta-dos anys i guanya menys de 30.000 € anuals, o està afectat per una minusvàlua, o bé l’habitatge es destina a una família nombrosa, pagarà en concepte d’aquest impost un 5 % sobre el preu.

—Comunitat de Madrid: el 6 % amb caràcter general, però si l’habitatge es destina a una família nombrosa baixa al 4 %.

—Comunitat Valenciana: el 10 % amb caràcter general, el 8 % per als menors de trenta-cinc anys i el 4 % si es tracta d’un habitatge de protecció oficial especial o si es destina a una família nombrosa o a un discapacitat.

—Illes Balears: un 8 % si el cost de la compra no supera els 400.000 €, un 9 % si se situa entre els 400.000 € i els 600.000 € i un 10 % per a costos superiors.

3. Registre de la Propietat: el seu objecte és donar seguretat al mercat immobiliari. L’assentament registral indica les característiques de l’immoble que s’ha comprat, la identitat dels propietaris i si hi pesen càrregues. Consulteu aquest enllaç [ENLLAÇ: http://registradores.org/blog/para-que-sirve-el-registro-de-la-propiedadventajas-de-inscribir-y-riesgos-de-no-hacerlo/] per a més informació.
4. Gestoria: tramita els pagaments al notari i al registrador de la propietat i el de l’impost de transmissions patrimonials. Aquests professionals són els que informen als compradors dels imports exactes de cada

Respecte d’aquesta darrera qüestió, cal denunciar una pràctica inacceptable de molts bancs, i és que no ofereixin una informació precisa sobre les despeses de les escriptures de compravenda i d’hipoteca; com a molt en donen una orientació que gairebé sempre és inexacta i inferior als costos autèntics finals, cosa que al comprador li suposa un maldecap afegit, sobretot si va just de diners.

Despeses derivades de l’escriptura de constitució de la hipoteca

1. Notari: en l’acte de formalització de la hipoteca el notari explica i descriu totes les característiques del préstec. La nova Llei hipotecària –que previsiblement substituirà la vigent fins ara durant el primer semestre de 2018– estableix que el notari serà responsable que el client entengui totes les clàusules de l’escriptura i que no hi hagi condicions abusives. D’acord amb aquesta llei es crearà un registre de clàusules prohibides a les hipoteques i un règim sancionador dels incompliments.

Segons la llei encara vigent durant la redacció d’aquest text, al principi del 2018, entre els elements que han de constar obligatòriament a les escriptures es troben aquests:

• Import del préstec concedit.
• Termini de devolució.
• En el cas dels préstecs amb taxa variable d’interès, la taxa aplicable el primer any o semestre i el diferencial aplicable a les revisions.
• En el cas de les hipoteques amb taxa fixa d’interès, aquesta taxa.
• La comissió per amortització anticipada.
• La comissió per amortització total.
• La comissió per compensació de la taxa d’interès en el cas de les hipoteques amb taxa fixa.
• Vinculacions de la hipoteca, com ara assegurances de llar o de vida.

Teòricament, un cop entri en vigor la nova Llei hipotecària s’hauran de desglossar les despeses de la formalització d’hipoteques (notari, Registre de la Propietat, impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats). No obstant això, és de lamentar que, segons sembla, aquesta norma legal eludirà regular qui ha d’abonar aquestes despeses, de manera que es mantindrà la confusió actual resultant del fet que no tots els bancs assumeixin els pagaments pels mateixos conceptes, segons com els vagi en l’operació.

2. Registre de la Propietat: igual que en el cas de les escriptures de compravenda, la inscripció de l’escriptura hipotecària al Registre de la Propietat té com a finalitat donar seguretat al mercat immobiliari. Abans de la compra cal demanar una verificació registral o nota simple per esbrinar quines càrregues pesen sobre la propietat, com ara hipoteques, embargaments o altres condicionants que perjudiquin la compra. Consulteu aquest enllaç [ENLLAÇ: http://registradores.org/blog/por-que-es-necesaria-la-inscripcion-en-el-registro-de-la-propiedad/] per a més informació.
3. Impost d’actes jurídics documentats: el percentatge que es paga depèn de l’edat i dels ingressos del comprador, obligat a pagar el banc des de novembre de 2018.

—Catalunya: el 0,5 % per als menors de trenta-dos anys o per a les persones amb minusvàlues superiors al 33%; l’1,5 % si el comprador té més de trenta-dos anys; el 0,1 % en el cas d’habitatges protegits.

—Comunitat de Madrid: el 0,4 % en el cas d’hipoteques inferiors a 120.000 €, el 0,5 % per a hipoteques d’entre 120.000 € i 180.000 € i l’1 % per a imports superiors.

—Comunitat Valenciana: l’1,5 %.

—Illes Balears: l’1,2 %

4. Gestoria: tramita els pagaments al notari i al registrador de la propietat i el de l’impost d’actes jurídics documentats. Aquests professionals són els que informen als compradors dels imports exactes de cada partida.

Altres despeses que, d’entrada, no se solen tenir en compte

Quan es parla de les despeses causades per una operació de compravenda i constitució d’hipoteca, molt poques vegades recordem de bon començament prendre en consideració aquestes altres:

• Assegurança de vida. El seu cost dependrà de quin capital demana assegurar el banc, i també de l’edat del comprador. Comparativament, acostumen a ser més barates les assegurances de dones que les d’homes, i també costa menys assegurar un jove que una persona de més edat.
• Assegurança de la llar. La quantitat mínima que cal assegurar vindrà determinada per la taxació bancària; el seu cost, per tant, variarà en funció d’aquesta quantitat i també de la valoració dels béns continguts en la propietat.
• Assegurança de protección de pagaments. Es paga amb una prima única, té una durada de cinc anys i el seu cost és de l’1,5 % de l’import de la hipoteca; es tracta, en conseqüència, d’una quantitat rellevant.
• Comissió d’obertura. El percentatge oscil·la entre el 0 % i l’1 %.