Vinculacions hipotecàries: truc o tracte
3 juliol, 2017 | Antonio Beltrán
La major part dels bancs sempre ofereixen les seves millors hipoteques amb els seus preus millors; quan us hi vinculeu mitjançant la compra d’algun producte complementari , es dona el fenomen que anomenem vinculació hipotecària. Sembla lògic pensar que, com més vinculat estigueu al banc que us ha concedit la hipoteca, més barata us l’oferirà. Però, un moment, si contracteu una hipoteca, ja esteu pagant al banc un interès pel fet que us ha deixat uns diners, oi?
La baixada sostinguda en el temps de les taxes d’interès ha fet que la rendibilitat dels bancs sigui molt baixa, i amb les vinculacions hipotecàries busquen recuperar el que han perdut. No hi ha dubte que és una bona idea; el problema és que aquestes taxes d’interès tan baixes no duraran sempre –no duraran pas vint o trenta anys– mentre que les vinculacions hipotecàries duraran tota la vida de la hipoteca, i als contractes hipotecaris no hi ha cap clàusula que indiqui que, quan s’apugi la taxa d’interès per damunt de cert nivell, cessarà l’obligació que tingueu contractats segons quins productes o assegurances per mantenir-la.
Què són les vinculacions hipotecàries?
Són aquells productes que contracteu amb el banc en el moment de signar la hipoteca, com ara:
1. Assegurances de vida.
2. Assegurances de la llar.
3. Targeta de crèdit amb ús de 250 € al mes.
4. Plans de pensions.
5. Assegurances de protecció de pagaments.
6. Fons d’inversió.
7. Assegurances de vehicles.
8. Assegurances mèdiques.
9. Assegurances de defunció.
També es consideren vinculacions hipotecàries les domiciliacions de nòmines, pensions i rebuts de consum (llum, aigua, gas, telèfon, etc.), tot i que des del meu punt de vista no ho són, perquè no costen diners, i a més és lògic que totes aquestes operacions es gestionin al mateix compte.
Alguns bancs o comercials bancaris venen les vinculacions hipotecàries com si contractar amb ells aquests productes fos obligatori perquè us concedeixin la hipoteca. Però això no és cert, en absolut; l’any 2013, el Parlament Europeu va prohibir que la contractació d’una hipoteca es vinculés a altres productes bancaris, com l’esmentada assegurança de la llar. La normativa actual només exigeix la contractació d’una assegurança d’incendis, i amb la companyia asseguradora que vulguem, no pas amb la que ens indiqui el banc.
La hipoteca que ofereix la taxa d’interès més baixa no sempre és realment la hipoteca més barata.
El truc de la hipoteca amb l’interès més barat
Hi ha diversos bancs que ofereixen hipoteques amb taxes superreduïdes, que us fan exclamar, tan bon punt les descobriu als seus “aparadors”: “Ja he trobat la hipoteca!”
La realitat és ben diferent, perquè, aconseguir aquests condicions, us haureu de comprometre amb el banc, mentre duri la hipoteca, amb gairebé totes les vinculacions esmentadans abans i, al final, allò que semblava una hipoteca barata s’acabarà en una de cara.
A la banda contrària, avui només hi ha un banc que ofereix la seva hipoteca sense cap mena de vinculació, però, a canvi, el preu és més alt que el de la resta d’hipoteques que es comercialitzen.
Són interessants les vinculacions hipotecàries que exigeixen els bancs?
Depèn dels preus i, en definitiva, de la cobertura que ofereix l’assegurança. Hi haurà assegurances que les trobarem més barates en altres llocs i, per tant, serà interessant contractar-les, però també hi haurà casos en què serà més interessant optar per les ofertes bancàries.
Compte amb la lletra petita a l’hora de considerar els preus de les assegurances. Sempre cal preguntar si el preu de l’assegurança que ens ofereix el banc és, per dir-ho així, “normal”, o bé obeeix a una oferta puntual i, a l’any següent, us trobeu amb la incòmoda sorpresa d’una pujada important de la prima.
En qualsevol cas, sempre recomano negociar
S’acostuma a presentar les vinculacions hipotecàries en forma de “graus”. Us indicaran, per exemple, que si compliu tres requisits determinats us abaixaran l’interès un 0,20 %, i que si hi afegiu altres dos requisits passareu al grau següent i us n’abaixaran un 0,30 %. La questió que cal esbrinar és si pot resultar interessant —en funció del grau en què se situï cada vinculació— no contractar algun producte amb l’entitat bancària i contractar-lo fora.
Vinculació hipotecària molt interessant
Assegurança de protecció de pagaments: cobreix l’eventualitat d’un acomiadament improcedent o bé la baixa per una malaltia greu que faci impossible treballar. Independentment que cobreu l’atur o la baixa, aquesta assegurança paga la hipoteca mensualment. El període cobert depèn de la companyia que la comercialitzi, però pot abastar des de vuit mesos seguits fins a setze mensualitats alternades. Aquesta assegurança es paga una vegada i té un abast temporal de cinc anys. Em sembla bona perquè conec clients que l’han fet servir en casos d’acomiadament improcedent i els ha ajudat a resoldre la situació fins que han trobat feina una altra vegada, i la seva qualitat de vida durant aquest temps no s’ha vist minvada.
Vinculacions hipotecàries que no interessen
- Les primes úniques d’assegurances de vida i de llar: proposen la contractació d’aquestes assegurances per a períodes de cinc o deu anys, cosa que vol dir que heu de pagar en el moment de firmar la hipoteca els cinc o deu anys d’una sola vegada (entre 5.000 i 8.000 euros). Ho trobo injust i abusiu. La raó és evident: el client va al banc a finançar-se ell, no a finançar el banc, i no hi ha cap motiu lògic per pagar deu anys d’assegurança de cop; si contractéssiu una d’aquestes assegurances pel vostre compte, mai no ho faríeu així. Per a aquests casos tinc una bona notícia: truqueu-me sempre que un d’aquests bancs us hagi concedit la hipoteca, perquè, a més de proposar-vos unes assegurances amb primes anuals, us en milloraré substancialment les condicions.
- Plans de pensions: primer de tot us cal saber que amb un pla de pensions podeu perdre diners. Sí, així es! Fins i tot en renda fixa es perden diners. Veure el pla de pensions com un pla d’estalvis no és una bona idea. Independentment que us el podeu desgravar de la renda mentre hi aneu fent aportacions, quan el recupereu, en la jubilació, pagareu impostos pels drets consolidats: és a dir, tributeu per allò que heu estalviat més el benefici! Hi ha altres productes més interessants que només t’obliguen a tributar pel benefici. Segur que això no us ho explica, el vostre banc…
- Fons d’inversió: els bons fons d’inversió es comercialitzen en gestores independents, mentre que els comercialitzats pels bancs podem dir que són cars i no són bons, per regla general. En els fons d’inversió tenen molta importància les comissions. De fet, fa poc, la Comissió Nacional del Mercat de Valors (CNMV) ja va avisar que les entitats col·loquen als clients tipus de fons menys avantatjosos.
- Préstecs preconcedits: tot i que no estan relacionats amb les vinculacions hipotecàries, em sembla que cal fer-ne esment perquè són molt fàcils de contractar. Segons el banc, ja els teniu concedits: ho podeu comprovar quan accediu a la vostra banca en línia o quan introduïu la targeta al caixer. Aquests préstecs són caríssims: si aneu a la sucursal i els demaneu pel procediment normal, us costaran força menys diners.
“La informació insuficient”. Extracte d’un article del notari Luis Prados Ramos, de Lleida
Font: http://www.notarialuisprados.com/el-truco-de-las-vinculaciones-bancarias/)
[Reflexió sobre] la informació insuficient que es proporciona per part d’algunes entitats financeres no només als seus clients, sinó al seu propi personal, en el procés de contractació bancària.
Més d’una vegada m’he trobat amb la sorpresa que les persones que han vingut a firmar una hipoteca a la meva notaria (que sempre ho fan per elecció lliure, ja que no sóc el notari de capçalera de cap banc) em diuen que ningú no els havia explicat abans aquesta part del préstec, la referida a les vinculacions, i que només s’assabenten de la taxa real d’interès en el moment de la firma de l’escriptura, quan l’exposa el notari, i quan ja és difícil fer-se’n enrere.
I també és veritat que algun director d’oficina em diu que ell també s’ha dut una sorpresa —no ho poso pas en dubte—, i que en aquests casos els toca donar la cara, fet molt desagradable, pels invents jurídics de les persones que ocupen els llocs prominents de les assessories jurídiques dels bancs.
És a dir, que els mateixos errors que es van cometre quan es van comercialitzar les clàusules sòl es tornen a cometre un altre cop, fet que exigiria repensar tot el sistema de contractació dels bancs, que tal com es viu ja no serveix per a la finalitat per a la qual es va concebre, que és la protecció del consumidor, perquè la fitxa d’informació personalitzada es continua sense lliurar prèviament, i el dret a examinar l’escriptura amb tres dies d’antelació molt sovint és impossible de satisfer, perquè la documentació arriba a la notaria el mateix dia de la signatura, de vegades quan els clients ja són a la sala de firmes.
[…] Acabo, com sempre, advertint que la millor garantia per als consumidors d’operacions financeres és el consell d’un professional elegit i no imposat.
