Volia una hipoteca fixa. Li vam recomanar una mixta. I aquesta és la raó.
9 setembre, 2026 | Antonio Beltrán
La clienta ho tenia bastant clar.
Volia una hipoteca fixa.
30 anys.
Una quota coneguda.
I oblidar-se de l’Euríbor.
Perfectament comprensible.
Quan algú em diu que vol una hipoteca fixa, gairebé sempre hi ha una raó al darrere:
tranquil·litat.
No vol estar mirant l’Euríbor cada sis mesos.
No vol sorpreses.
No vol preguntar-se quant pagarà d’aquí a uns anys.
El problema apareix quan deixem de parlar de sensacions i comencem a fer números.
En aquest cas, la clienta estava comprant un habitatge per 428.000 euros.
Necessitàvem una hipoteca de 342.000 euros a 30 anys.
És a dir, estàvem finançant aproximadament el 80% del preu de compra.
I teníem dues possibilitats sobre la taula.
Opció 1: hipoteca fixa
2,45% bonificat durant tota la hipoteca.
Opció 2: hipoteca mixta
1,90% fix durant els primers 10 anys.
Després:
Euríbor + 0,70%.
La clienta inicialment preferia la primera.
Nosaltres li vam recomanar estudiar molt seriosament la segona.
I no perquè sapiguem on estarà l’Euríbor d’aquí a deu anys.
Precisament perquè no ho sabem.
Primer, vegem què passa durant els pròxims 10 anys
Amb la hipoteca fixa al 2,45%, la quota és aproximadament:
1.342 € al mes
Amb la hipoteca mixta a l’1,90%:
1.247 € al mes
Són uns 95 euros menys cada mes.
Però això no és el més important.
En la primera quota de la hipoteca fixa, aproximadament:
698 € són interessos.
644 € serveixen per retornar capital.
En la mixta:
542 € són interessos.
706 € serveixen per retornar capital.
És a dir:
Amb la hipoteca mixta paguem una quota més baixa i, al mateix temps, amortitzem més deute des del primer mes.
Fixa vs. mixta: els números després de 10 anys
17.115 € menys d’interessos durant els primers 10 anys.
Amb la mixta hauran sortit aproximadament 11.445 € menys de la nostra butxaca en quotes i haurem amortitzat aproximadament 5.670 € més de deute.
I aquí apareix la pregunta inevitable.
«Tot això està molt bé. Però què passa quan s’acabin els 10 anys?»
Aquesta és la part que més por provoca d’una hipoteca mixta.
Arriba l’any 11.
S’acaba l’1,90%.
Apareix l’Euríbor.
I sembla que ens hàgim de quedar amb el que decideixi el banc durant vint anys més.
Però oblidem una cosa:
Una hipoteca a 30 anys no t’obliga a estar 30 anys amb el mateix banc ni amb les mateixes condicions.
Podem negociar.
Fer una novació.
Buscar un altre banc.
Estudiar una subrogació.
O tornar a fixar el tipus.
I si d’aquí a 10 anys l’Euríbor està alt?
No sabem on estarà l’Euríbor el 2036.
Però imaginem que està aproximadament al 2,95%.
La hipoteca passaria a:
2,95% + 0,70% = 3,65%
Algú dirà:
«Ho veus? Aquí tens el pal de la hipoteca mixta.»
No tan ràpid.
Perquè perquè això ens afectés sense més, hauríem de:
No fer absolutament res.
Mirem un moment la història de l’Euríbor
L’Euríbor ha superat el 5%.
Ha estat al voltant del 4%.
Ha passat anys al voltant de l’1%.
I també ha estat en negatiu.
Aquest gràfic no ens diu que l’Euríbor baixarà.
Ens diu una cosa més important:
L’Euríbor no es queda immòbil durant 30 anys.
Canvien els tipus.
Canvien els mercats.
Canvien els bancs.
I canvien les ofertes hipotecàries.
Però hi ha una cosa encara més important: el nostre deute també haurà canviat
Avui comprem un habitatge per:
428.000 €
I necessitem una hipoteca de:
342.000 €
Partim d’un finançament aproximat del:
80% del preu de compra.
Però després de deu anys amb la mixta a l’1,90%, deurem aproximadament:
248.835 €
Haurem retornat més de:
93.000 € de capital.
Si utilitzem simplement els 428.000 € del preu de compra original com a referència, sense suposar cap revalorització, el nostre deute equivaldria aproximadament al:
58% del preu de compra original.
Hem passat d’un finançament proper al 80% a tenir un deute equivalent aproximadament al 58% del que vam pagar per l’habitatge.
I això canvia molt la conversa amb un banc.
Per a un banc no és el mateix el 80% que aproximadament el 58%
Aquí entra l’LTV (Loan to Value).
És la relació entre el deute i el valor de l’immoble.
Com menor sigui el deute respecte al valor de l’habitatge, menor acostuma a ser el risc per al banc.
Naturalment, el 2036 caldrà conèixer el valor real o de taxació de l’habitatge per calcular l’LTV d’aquell moment.
Per tant, aquest 58% no és una predicció.
És una comparació:
248.835 € equivalen aproximadament al 58% dels 428.000 € que vam pagar.
I si, a més, l’habitatge s’ha revaloritzat, la nostra posició podria ser encara millor.
Arriba el 2036. Què fem?
Tenim aproximadament 249.000 € pendents.
OPCIÓ 1
Euríbor + 0,70% continua sent competitiu.
Ens quedem.
OPCIÓ 2
El nostre banc ens ofereix un bon tipus fix.
Negociem.
OPCIÓ 3
Un altre banc ens ofereix millors condicions.
Estudiem una subrogació.
OPCIÓ 4
Canviar costa més del que estalviarem.
No canviem.
Això és assessorament hipotecari.
No intentar endevinar l’Euríbor del 2036.
L’operació resumida
AVUI — 2026
Preu de compra: 428.000 €
Hipoteca: 342.000 €
Finançament: ≈ 80%
↓
PRÒXIMS 10 ANYS
1,90% fix
≈ 1.247 €/mes
↓
DAVANT DEL FIX DEL 2,45%
≈ 17.115 € MENYS EN INTERESSOS
↓
ANY 2036
≈ 248.835 € pendents
Més de 93.000 € de capital retornat
Equivalent aproximadament al 58% del preu de compra original
↓
TORNEM A DECIDIR
Quedar-nos · Negociar · Canviar de banc · Tornar a fix
Una hipoteca no és un matrimoni
Signem una hipoteca i sembla que les seves condicions ens hagin d’acompanyar durant 30 anys.
No.
Una hipoteca és finançament.
I el finançament es pot revisar.
Canvien els mercats.
Canvien els bancs.
Canvien els tipus.
I canvia la nostra situació.
D’aquí a deu anys deurem molts menys diners.
Potser els nostres ingressos hauran canviat.
Potser l’habitatge valdrà més.
I caldrà tornar a fer números.
Per què li vam recomanar una mixta si volia una fixa?
No perquè pensem que l’Euríbor baixarà.
No perquè sapiguem què passarà el 2036.
I tampoc perquè una mixta sigui sempre millor.
No ho és.
La vam recomanar perquè en aquesta operació concreta els números tenen sentit.
Deu anys a:
1,90% fix
En lloc del:
2,45% fix
Aproximadament:
17.115 € menys d’interessos.
I després de deu anys:
248.835 € de deute pendent.
Aleshores tornarem a mirar el mercat.
Negociarem.
Compararem.
I decidirem.
No necessitem decidir avui què farem el 2036.
La clienta va arribar buscant una hipoteca fixa.
Vam acabar recomanant-li una mixta.
I la raó es pot resumir en una frase:
Una hipoteca a 30 anys no significa que hagis de prendre avui totes les decisions dels pròxims 30 anys.
Nota: Els càlculs són aproximats i corresponen a aquesta operació concreta. La conveniència d’una hipoteca fixa, mixta o variable depèn de les circumstàncies de cada client. L’evolució passada de l’Euríbor no garanteix el seu comportament futur.