Hipoteques 100% Hipoteques 100% més despeses

Hipoteca 100 % i hipoteca 100 % més les despeses

Què vol dir l’afirmació “financem el 100 %” que veiem sovint en anuncis d’internet, a la premsa o en aparadors?

TIC, TAC, TIC, TAC… Respostes possibles:

1. Es refereix només al valor del pis.

2. Es refereix al valor més les despeses d’escriptura de la compra i de la hipoteca.

 

A diari rebem moltíssimes consultes sobre la possibilitat de finançar el 100 % més les despeses. I últimament força més, perquè alguns mitjans s’han dedicat a difondre que surt més barat una hipoteca que un lloguer. Com explica un col·laborador: “Aquesta és una manera de barrejar les responsabilitats de dos contractes… Una bona broma!” Dos contractes que en realitat no tenen res a veure l’un amb l’altre.

 

En primer lloc, com s’aconsegueix el 100 % del preu de l’habitatge?

  1. Per tenir la seguretat que us concediran la hipoteca, us cal disposar d’un contracte de treball indefinit, a un o a tots dos membres de la parella. Pot ser acceptable que un dels dos tingui un contracte temporal sempre que l’altre, amb la seva feina fixa, pugui fer front al pagament de la hipoteca i aquest pagament no li representi més del 40 % del sou net mensual.
  2. Això significa, d’entrada, que com a mínim haureu d’aportar a l’operació les despeses d’escriptura de la compra i de la hipoteca . Grosso modo es pot dir que us caldrà tenir estalviat el 13 % del preu de l’habitatge si teniu menys de trenta-dos anys i guanyeu menys de 30.000 euros bruts a l’any, o el 16 % del preu si supereu aquesta edat i aquest volum d’ingressos.
  3. Quan expliquem tot això, la pregunta que ens fan a continuació és aquesta: i quina alternativa hi ha si no he pogut estalviar tots els diners de les despeses i me’n falta una quantitat? I els mateixos clients es responen amb una altra pregunta: puc demanar un préstec personal al meu banc? En aquest punt, la nostra resposta és què això depèn… Depèn de si la suma de les quotes de la hipoteca i el préstec personal no és més gran que el 40 % del vostre salari.

Hi ha bancs que avui dia tornen a oferir directament aquesta possibilitat. I tot i que demanar un préstec personal és una opció, sens dubte és molt millor si podeu rebre l’ajuda dels pares. Hi ha

Per aconseguir el 100 % trobareu almenys tres bancs interessats a concedir-vos finançament, més un quart que ho farà dependent de quina sigui la vostra dedicació professional.

Segon punt: el 100 % del preu més les despeses

Heu de saber que si la taxació bancària no us resulta favorable, us caldrà tenir avaladors, de totes totes. Així i tot sempre recomanem intentar-ho, perquè en comparació hi ha molt a guanyar i poc a perdre. Molt a guanyar: la compra d’un pis. Poc a perdre: només arrisqueu els 500 o 600 euros que val una taxació.

L’única manera d’aconseguir el préstec sense avals és que el banc us concedeixi el 80 % de la taxació. És a dir, imagineu que compreu un pis de 100.000 €, quantitat a la qual s’han de sumar unes despeses del 13 %, tal com ja hem comentat, cosa que farà un total de 113.000 €. Perquè us concedeixin aquesta hipoteca cal valorar el pis en 141.250 €, xifra a la qual arribem dividint 113.000 per 0,80.

Com podreu aconseguir la taxació que us fa falta?

1. Si heu comprat molt bé de breu i l’empresa taxadora acaba valorant el pis per l’import que necessiteu.

2. Si coneixeu quines taxadores valoren més bé els immobles. Si voleu tirar endavant pel vostre compte l’operació de taxació, demaneu al vostre agent immobiliari la llista de les taxadores que valoren més bé. En el sector tots coneixem de sobres aquelles que es passen tant de prudents que molt fàcilment poden valorar en 75 una propietat que val 100, per si de cas és produeix un canvi sobtat i dràstic del mercat.

Per què poden variar les taxacions? Perquè, encara que totes les empreses taxadores facin les valoracions d’acord a uns criteris comuns, sempre hi és present un component subjectiu i personal.

I què podeu fer si la taxadora no valora l’immoble per l’import que us cal?

  1. Encara que us assegurarà que la taxació està ben feta, demaneu-li una revisió.
  2. Tracteu de renegociar el preu amb el venedor explicant-li el vostre problema. En el millor dels casos ―sempre que la quantitat que us falta no sigui gaire gran― es mostraria disposat a baixar-vos l’import o a fraccionar-ne el pagament.
  3. Demanar un préstec personal per la quantitat que us falta, sempre que el pagament de la hipoteca i el pagament del préstec personal no superin, junts, el 40 % del vostre sou.

Així doncs, tal com ja hem dit, per aconseguir finançament pel 100 % del preu de compra d’un habitatge més les despeses s’ha de donar un d’aquests dos requisits:

  1. Que l’habitatge es valori en un import superior. El problema, en aquest cas, és que només hi ha un banc disposat a fer-ho.
  2. Que disposem d’una doble garantia hipotecària. En parlem a continuació.

 

Doble garantia hipotecària

Parlem de doble garantia hipotecària quan s’hipotequen dues propietats. Per una banda, el pis que compreu, per un import del 70 % o el 80 % del preu de compra o de taxació. I el pis dels pares o els avis, per exemple, per cobrir aquest 20 % o 30 % que us falta més les despeses d’escriptura de la compravenda i de la hipoteca.

Tenim actualment tres bancs disposats a facilitar finançament del 100 % més les despeses per aquest sistema.

Quan fem una doble garantia hipotecària el pis dels pares o avis sobre el qual materialitzem la segona garantia mai no s’hipotecarà per més del 50 % del seu valor de taxació. D’altra banda, l’operació no converteix els pares o avis en avaladors; la seva figura rep el nom d’hipotecants no deutors. Els sol·licitants de la hipoteca han de demostrar que són solvents perquè tots dos tenen contracte laboral indefinit i una antiguitat mínima de dos anys a la mateixa empresa, o bé, si són autònoms, acreditant la seva situació durant dos anys i demostrant els seus ingressos; i als pares o avis l’únic que se’ls demana és que ens autoritzin a hipotecar el seu habitatge per una quantitat concreta i certa.

És important no convertir els pares o avis en avaladors, perquè d’aquesta manera, si ells volguessin al cap d’un temps o en el mateix moment demanar un préstec per a qualsevol necessitat pròpia, ho podrien fer perfectament.

 

Una pregunta sobre la doble garantia hipotecària: tan aviat com pago la “part” que he hipotecat del pis dels pares, la hipoteca ja es cancel·la automàticament?

  1. Perquè això sigui possible s’ha d’haver pactat prèviament amb el banc, i ha de constar a l’escriptura de la hipoteca.
  2. Una altra manera de fer-ho possible és constituir dues hipoteques independents: una sobre l’habitatge que s’adquireix i l’altra sobre el pis dels pares (les despeses són les mateixes).
  3. Quan no hi ha hagut pacte previ: si vol, el banc pot simplement retirar la hipoteca, o demanar-vos com a condició una nova taxació del pis de la qual resulti, per exemple, que la part pendent d’amortització sigui del 80 % o menys d’aquest valor.

 

Una altra via d’obtenir el 100 % més les despeses: passeu-vos al costat fosc!

 

Vet aquí una manera equivocada d’aconseguir la hipoteca. A la vida hi ha solució per a tot, i al nostre sector tenim companys, ehem, que opten per aquesta sortida.

El que fan en realitat és enganyar el banc en nom vostre i assegurar-li que, com a client, aporteu uns diners que, casualment, gairebé sempre són en efectiu. El problema radica en el fet que per això s’ha de sobreescripturar l’habitatge; d’aquesta manera, si l’esteu comprant per 100.000 euros, posem per cas, declarareu al banc i davant notari que ho heu fet per 130.000. La primera conseqüència d’això ―i la menys important― és que liquidareu més impostos dels que us pertoquen en concepte d’ITP; la segona, que esteu mentint al banc i al notari, i si en el futur el banc volgués revisar la vostra documentació i s’adonés de l’engany, com que de fet l’única firma que porta és la vostra, us podria acusar d’un delicte d’estafa i demanar la cancel·lació de tota la hipoteca perquè us la va concedir a partir d’informació falsa.

 

 

¿Te interesaría recibir directamente nuestros artículos?

Suscríbete a nuestra Newsletter y recibe en tu email nuestras noticias

Tambien te pueden interesar
Demanar una hipoteca a Barcelona
Hipoteques 2017 a Barcelona
Hipoteques 2017 a Barcelona
Hipoteques per a mileuristes