La amortización de una hipoteca es el trámite a través del cual se devuelve el dinero prestado por un banco mediante desembolsos parciales y periódicos. Es decir, mediante el pago de una cuota mensual, se va devolviendo el capital que la entidad bancaria ha anticipado para que tu puedas comprar un inmueble. En el caso de la amortización hipotecaria, se trataría de la devolución de este capital total antes del vencimiento del contrato, es decir, antes de lo que en un principio acordaste con tu banco.
Esta situación de amortización anticipada del préstamo sucede cuando una persona tiene cierto dinero ahorrado y quiere aprovechar para zanjar el pago de su hipoteca antes del plazo acordado en las escrituras.
Por otro lado, debes saber que la amortización de la hipoteca puede ser total o parcial:
– Amortización total: se devuelve la totalidad del préstamo
– Amortización parcial: se salda tan solo una parte del préstamo. Si te encuentras en esta tesitura, tienes dos opciones:
o Reducir la cuota que pagarías mensualmente
o Reducir el plazo de amortización
Ahora bien, esta amortización anticipada de la hipoteca suele ir de la mano de una comisión extra que te cobrará tu entidad bancaria por haber cambiado las condiciones de devolución del préstamo previamente pactado. En este sentido, la Ley 5/2019 estipula unas comisiones máximas para todas las entidades bancarias, y así se evita que los bancos abusen de esta comisión frente a los clientes:
– Hipotecas a tipo fijo
o Amortización antes de los 10 años: 2% de comisión
o Amortización a partir de los 10 años: 1’5% de comisión
– Hipotecas a tipo variable
o A partir del tercer año: 0’25% de comisión
o A partir del quinto año: 0’15% de comisión

En todo caso, es importante estar bien informado y asesorado respecto las comisiones de amortización que te puede cobrar un banco, así como de las opciones que tienes como cliente para zanjar antes de tiempo el pago de tu hipoteca. Por todo ello, desde Hipotecasplus nos ofrecemos para ayudarte en cualquier fase del proceso y asesorarte en todo lo necesario.

Calcular la tabla de amortización de hipoteca

La amortización es el tiempo que tardarás a pagar tu préstamo hipotecario. Así pues, las tablas de amortización te indican las cuotas y la cantidad que tendrás que pagar de intereses según lo acordado con tu entidad bancaria, mes a mes y año a año.
Antes de todo, pero, debes saber que hay 3 tipos distintos de sistema de amortización:
1- Método francés: es el método más usado en los préstamos hipotecarios en España, y se caracteriza por tener una cuota constante durante la vida del préstamo, mientras que el capital amortizado y los intereses devengados se van modificando.
2- Método alemán: en este caso, la cuota también es constante, pero respecto el capital amortizado. Lo que aquí varía son los tipos de interés.
3- Sistema americano: caracterizado por el hecho que la totalidad de l préstamo se amortiza en una única cuota fina, de manera que durante la vida del préstamo solo se liquidan intereses.
Para que te hagas una idea de cómo funciona, una tabla tipo de amortización sería la siguiente: (ten en cuenta que, durante el primer año, se desglosarán tus cuotas de amortización por meses; y, a partir de allí, ya se te expresará esa cantidad por cada año).
Fecha Intereses que abonar en cada cuota Capital amortizado en cada cuota Total cuota Capital pendiente después de cada cuota
Año 1 848’80 1807’04 2655’84 61892’96
Año 2 824’25 1831’59 2655’84 60061’37
…. …. … … …
Año 29 19’26 2632’80 2652’06 0’00

Como puedes comprobar, la cantidad que permanece constante es la cuota, ya que se trata del sistema francés. De todos modos, no tienes por qué agobiarte con estos cálculos y estas tablas de amortización. Es fácil encontrar por internet muchos simuladores de amortización que, a partir de tus intereses, tu cantidad a pagar y el plazo de amortización, te calcularán tus cuotas. Además, siempre puedes contar con los asesores de Hipotecasplus para que te ayudemos a descubrir qué método de amortización te conviene más y cómo deberías afrontarlo.

¿Cuál es la formula para calcular la amortización?

Para calcular qué cuota te tocará pagar según tu hipoteca, intervienen dos factores clave: los intereses y la amortización. Así, la fórmula general sería la siguiente:
Cuota= intereses + amortización
– Intereses: estos se calculan siempre sobre el capital vivo, es decir, sobre lo que te queda por pagar. A modo de ejemplo, si te prestan 20.000€ a un interés del 2%, el primer año pagarás el 2% de 20.000€, es decir, 400€.
– Cuantía de amortización: se trata del resto de cuota que te quede por pagar. Es decir, en el caso de nuestro ejemplo, si tenemos una cuota de 3.000€, sería 3.000-400= 2.600€.
Para resumir estos pagos, se construye una tabla de amortización como la que hemos mostrado anteriormente:
Año Cuota Intereses Amortización Capital pendiente
Año 1 3.000€ 400€ 2.600€ 17.400€
… …. … … …

Este cálculo se realizaría de la siguiente manera:
1- Calculamos la cuota, que puede ser anual o mensual. Ej: 3.000€
2- Calcular los intereses en función del capital pendiente. Ej: 840€
3- Calcular el capital amortizado. Ej: 2.600€
4- Calcular el nuevo capital pendiente, ya que se irá reduciendo a medida que pasen los años y vayas devolviendo tu préstamo. Ej: 17.400€
5- Repetir el proceso hasta el último año de amortización

Si quieres solicitar información sobre una nueva hipoteca, o te estás planteando comprar, pero tienes muchas dudas de cuál sería la mejor forma de hacerlo, no dudes en contactar con nosotros y beneficiarte de la ayuda de los gestores de Hipotecasplus.

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