Calcular intereses de una hipoteca

9 mayo, 2022 | Antonio Lara

Si te encuentras en pleno proceso de búsqueda y captura de una vivienda, es normal que te plantees qué intereses van a intervenir en el préstamo hipotecario, para así calcular qué cuota deberás pagar. Desde Hipotecasplus te explicamos que tipos de interés hay, como influyen en tu préstamo hipotecario, y como puedes calcularlos. ¡Estamos aquí para facilitarte la vida!
Para empezar, es primordial entender el concepto de intereses. Simplificándolo, se trata del % de beneficio que se llevará la entidad bancaria a cambio de haberte prestado dinero por adelantado. Este % se lo irás devolviendo poco a poco, en forma de intereses, durante el plazo de amortización que hayas pactado. Algo interesante a añadir es que los intereses de las hipotecas suelen ser más bajos que los de otros tipos de préstamos personales, ya que la vivienda actúa como garantía (es decir, si no pudieras pagar la hipoteca, el banco se quedaría con tu inmueble).
Una vez situados, el siguiente paso es determinar qué tipo de contrato hipotecario tendrás: uno a tipo fijo o uno a tipo variable. Y es que el tipo de interés y, con él, las cuotas, variarán según si se trata de uno u otro.
– Hipotecas fijas: cobran el mismo tipo de interés a lo largo de la vida de préstamo. Por esta razón, los % suelen ser más elevados que en un tipo variable. Sin embargo, es cierto que cada vez se están abaratando más este tipo de intereses, ya que se han convertido en una apuesta de la banca.
– Hipotecas variables: los intereses irán cambiando en función del valor del euríbor. Se fija un diferencial (cantidad invariable pactada con el banco) y se le sumará el valor del Euribor del momento, el cual va fluctuando según las leyes del mercado. Este valor se revisa de forma anual o semestral.

Como se calcula el interés de una hipoteca

Además de los aspectos que hemos destacado, a la hora de hablar de hipotecas y de tipos de interés, intervienen principalmente el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente). Vayamos a analizar cada uno de ellos para descubrir qué grado de influencia tienen en la cuota hipotecaria que deberás pagar:
– TIN: es el porcentaje fijo que se pacta con el banco como concepto de pago por el dinero que te habrá prestado. Es decir, se trata del % que recibirá tu entidad bancaria por haberse ofrecido a cederte dinero de forma anticipada. Aunque es un indicador importante, por sí solo no te servirá para conocer el coste real, ya que el TIN no considera otros gastos hipotecarios que pueden contribuir a augmentar tu cuota.

– TAE: es el tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto. Y, tal como nos indica su nombre, es un valor anual. Se calcula a través de una fórmula matemática que incluye el TIN, la frecuencia de pago (anual, semestral, etc), las comisiones por cancelación o subrogación de la hipoteca, y los gastos de operación. Sin embargo, no incluye otros tipos de gastos como los de notaría, así como seguros o abonos a terceros. Eso sí, la TAE es un índice muy útil para que, como consumidor, puedas saber si la hipoteca que te está ofreciendo el banco te conviene o no.

A todos estos intereses, hay que añadirles otro factor: el Euribor. Porque si tienes una hipoteca a tipo variable, inevitablemente estarás sujeto a sus condiciones, y tu cuota dependerá de manera directa de sus subidas o bajadas. En este sentido, actualmente el valor del Euribor está empezando a subir, y por consecuencia se previene un encarecimiento general de todos los tipos de hipotecas.

Calcular los intereses totales de la hipoteca

Una vez analizados todos estos aspectos que influyen en la cuota de tu préstamo hipotecario, recapitulemos. Podemos observar que para calcular el interés de tu hipoteca deberás tener en cuenta el TIN y la TAE, así como el valor del Euribor (en caso de tener un contrato a tipo variable).
Asimismo, para conocer el valor real de tu cuota, deberás añadirle otros aspectos, como las comisiones o los servicios vinculados y combinados (que suelen encontrarse en la parte de la letra pequeña de tu contrato); ya que estos gastos generalmente no se incluyen ni en el TIN ni en la TAE (porque esta se calcula actualmente tan solo para las hipotecas sin bonificaciones).
Otra opción que tienes al abasto es calcular la cuota de tu hipoteca, incluyendo los intereses que te cobra el banco, a través de un simulador de hipoteca como el que tenemos en Hipotecasplus. Recuerda, eso sí, que el resultado será aproximado, ya que el simulador no tiene en cuenta las posibles fluctuaciones del Euribor. O, si lo prefieres, también puedes llamarnos o ponerte en contacto con nosotros para que te ayudemos a hacer números y estudiar el grado de viabilidad de tu hipoteca soñada.
Así pues, el cálculo de una cuota se divide en dos partes diferenciadas: la primera, que calcula la amortización del préstamo, y la segunda, que calcula les intereses de la hipoteca según la cantidad que te quede pendiente de pago. A continuación, te explicamos qué procedimiento debes seguir para calcular el interés de tu hipoteca, según si dispones de un contrato a tipo fijo o a tipo variable.

Fórmula para calcular el interés de hipoteca

– Interés hipoteca fija
En este caso, el tipo de interés será siempre el mismo pero la cuota al principio será más elevada, y a medida que pase el tiempo y vayas saldando el préstamo, irá disminuyendo.
La fórmula para calcularlo sería:
Cantidad pendiente de amortización * tipo de interés / 12

– Interés hipoteca variable
En este caso, es el valor del Euribor el que determinará la cuota que pagarás. La fórmula para aplicar es la misma, lo único que varia es el interés a pagar según cómo esté el Euribor en el momento de la revisión (que puede ser anual o semestral). Merece la pena recordar que, normalmente, durante el primer y segundo año del contrato de hipoteca, las condiciones y intereses son fijos, y no pasarás a estar sujeto al Euribor hasta el segundo o tercer año de préstamo.

Ahora que ya sabes cómo calcular los intereses de tu hipoteca, puedes consultar con nuestros gestores de Hipotecasplus cualquier otra duda que tengas relacionada con el mundo inmobiliario. ¡Restamos a tu plena disposición!