Financiación de Locales Comerciales y Naves Industriales

Financiación de Locales Comerciales y Naves Industriales

14 septiembre, 2015 | Antonio Beltrán


Durante esta semana pasada he atendido a 4 clientes que querían comprar un local. A dos de ellos les he dicho que no puedo ayudarles en la obtención de la financiación ya que querían que les encontrasemos financiación por el 100% del precio del local y hasta uno de ellos dos quería que le financiasemos incluso los gastos, sin aportar ninguna garantía adicional. De los otros 2, estamos ultimando los detalles para la obtención de la financiación.

Me ha animado a escribir este artículo debido a la falta de información al respecto que hay sobre la obtención de financiación de locales comerciales y naves industriales, son muchas las personas que piensan que financiar un local es como financiar un piso y dista mucho de la realidad.

De los dos clientes que estamos ultimando los detalles, el primero desea comprar un local ya que quiere cambiarse de donde esta de alquiler aprovechando que ahora las cosas le van bien y se le ha quedado pequeño y el segundo cliente que nos lo ha presentado una agencia inmobiliaria de Mataró, aporta a la compra un 30% del precio del local y lo quiere como inversión.

La obtención de financiación de locales comerciales y naves industriales, tiene diferentes condiciones que para la financiación de una vivienda.

¿ A qué tipo de clientes los bancos financian la compra de un local comercial o nave industrial?

  1. A aquellos empresarios o autónomos que desean ampliar y expandir su negocio, acreditando que tienen experiencia y beneficios.
  2. A aquellos que desean invertir en la compra de un local en lugar de en un piso.
  3. A aquellos que desean iniciar una actividad comercial y pueden demostrar conocimientos técnicos y aportan garantía suficientes para la financiación.

La financiación de locales comerciales y naves industriales se puede obtener mediante 2 vías:

 

A. HIPOTECA

B. LEASING INMOBILIARIO

 

A. HIPOTECA

Conseguir el máximo importe financiado dependerá de los siguientes aspectos:
1. Si el objetivo es la ampliación y expansión del negocio, acreditando los beneficios de la empresa será fácil obtener hasta un 70% de financiación del precio del local.
2. Si es simplemente la inversión para posteriormente alquilar el local, habrá que atenerse a la capacidad económica del solicitante y a lo mejor podría llegar hasta el 70%.
3. Si se tiene como objeto iniciar una nueva actividad profesional, la financiación será inferior y se solicitarán garantías adicionales, como podrían ser avalistas, como mucho se podría llegar a alcanzar entre el 50% y el 60% del precio del local, puesto que el riesgo es mayor al carecer de experiencia.

Con la hipoteca podemos llegar a que nos financien entre un 50% y un 70% del precio del local o nave industrial

El porcentaje de financiación también dependerá también de los siguientes aspectos:
1. De la ubicación del local y la actividad que se va a desarrollar.
2. Del rating o calificación de riesgo que tiene la empresa o tú como autónomo. Es decir, a mejor rating mayor será el porcentaje de financiación. En el caso de particulares del scoring, que es similar al rating, pero para personas.

Tipos de interés y plazo de la hipoteca de locales comerciales y naves industriales
Como es obvio al tratarse de un negocio o inversión el precio de la hipoteca para locales comerciales y naves industriales es mas elevado que en el caso de la compra de un piso o casa y su plazo es inferior. La lógica que el plazo sea inferior es que el negocio tiene que ser capaz de realizar el pago en el mínimo tiempo posible, aunque también es cierto que cuando los bancos no acaban de tener muy claro del todo otorgar la financiación, pero desean hacerla, limitan el riesgo en el plazo.
El tipo de interés aplicado actualmente varía entre un Euribor + 2 hasta un Euribor + 4.
El plazo que se puede obtener esta entre los 12 y 15 años y excepcionalmente se puede llegar hasta los 20 años.
Obtener el mejor precio dependerá como así el porcentaje, del rating que tenga la empresa o bien del scoring si hablamos de una persona.

 

B. LEASING INMOBILIARIO

El leasing es un arrendamiento financiero que sólo está destinado a finalidades empresariales o profesionales. Esto implica que queda fuera de esta opción el cliente que desea comprar un local como inversión.

Con el Leasing Inmobiliario, se obtienen 3 ventajas:

  1. Permite obtener una financiación superior a la hipoteca, pudiendo llegar al 100% del valor de adquisición.
  2. Tiene ventajas fiscales.
  3. Al final del contrato existe la opción de compra.

La duración mínima del contrato es de 10 años.
El estudio para la concesión de Leasing Inmobiliario es igual que el estudio para la concesión de la hipoteca.

Con el Leasing Inmobiliario podemos llegar a que nos financien el 100% del precio del local

 

¿Qué es mejor? ¿Hipoteca o Leasing Inmobiliario?

  • Con la Hipoteca, el mercado de préstamos es mas competitivo en precios que un Leasing, ya que hay menos empresas de Leasing y por lo tanto menos competencia. Con la hipoteca, el local o nave industrial esta a su nombre y por lo tanto tienes margen para buscar mas financiación llegado el caso o incluso en una situación adversa vender y a la vez capitalizarse. Probablemente siempre será mas barato que un alquiler.
  • Con el Leasing, obtenemos el 100%, e incluso los gastos se pueden financiar en cómodas cuotas, tiene beneficios fiscales, no obstante existe un tope de optimización fiscal, pasada esta las ventajas fiscales desaparecen. No te descapitalizas, el dinero que no aportas al financiarte todo lo puedes emplear en la actividad propia que realizas

 

Alternativa para adquisición de locales o naves industriales, cuando ningún banco quiere darte financiación.
Otra opción que podemos emplear, es el alquiler con opción a compra. Si el propietario del inmueble no tiene necesidad especifica de vender, podemos pactar que las cuotas se vayan restando del precio pactado. En caso que llegado el día en que debemos realizar la escritura no la hagamos efectiva, el dinero entregado tendrá la consideración de alquiler.

 

La documentación solicitada por las entidades financieras es la habitual en el caso de las personas físicas y en el caso de las empresas es la siguiente:
1. Declaración del Impuesto de Sociedades (modelo 200 y 201) de los 3 últimos ejercicios.
2. Declaraciones de IVA Resúmenes Anuales (modelo 390) de los 3 últimos ejercicios.
3. Declaraciones de IVA Resúmenes Trimestrales (modelo 303) de los 4 últimos trimestres.
4. Declaraciones de IRPF Resúmenes Anuales, correspondientes a las retenciones de los trabajadores, de los profesionales independientes que hayan prestado algún servicio a la empresa y de los alquileres, en su caso (Modelo 190 y Modelo 180, en su caso) de los tres últimos ejercicios.
5. Declaraciones de IRPF Resúmenes Trimestrales (Modelo 110) de los 4 últimos trimestres.
6. Declaraciones de IRPF Resúmenes Trimestrales (Modelo 115) de los 4 últimos trimestres. (alquiler).
7. Balance de sumas y saldos a 3 dígitos y a nivel subcuenta a fecha 31 de diciembre de aquellos ejercicios cerrados, en su caso, de los tres últimos ejercicios.
8. Balance de sumas y saldos a 3 dígitos a y nivel subcuenta a fecha actual.
9. Detalle del saldo de los clientes con la expresión de la antigüedad de dicho saldo.
10. Certificado de corriente de pago emitido por la agencia tributaria.
11. Número de empleados que trabajan en la sociedad.
12. Detalles de los proveedores y prestamos bancarios con el importe de sus vencimientos por meses.
13. Presupuesto económico y financiero del ejercicio actual y/o del ejercicio siguiente.
14. Existencia de cualquier tipo de contrato mercantil.
15. Existencia de contratos de Leasing o Renting.
16. Existencia de Pólizas de crédito o avales.

Esta es la documentación que requieren los bancos, si bien hay algunas empresas que no tendrán necesidad de aportarla toda. Afortunadamente hoy “dandole” a un botón podemos obtenerla toda inmediatamente.

Si precisas de mas información o la financiación contacta con nosotros.




11 respuestas a “Financiación de Locales Comerciales y Naves Industriales”

  1. Buenos días tengo en propiedad un local comercial y quería hacer una vivienda que importe y requisitos necesito un saludo
    Mi teléfono

    • Buenos días Miguel Ángel,
      Te recomiendo que acudas un abogado ya que para estos asuntos es preferible ir acompañado de un profesional para evitar sorpresas o errores que luego hagan imposible la obtención del cambio de uso.
      ¿En que población compras? En función de ella te recomendare un abogado u otro con los que nosotros solemos colaborar.
      (he borrado tu telefono para que no salga público)

  2. Hola! Muy interesante el anuncio. Quería preguntar, por precio del local, ¿hay que entender el precio de tasación del local, o el precio por el que se hace la compraventa? Es que entiendo que estos dos precios oscilan bastante. Yo, por ejemplo, estoy interesada en la compra de un local tasado en 180.000 Euros, pero la compraventa se realizaría por 100.000 Euros. ¿Cuánto podría financiar? Gracias de antemano

    • Buenos días Yolanda,
      Dependiendo del banco con quien estes negociando la hipoteca, te financiaran entre un 50% y un 70% del precio de compra. Si eres empresaria y precisas de mas financiación te recomiendo que te informes sobre el leasing Inmobiliario.

  3. Quiero un local comercial en Bilbao. Con un precedente 70.000€ negociables.
    Cuento con una pensión por parte de mi padre de 1938€ mensuales. Él tiene 77 años. Tanto mi hermano como yo no podemos justificar ingresos. Además de querer constituir una empresa en breve.
    Cómo podemos adquirir este local? Necesita reforma.
    Y yo vuestra ayuda.
    Gracias

    • Buenos días Paloma,
      Lamentablemente no es viable la concesión de la hipoteca. No es viable por 2 razones.
      La primera de ellas y la mas importante es que no podemos poner en riesgo la pensión de tu padre para montar un negocio. Un negocio se debe montar con recursos propios. Desconozco si empiezas el negocio ahora, si fuese así, mi recomendación es que primero alquiles para conocer su evolución.
      La segunda razón es que no se concede financiación a personas de edad tan avanzada como la de tu padre.
      Una alternativa que tienes es negociar una opción de compra con la propiedad. Pactas un alquiler y el precio y si el negocio funciona con los propios recursos que genera en el plazo de al menos 2 años tomas la decisión de comprar el local sin necesidad de pedir ayuda a tu padre.

  4. Hola mi esposo y yo queremos comprar un local, para cambio de uso a vivienda.
    El tiene 42 años, nómina yo 36, nómina + indefinido. Queremos buscar la financiación 100. Pondríamos gastos + reformas.. Sería posible obtener esta financiación su precio es 105 mil€.

    • Buenos días Maria,
      Los bancos financian para la compra de un local hasta el 70% de su precio, aunque posteriormente realices un cambio de uso.
      Mi recomendación, es que pactes una opción de compra con el propietario y conjuntamente lleveis a cabo el cambio de uso. Cuando lo hayas hecho entonces podrás buscar una hipoteca que financie el 100% del precio de compra.

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