Financiación de Locales Comerciales y Naves Industriales

Financiación de Locales Comerciales y Naves Industriales

14 septiembre, 2015 | Antonio Beltrán


Actualizado

Durante esta semana pasada he atendido a 4 clientes que querían comprar un local. A dos de ellos les he dicho que no puedo ayudarles en la obtención de la financiación ya que querían que les encontrasemos financiación por el 100% del precio del local y hasta uno de ellos dos quería que le financiasemos incluso los gastos, sin aportar ninguna garantía adicional. De los otros 2, estamos ultimando los detalles para la obtención de la financiación.

Me ha animado a escribir este artículo debido a la falta de información al respecto que hay sobre la obtención de financiación de locales comerciales y naves industriales, son muchas las personas que piensan que financiar un local es como financiar un piso y dista mucho de la realidad.

De los dos clientes que estamos ultimando los detalles, el primero desea comprar un local ya que quiere cambiarse de donde esta de alquiler aprovechando que ahora las cosas le van bien y se le ha quedado pequeño y el segundo cliente que nos lo ha presentado una agencia inmobiliaria de Mataró, aporta a la compra un 30% del precio del local y lo quiere como inversión.

La obtención de financiación de locales comerciales y naves industriales, tiene diferentes condiciones que para la financiación de una vivienda.

¿ A qué tipo de clientes los bancos financian la compra de un local comercial o nave industrial?

  1. A aquellos empresarios o autónomos que desean ampliar y expandir su negocio, acreditando que tienen experiencia y beneficios.
  2. A aquellos que desean invertir en la compra de un local en lugar de en un piso.
  3. A aquellos que desean iniciar una actividad comercial y pueden demostrar conocimientos técnicos y aportan garantía suficientes para la financiación.

La financiación de locales comerciales y naves industriales se puede obtener mediante 2 vías:

 

A. HIPOTECA

B. LEASING INMOBILIARIO

 

A. HIPOTECA

Conseguir el máximo importe financiado dependerá de los siguientes aspectos:
1. Si el objetivo es la ampliación y expansión del negocio, acreditando los beneficios de la empresa será fácil obtener hasta un 70% de financiación del precio del local.
2. Si es simplemente la inversión para posteriormente alquilar el local, habrá que atenerse a la capacidad económica del solicitante y a lo mejor podría llegar hasta el 70%.
3. Si se tiene como objeto iniciar una nueva actividad profesional, la financiación será inferior y se solicitarán garantías adicionales, como podrían ser avalistas, como mucho se podría llegar a alcanzar entre el 50% y el 60% del precio del local, puesto que el riesgo es mayor al carecer de experiencia.

Con la hipoteca podemos llegar a que nos financien entre un 50% y un 70% del precio del local o nave industrial

El porcentaje de financiación también dependerá también de los siguientes aspectos:
1. De la ubicación del local y la actividad que se va a desarrollar.
2. Del rating o calificación de riesgo que tiene la empresa o tú como autónomo. Es decir, a mejor rating mayor será el porcentaje de financiación. En el caso de particulares del scoring, que es similar al rating, pero para personas.

Tipos de interés y plazo de la hipoteca de locales comerciales y naves industriales
Como es obvio al tratarse de un negocio o inversión el precio de la hipoteca para locales comerciales y naves industriales es mas elevado que en el caso de la compra de un piso o casa y su plazo es inferior. La lógica que el plazo sea inferior es que el negocio tiene que ser capaz de realizar el pago en el mínimo tiempo posible, aunque también es cierto que cuando los bancos no acaban de tener muy claro del todo otorgar la financiación, pero desean hacerla, limitan el riesgo en el plazo.
El tipo de interés aplicado actualmente varía entre un Euribor + 2 hasta un Euribor + 4.
El plazo que se puede obtener esta entre los 12 y 15 años y excepcionalmente se puede llegar hasta los 20 años.
Obtener el mejor precio dependerá como así el porcentaje, del rating que tenga la empresa o bien del scoring si hablamos de una persona.

 

B. LEASING INMOBILIARIO

El leasing es un arrendamiento financiero que sólo está destinado a finalidades empresariales o profesionales. Esto implica que queda fuera de esta opción el cliente que desea comprar un local como inversión.

Con el Leasing Inmobiliario, se obtienen 3 ventajas:

  1. Permite obtener una financiación superior a la hipoteca, pudiendo llegar al 100% del valor de adquisición.
  2. Tiene ventajas fiscales.
  3. Al final del contrato existe la opción de compra.

La duración mínima del contrato es de 10 años.
El estudio para la concesión de Leasing Inmobiliario es igual que el estudio para la concesión de la hipoteca.

Con el Leasing Inmobiliario podemos llegar a que nos financien el 100% del precio del local

 

¿Qué es mejor? ¿Hipoteca o Leasing Inmobiliario?

  • Con la Hipoteca, el mercado de préstamos es mas competitivo en precios que un Leasing, ya que hay menos empresas de Leasing y por lo tanto menos competencia. Con la hipoteca, el local o nave industrial esta a su nombre y por lo tanto tienes margen para buscar mas financiación llegado el caso o incluso en una situación adversa vender y a la vez capitalizarse. Probablemente siempre será mas barato que un alquiler.
  • Con el Leasing, obtenemos el 100%, e incluso los gastos se pueden financiar en cómodas cuotas, tiene beneficios fiscales, no obstante existe un tope de optimización fiscal, pasada esta las ventajas fiscales desaparecen. No te descapitalizas, el dinero que no aportas al financiarte todo lo puedes emplear en la actividad propia que realizas

 

Alternativa para adquisición de locales o naves industriales, cuando ningún banco quiere darte financiación.
Otra opción que podemos emplear, es el alquiler con opción a compra. Si el propietario del inmueble no tiene necesidad especifica de vender, podemos pactar que las cuotas se vayan restando del precio pactado. En caso que llegado el día en que debemos realizar la escritura no la hagamos efectiva, el dinero entregado tendrá la consideración de alquiler.

 

La documentación solicitada por las entidades financieras es la habitual en el caso de las personas físicas y en el caso de las empresas es la siguiente:
1. Declaración del Impuesto de Sociedades (modelo 200 y 201) de los 3 últimos ejercicios.
2. Declaraciones de IVA Resúmenes Anuales (modelo 390) de los 3 últimos ejercicios.
3. Declaraciones de IVA Resúmenes Trimestrales (modelo 303) de los 4 últimos trimestres.
4. Declaraciones de IRPF Resúmenes Anuales, correspondientes a las retenciones de los trabajadores, de los profesionales independientes que hayan prestado algún servicio a la empresa y de los alquileres, en su caso (Modelo 190 y Modelo 180, en su caso) de los tres últimos ejercicios.
5. Declaraciones de IRPF Resúmenes Trimestrales (Modelo 110) de los 4 últimos trimestres.
6. Declaraciones de IRPF Resúmenes Trimestrales (Modelo 115) de los 4 últimos trimestres. (alquiler).
7. Balance de sumas y saldos a 3 dígitos y a nivel subcuenta a fecha 31 de diciembre de aquellos ejercicios cerrados, en su caso, de los tres últimos ejercicios.
8. Balance de sumas y saldos a 3 dígitos a y nivel subcuenta a fecha actual.
9. Detalle del saldo de los clientes con la expresión de la antigüedad de dicho saldo.
10. Certificado de corriente de pago emitido por la agencia tributaria.
11. Número de empleados que trabajan en la sociedad.
12. Detalles de los proveedores y prestamos bancarios con el importe de sus vencimientos por meses.
13. Presupuesto económico y financiero del ejercicio actual y/o del ejercicio siguiente.
14. Existencia de cualquier tipo de contrato mercantil.
15. Existencia de contratos de Leasing o Renting.
16. Existencia de Pólizas de crédito o avales.

Esta es la documentación que requieren los bancos, si bien hay algunas empresas que no tendrán necesidad de aportarla toda. Afortunadamente hoy «dandole» a un botón podemos obtenerla toda inmediatamente.

Si precisas de mas información o la financiación contacta con nosotros.




33 respuestas a “Financiación de Locales Comerciales y Naves Industriales”

  1. Buenos días tengo en propiedad un local comercial y quería hacer una vivienda que importe y requisitos necesito un saludo
    Mi teléfono

    • Buenos días Miguel Ángel,
      Te recomiendo que acudas un abogado ya que para estos asuntos es preferible ir acompañado de un profesional para evitar sorpresas o errores que luego hagan imposible la obtención del cambio de uso.
      ¿En que población compras? En función de ella te recomendare un abogado u otro con los que nosotros solemos colaborar.
      (he borrado tu telefono para que no salga público)

      • Nosotros estaríamos interesados en lo mismo sin ser propietarios (pactes una opción de compra con el propietario y conjuntamente lleveis a cabo el cambio de uso. Cuando lo hayas hecho entonces podrás buscar una hipoteca que financie el 100% del precio de compra.) en la población de Getafe, Madrid. ¿Conoce algún abogado que pudiese asesorarnos u otra persona?

        • Hola Damaris,
          Si, sin problemas.
          Una vez tengas el cambio de uso es factible financiar el 100% del precio de compra. Los gastos de escritura si que debereis aportarlos vosotros.
          Cuando llegue el momento podremos atenderos sin problema en Madrid.

  2. Hola! Muy interesante el anuncio. Quería preguntar, por precio del local, ¿hay que entender el precio de tasación del local, o el precio por el que se hace la compraventa? Es que entiendo que estos dos precios oscilan bastante. Yo, por ejemplo, estoy interesada en la compra de un local tasado en 180.000 Euros, pero la compraventa se realizaría por 100.000 Euros. ¿Cuánto podría financiar? Gracias de antemano

    • Buenos días Yolanda,
      Dependiendo del banco con quien estes negociando la hipoteca, te financiaran entre un 50% y un 70% del precio de compra. Si eres empresaria y precisas de mas financiación te recomiendo que te informes sobre el leasing Inmobiliario.

      • Hola Antonio, tengo una empresa desde hace más de tres años, la cual empezó a dar beneficios este año, y tengo un restaurante que va muy bien hace ya cuatro años. Me gustaría comprar un local de 95.000 E precio de compraventa..no se cual es el precio de tasación. Uno de mis bancos me da el 60 % si lo compro de manera particular y el otro banco me da el 70 % si lo compro a nombre de la empresa. Tengo ahorros pero me quedaría un poco para llegar a la totalidad con los gastos incluidos y me aterra quedarme sin ningún respaldo…nunca había escuchado hablar del Lessing inmobiliario..y quisiera que me des más informacion porque no me he enterado mucho…que funciona como un alquiler con opción a compra..pagas cuotas durante mínimo 10 años y pasada esa fecha si compras se descuenta del total de la compra y si no pierdes el dinero aportado y la opción de comprarlo..? Me gustaría saber si puedo comunicarme contigo de alguna otra forma que no sea está.Desde ya muchas gracias por su aporte respecto de este tema.

        • Hola Verónica,
          Estas son las ventajas del leasing inmobiliario.

          Financiación del 100% del precio, incluso el IVA.
          El dinero que tienes tienes lo guardas para otras inversiones.
          Dispones del bien adquirido de forma inmediata.

          Ventajas fiscales

          Se deduce fiscalmente los intereses originados por la operación.
          Se produce una aceleración a efectos fiscales de la amortización de los bienes financiados a través de Leasing.

          Contestando a tu pregunta:
          1) La última cuota que pagas corresponde con el valor de la opción de compra para adquirir el inmueble.

          Puedes contactarme directamente en [email protected]

  3. Quiero un local comercial en Bilbao. Con un precedente 70.000€ negociables.
    Cuento con una pensión por parte de mi padre de 1938€ mensuales. Él tiene 77 años. Tanto mi hermano como yo no podemos justificar ingresos. Además de querer constituir una empresa en breve.
    Cómo podemos adquirir este local? Necesita reforma.
    Y yo vuestra ayuda.
    Gracias

    • Buenos días Paloma,
      Lamentablemente no es viable la concesión de la hipoteca. No es viable por 2 razones.
      La primera de ellas y la mas importante es que no podemos poner en riesgo la pensión de tu padre para montar un negocio. Un negocio se debe montar con recursos propios. Desconozco si empiezas el negocio ahora, si fuese así, mi recomendación es que primero alquiles para conocer su evolución.
      La segunda razón es que no se concede financiación a personas de edad tan avanzada como la de tu padre.
      Una alternativa que tienes es negociar una opción de compra con la propiedad. Pactas un alquiler y el precio y si el negocio funciona con los propios recursos que genera en el plazo de al menos 2 años tomas la decisión de comprar el local sin necesidad de pedir ayuda a tu padre.

  4. Hola mi esposo y yo queremos comprar un local, para cambio de uso a vivienda.
    El tiene 42 años, nómina yo 36, nómina + indefinido. Queremos buscar la financiación 100. Pondríamos gastos + reformas.. Sería posible obtener esta financiación su precio es 105 mil€.

    • Buenos días Maria,
      Los bancos financian para la compra de un local hasta el 70% de su precio, aunque posteriormente realices un cambio de uso.
      Mi recomendación, es que pactes una opción de compra con el propietario y conjuntamente lleveis a cabo el cambio de uso. Cuando lo hayas hecho entonces podrás buscar una hipoteca que financie el 100% del precio de compra.

  5. Buenas tardes, estoy interesado en comprar una nave industrial para realizar una actividad después de estar investigando un poco con dos bancos la hipoteca me surgen dudas sobre si esta es la mejor opción dadas las garantías que se requieren o si el Leasing es una buena alternativa. Estaría interesado en poder estudiar varias opciones para ver cuál es la más acertada en nuestro caso. Muchas gracias

    • Hola Rubén,
      Siendo empresa nuestra recomendación es que contrates un Leasing.
      El leasing es una operación de arrendamiento financiero a medio o largo plazo. Es un contrato jurídico donde una parte denominada arrendador cede a otra denominada arrendatario los derechos de uso y disfrute de un bien a cambio de unas cuotas, más los intereses y costes adicionales pactados. Al final del contrato tienes la opción de quedarte el inmueble.
      El funcionamiento del préstamo ya lo debes conocer asi que no me extiendo en él. Lo que si debes saber es que solo se financia entre un 60% y un 70% de su precio, todo y que excepcionalmente se puede llegar a mas.
      Las ventajas del leasing inmobiliario son multiples:
      1. La financiación es hasta el 100%
      2. Financiacion del IVA en el momento de la compra. El IVA lo iras pagando cada mes, poco a poco, en cada cuota periódica, girándotelo sobre la cantidad de capital(por eso las cuotas de leasing no son iguales al final, aunque sean a tipo fijo, ya que al aplicar el sistema francés, el capital varia en cada cuota y con él, el IVA que se aplica).
      3. Amortizacion fiscal acelerada.
      4. Se puede incluso llegar a financiar obras de mejora.
      5. El plazo maximo esta entorno los 10 y los 15 años.

      Las entidades lo contemplan como un riesgo más. Te realizo esta observación porque hay «anuncios» que dan a entender que no computa CIRBE y eso es asi per se quiere dar a entender que te permitiria endeudarte mas y no es así, si con él rebasas tus limites.
      Finalmente indicarte que va dirigido a empresas o autonomos con actividades en marcha, no se contempla como una forma de financiación para aquellos que desean el inmueble para alquilar.

  6. Buenas tarde
    Estoy interesado en adquirir una nave industrial piden 320000 euros era de una empresa que hizo suspencion de pagos, esta declarada nave en ruina, la agencia me dice que haga una oferta, hace mucho tiempo que esta a la ventaes del banco, pensaba ofrecer 200000 euros, como lo ves, muchas gracias.

    • Buenas tardes José,
      Todo es factible, pero para ello hay que acreditar que se puede pagar el leasing si lo puedes hacer no hay impedimento para financiar la nave y la reforma.

  7. Buenos días Antonio,
    Queremos comprar una nave y nos ofrecen préstamo hipotecario con un tipo de interés del 4,75% con comisión apertura del 0,50%. Con contratación de 2 seguros por un total de 4.000,00€ financiables dentro de la cuota. ¿Está dentro de mercado o es una oferta abusiva? Nos interesa con este banco porque con otros queremos mantener riesgo disponible para otras necesidades de la empresa.

    • Buenos días Angel,
      Para opinar debería tener una visión mas amplia de lo que estas solicitando.
      Todo y así a priori no me parece un precio alto el 4,75%. En cuanto a los seguros deduzco que son de vida y cubren la eventualidad de fallecimiento, aquí desconozco si el precio es alto ya que no nos dedicamos a la comercialización de seguros. No obstante debo decir que tenerlos es una cuestión de responsabilidad.
      En cuanto a la comisión de apertura intenta negociarla.
      Finalmente decirte que es muy importante que tengas un pool bancario todo lo amplio que puedas y no te centres en una sola entidad. La razón es que a ti te pueden ir bien las cosas pero el banco puede cambiar de criterios en cuanto a la financiación que quiere ofrecer y de la noche a la mañana dejar de financiarte porque a lo mejor considera que tu sector no es interesante o lo ve de alto riesgo.

  8. Buenos días Antonio!!
    Estoy negociando con el banco la financiación de un local comercial, y me ofrecen 2 opciones:
    Opción A. 70% hipotecario + 30% garantía personal, más gastos (ITP + GASTOS HIPOTECA)
    Opción B. Leasing Inmobiliario con una cuota íntegra mensual, gastos (ACTOS JURÍDICOS + SEGURO DE VIDA)
    La duda es la siguiente, yo no quiero el local para montar nada ni explotarlo como negocio, sólo como inversión, es decir vender con plusvalía o alquilar para obtener una rentabilidad.
    Qué opción me interesa más, aunque pague más impuestos? No tiene ningún sentido hacer un leasing para tener el local bloqueado, si lo que quiero es revender o alquilar……gracias

    • Hola Isaac,
      La mejor opción sin duda es la hipoteca, básicamente por que no vas a realizar ninguna actividad propia tuya.
      Te recomiendo que consultes con un economista cuál es el beneficio que obtendrás después de pagar la hipoteca e impuestos correspondientes, para que sepas a ciencia cierta si es realmente rentable la idea que tienes.

  9. Hola Antonio. Quiero comprar a mis hermanos su parte en una finca agrícola en explotación (es una S.L.) que está arrendada a un tercero. Para ello quiero solicitar a mi banco una hipoteca pero antes de «levantar la liebre» me gustaría que me orientaras sobre porcentaje sobre tasación y plazo que me podrían conceder. También me gustaría saber cómo afecta a la hipoteca el contrato de arrendamiento. Mil gracias!

    • Hola Antonio,
      Al tratarse de un negocio el banco te va a pedir que te impliques en la compra y es posible que te pida que aportes hasta un 50% del precio que te pidan tus hermanos. A su vez tendrás que demostrar que puedes hacer frente al pago de la hipoteca con otros ingresos que no provengan del propio alquiler. Desafortunadamente aquí en España no tenemos las facilidades que tienen los anglosajones con una hipotecas que tienen como finalidad alquilar.
      En cuanto al contrato de arrendamiento, bajo mi punto de vista se queda igual y no habrá cambios aunque te recomiendo que se lo lleves a un abogado y te lo confirme.

  10. Hola Antonio,
    Se trata de una sociedad que posee un solar urbano en una zona comercial. Se pretende construir un edificio comercial para dedicarlo al arrendamiento. De qué forma se podría financiar el 100% del coste de la obra. Muchas gracias

    • Hola Sergio,
      Los bancos en las inversiones ofrecen financiación hasta el 50% ó el 60% en el mejor de los casos. Lo que solicitas no lo vas a encontrar en ningún banco. Te recomiendo que busques un inversor, quizás sería el mejor camino para hacer realidad tu proyecto. Antes te recomendaría que hicieses un estudio lo mas aproximado posible de como se desarrollaría el proyecto.

  11. Buenas tardes, tengo la intención de invertir en una nave para parcelarla y alquilar las parecelas, es decir: necesitaría financiación para la compra de la nave y para la obra interior.
    El precio de la nave es de unos 130.000€, y la reforma costaría otros 25.000€. Con fondos propios podría aportar hasta 40.000€
    Decir que, además, soy asalariado y seguiría trabajando, y actualmente mi sueldo es de 1650€ netos y ahorro un mínimo de 800€ al mes.
    He tratado de buscar información para conocer las opciones de financiación por mi cuenta, pero todo es un poco complejo.
    ¿Ve usted viable la inversión? ¿Qué tipo de financiación me recomienda? Le agradecería cualquier consejo que pudiera darme.

    Muchísimas gracias.

    Un saludo.

    • Buenas tardes Eduardo,
      Cuando se trata de solicitar financiación para invertir, todos los bancos te van a pedir que aportes al menos entre un 40% y 50% de la inversión, gastos a parte. Y esto es porque la inversión que deseas realizar es especulativa, es decir, no vas a realizar una actividad propia. Si por el contrario fuese para comprar un local donde deseases realizar una actividad propia, te concederían mayor financiación.

  12. Quiero comprar un local el banco dice que me da el 65% de la aquisición de local pero lo quiero comprar por leasing ,por el leasing es necesario que tengan que ir a tasar el local o el lising directamente se hace sobre el valor de compra que se pacta con el propietario del local

  13. Hola,
    Estamos en proceso de compra de un local.
    Somos particulares y el fin es guardar caravana + vehículos particulares.
    El precio del local es de 53000, hemos dado 3000 de arras.
    Nosotros disponemos para el 80% + gastos y el banco nos ofrece 70%
    Que opciones tenemos, la operación baila por 5000€.

    • Hola Daniel,
      Una opción pasa por solicitar un préstamo personal. Lo podéis valorar siempre y cuando la suma de la cuota de la hipoteca y del préstamo personal no supere el 40% de vuestros ingresos.

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