Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción

Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción

17 diciembre, 2018 | Antonio Beltrán


Resumen de los elementos fundamentales de la hipoteca para autopromoción o autoconstrucción, viviendas modulares y rehabilitación

  • La situación ideal es que el terreno donde se va a construir o de la casa que se trata de rehabilitar sean de nuestra propiedad y carezcan de cargas pendientes, es decir, que estén libres de hipotecas.
  • En el supuesto de que no seamos sus propietarios, necesitamos disponer del dinero para cubrir los permisos, el proyecto y una parte de la obra. En conjunto deberíamos ser capaces de aportar entre un 20 % y un 30 % de los costes totales.
  • La casa debe estar anclada en el terreno; dicho de otra manera, tiene que estar cimentada.
  • El solar correspondiente debe estar calificado como terreno urbano.
  • Asimismo deberemos disponer del visto bueno del Colegio de Arquitectos al proyecto.
  • El proyecto de ejecución debe estar completamente elaborado.
  • Necesitamos tener también a punto la licencia municipal de obras.
  • La casa ha de contar con la certificación de eficiencia energética.
  • El porcentaje de la inversión se sitúa entre un 80 % para las primeras residencias y un 60 % en el caso de las segundas residencias.
  • El interés de la hipoteca puede ser de tipo fijo o variable.
  • Mientras se llevan a efecto las obras, se paga solo carencia de capital de la hipoteca.
  • Una vez concluidas las obras, se pagará la hipoteca de forma normal, es decir, cubriendo la devolución del capital más los intereses.

Vuelvo nuevamente a escribir sobre la hipoteca de autopromoción o autoconstrucción, dado que últimamente hemos tenido numerosos clientes que han decidido construirse su casa y todos plantean las mismas cuestiones. Puesto que no es una hipoteca habitual, desean que les expliquemos su proceso y también que les orientemos sobre la construcción.

Voy a intentar aunar las explicaciones desde el punto de vista financiero y desde el punto de vista del constructor.

Debo realizar una advertencia previa: lo que he hecho ha sido, por una parte, documentarme, y en segundo lugar, preguntar a colaboradores nuestros tales como arquitectos o arquitectos técnicos. Pretendo hacer un esbozo y eso es lo que es; en modo alguno se puede considerar una guía completa, y el interesado debe, en todo caso, seguir las indicaciones del arquitecto que contrate para dirigir el proyecto.

Una hipoteca de autopromotor o autoconstrucción se destina a financiar la construcción de una casa en un terreno de propiedad o a rehabilitar una vivienda también de propiedad de quien la solicita.

El porcentaje de financiación se sitúa entre el 50 % y el 70 % del coste de la construcción o rehabilitación, lo que significa que el interesado debe aportar entre un 50 % y un 30 % del coste más los gastos de escritura.(Atención: los gastos de escritura suponen el 10 % del impuesto de transmisiones patrimoniales, o el 21 % si quien vende el terreno o la casa es una empresa.)

El terreno o la casa a rehabilitar deben ser de propiedad del interesado. La situación ideal es que se halle libre de cargas, es decir, sin hipoteca alguna. Para aquellos que necesiten financiación para la compra del terreno o de la casa a rehabilitar, lo mejor es que dispongan de otra propiedad libre de cargas donde apoyarse para la compra. Esta propiedad puede ser propia o de terceros (padres, abuelos…), que hipotecaremos para disponer de fondos con que financiar la compra.

El banco, por regla general, nos va a conceder un 50 % de la valoración de la vivienda que tenemos en propiedad, y entre un 60 % y un 80 % de la que vamos a construir.

Posteriormente, una vez obtengamos el certificado de fin de obra y la licencia de primera ocupación, procuraremos cancelar esta hipoteca.

Una consideración complementaria. Para construir una casa, sea de tipo tradicional o por módulos, o rehabilitar una vivienda, hay que disponer de dinero. En este tipo de hipoteca no se financia el 100 % más los gastos, por muchas garantías que aportemos o por muy elevados que sean nuestros ingresos.Necesitamos disponer, por lo menos, de entre un 20 % y un 30 % del monto final de la hipoteca que nos preparamos a solicitar.

Y también, como en el caso de cualquier otra hipoteca, necesitaremos hacer cálculos para asegurarnos de que podremos hacer frente al pago de la parte del proceso que correrá a nuestro cargo, y de las cuotas finales, una vez ya esté la casa terminada.

Voy a partir del tipo de financiación que nuestros clientes nos reclaman:

  1. Todavía no han comprado el terreno o la casa a rehabilitar y además necesitan prácticamente la totalidad de la financiación.
  2. Han comprado el terreno o la casa a rehabilitar pero tienen una hipoteca sobre ellos y ahora quieren empezar la construcción o rehabilitación.

En el primero caso el banco va a pedir que los clientes aporten, como he dicho anteriormente, entre un 50 % y un 30 % del precio más los gastos de escritura. Hay que contar con que, en la mayoría de las ocasiones, los clientes no disponen de este dinero, sino solo de un 30 % como mucho.

En el segundo caso el banco no les concede más dinero para comenzar la construcción o la rehabilitación, porque le faltan las garantías suficientes.

Volviendo al primer caso: para comprar lo ideal es contar con un inmueble libre de cargas, nuestro o de un familiar. Lo que haremos es hipotecarlo para disponer de fondos con los que realizar la compra. Una vez ultimada esta, debemos tener presente que empezaremos a pagar la cuota de la hipoteca al mes siguiente.

Volviendo al segundo caso: para continuar con los planes de construcción la situación ideal también es contar con un inmueble libre de cargas que ofrecer al banco como garantía, de modo que podamos obtener la financiación necesaria para la construcción o rehabilitación. Sé que no descubro nada nuevo, ya que, si alguien se encuentra en esta situación, su banco ya se lo habrá propuesto. Pero me parece necesario comentarlo para evitar sorpresas a aquellos que todavía no han decidido cómo llevar a cabo la compra.

El banco entrega una primera certificación del 50 % de la hipoteca autorizada. Con ello compramos el terreno y empezamos la excavación. Este tipo de hipoteca, con todo, no es la preferida por los bancos, ya que el riesgo es mucho mayor para ellos; por tal motivo son estrictos y evalúan de forma más rigurosa el riesgo.

Fases de la construcción y su financiación

Ya hemos comprado el terreno o la casa a rehabilitar. Ahora toca solicitar la hipoteca de autopromotor o autoconstrucción. Es el momento de decidir qué tipo de casa vamos a construir en el terreno o cómo será su rehabilitación, y trasladar nuestras ideas al papel, lo que significa contratar a un arquitecto para elaborar lo que denominan proyecto de obra básico y de ejecución.

El arquitecto, según comentamos en el anterior artículo,nos indicará el estilo de construcción que podemos realizar y cuántos metros podemos construir. Lo mismo si se trata de una rehabilitación. Luego presentaremos el proyecto al banco para que lo valore un tasador; es un requisito imprescindible que el Colegio de Arquitectos correspondiente lo vise.

La documentación que hay que presentar al banco es la siguiente:

  1. Declaración de obra nueva en construcción.
  2. Seguro a todo riesgo mientras se lleva a cabo la obra.
  3. Proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos.
  4. Licencia de obras en vigor.
  5. Comprobantes del pago de impuestos de la obra.
  6. Seguro de garantía decenal (es opcional).

Supongamos que el tasador valora el proyecto en 100.La valoración se refiere al coste de ejecución material y no incluye ni licencias ni impuestos. El banco financiará entre un 60 % y un 80 % del coste, y el resto lo deberá aportar el interesado, igual que el coste de las licencias y los impuestos.

Es el momento de otra observación complementaria. ¿Cuánto dinero necesitaremos entonces para este tipo de construcción?

Para la construcción o la rehabilitación debemos disponer de entre un 20 % y un 40 % del coste total del proyecto, ello después de haber aportado ya un mínimo de entre un 20 % y un 30 % del valor del terreno o la casa a rehabilitar para llevar a efecto la compra.

Las obras de construcción pueden prolongarse de uno a tres años, y una rehabilitación entre uno y dos años, dependiendo de su alcance. Durante este periodo iremos pagando cuotas con carencia de capital por el dinero que el banco nos haya entregando para la construcción o rehabilitación, cuota a la que habrá que sumar la que ya estamos pagando si hemos tenido que financiar la compra del terreno o la casa a rehabilitar. Una vez terminada las obras, pasaremos a tener una hipoteca normal y corriente a tipo fijo o variable.

Supongamos que hemos logrado que el banco nos financie el 80 % del proyecto. La entidad nos va a ir entregando el dinero a medida que avancen las obras, una vez haya evaluado lo que se ha ido realizando, de lo que tendrá noticia exacta mediante las certificaciones de obra.

Las certificaciones recogen las mediciones del trabajo elaborado durante un determinado periodo, sobre la base del presupuesto: el coste de los materiales empleados, de la mano de obra y otros complementarios, e incluyen, asimismo, las eventuales modificaciones introducidas durante la ejecución de la obra. Estos documentos se preparan según la forma y en los plazos que se especifican en el contrato; los confecciona la dirección facultativa de la obra, y han de ser visados por el Colegio de Arquitectos para garantizar su exactitud ante la propiedad, la promotora, la entidad financiera o el organismo que los solicite.

Puede ocurrir que el constructor pida dinero por adelantado para el pago de los materiales o que surjan desviaciones presupuestarias. Para evitar este tipo de situaciones, conviene pactar desde el principio cómo se van a realizar los pagos. Lo normal es que el constructor cobre a los 60 días de la ejecución del trabajo, un periodo que coincidirá con el cobro de la certificación de obra.

También es muy importante que llevemos un control del acopio de materiales y de la ejecución de los trabajos. La factura que nos presente el constructor debe detallar los trabajos realizados, lo que se conoce como relación valorada, que nos permitirá conocer qué estamos pagando exactamente. Esta factura la entregaremos a la dirección facultativa de la obra (es decir, al arquitecto) para que verifique que todo se realiza conforme al proyecto.

El banco solo financia el proyecto de ejecución material, lo cual significa que debemos evitar bajar el presupuesto para pagar menos impuestos, porque en ese caso no dispondremos del dinero suficiente.

Construir una casa no es como montar un mueble de Ikea. Se entiende que uno quiera intervenir haciendo cosas “por su cuenta” para ahorrar dinero, pero no es la mejor idea, y además el banco no la aceptará.

Por ello lo primero es contratar a un arquitecto, en cuyas manos estará la coordinación de toda la obra y, por lo tanto, también de todos los profesionales que intervienen en ella.

Dichos profesionales son:

  1. Arquitecto, como máximo responsable.
  2. Arquitecto técnico o aparejador. Como delegado del arquitecto a pie de obra, tiene un contacto más estrecho con todos los trabajos.
  3. Coordinador en materia de seguridad y salud en la construcción. Se requiere para obras de relevancia y cuando intervienen simultáneamente trabajadores de distintas especialidades.
  4. Organismo de control técnico de la edificación u OCT (solo en obra nueva). Además del arquitecto y del arquitecto técnico es obligatoria la presencia de un organismo de control técnico de la edificación solo cuando se deba constituir la póliza de seguro decenal. Se trata de otro arquitecto técnico, que supervisa la ejecución de las obras.
  5. Laboratorio de control de calidad. Realiza estudios de control de calidad, como por ejemplo el estudio geotécnico del terreno o el de distintos materiales.

Requisitos previos

El arquitecto redacta un documento conjunto denominado proyecto básico y de ejecución. El proyecto básico es imprescindible para que el Ayuntamiento correspondiente nos otorgue la licencia urbanística, mientras que el proyecto de ejecución se necesita para poder iniciar las obras.Asimismo deberá redactar un proyecto de demolición si se precisa derribar algún edificio para iniciar las obras.

También es necesario llevar a efecto un estudio de seguridad y salud en la construcción, que puede ser de dos tipos: básico, si el coste de la obra no supera los 115.000 euros aproximadamente, o completo, para importes superiores. Este último se tarifa por separado, mientras que el coste del básico acostumbra a estar incluido en el presupuesto general del proyecto.

Debemos igualmente tener presente que en ningún caso hay que iniciar obras si la preceptiva licencia urbanística o de obras, sin haber realizado el estudio geotécnico del terreno (en el caso de obra nueva) y sin haber contratado una entidad de control de calidad. Tan pronto como tengamos concedida la licencia entregaremos al arquitecto una copia para que pueda emitir el certificado de inicio de obra y obtener el libro de órdenes. Asimismo le entregaremos el estudio geotécnico, que deberemos hacerlo cuanto antes con el fin de que incluya esta información en el proyecto, que así tendrá una mayor calidad y se adecuará mejor a la realidad.

También es preciso contratar una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción, y la elaboración de un plan de seguridad por parte del contratista y de cada subcontratista, plan que debe ajustarse a lo determinado en el estudio de seguridad del proyecto.

Seguros de garantía para la obra nueva

Si se trata de obra nueva, y en el caso de que preveamos venderla antes de diez años contados desde la fecha del fin de obra, la Ley de ordenación de la edificación obliga a contratar unos seguros de daños materiales.La compañía aseguradora nos pedirá la presencia de una entidad de control de calidad independiente de la dirección facultativa, que a su vez nos solicitará una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos el mencionado estudio geotécnico.

Estos seguros son los siguientes:

  1. a) De daños materiales o de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad establecidos por la misma ley, y que se detallan a continuación:
  • Higiene, salud y protección del medio ambiente, con el fin de establecer condiciones de salubridad y estanqueidad en el interior del edificio y de salvaguardar el entorno inmediato, garantizando una buena gestión de residuos.
  • Protección contra el ruido para preservar la salud y las actividades de las personas.
  • Uso racional de la energía mediante sistemas de ahorro y de aislamiento térmico.
  • Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones dirigidos a un uso satisfactorio del edificio.
  1. b) De daños materiales o de caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños causados en el edificio por defectos que tengan su origen en o que afecten a la cimentación y a los elementos estructurales, y que comprometan su resistencia mecánica y estabilidad.

El tomador del seguro es el mismo propietario-promotor, y el beneficiario lo será el usuario final, que puede ser el mismo promotor u otra persona en caso de venta del edificio.

El propietario-promotor también le deberá exigir al constructor un seguro de daños materiales o caución para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños por defectos de ejecución que afecten a elementos de acabado, seguro que se podrá sustituir por la retención de un 5 % del importe de ejecución de la obra.

El proceso constructivo

Detallo a continuación, en concepto de referencia general y con fines puramente orientativos, las diferentes fases del proceso de construcción.

  1. Excavacióndel terreno para poner los cimientos: supone alrededor del 20% o 30% de todo el presupuesto de construcción. En el hueco abierto se mezcla hormigón y barras de acero (hormigón armado).
  2. Estructura:es el esqueleto que soporta todas las cargas del edificio. Para su construcción interviene en primer lugar el encofrador, que alza los pilares y/o las columnas de hormigón armado. En segundo lugar se colocan las vigas horizontales de acero u hormigón armado, y entre ellas las viguetas que sostendrán las bovedillas. Finalmente se echa hormigón por encima de las bovedillas para formar los suelos de los pisos, y se recubre su superficie inferior con yeso para formar los techos.
  3. Cerramientos:se colocan los ladrillos exteriores para hacer los muros.
  4. Se alzan los tabiquespara dividir la vivienda en habitaciones.
  5. Se colocan los dintelesde puertas y ventanas.
  6. Se construyen la cubiertainclinada y las terrazascon los desagües correspondientes.
  7. Se instalan las conduccionesde agua, gas y electricidad.
  8. Se realizan los acabados y embellecimientosde suelos, paredes y techos (baldosas, parquet, yeso, escayola, pintura, etc.), se colocan puertas y ventanasy se alicatan los baños.

Finalización, recepción y ocupación del edificio

Una vez acabada la obra, la dirección facultativa expedirá el certificado final de obra,acompañado con una pequeña memoria descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas en su transcurso, la documentación técnica de las eventuales modificaciones y las fotografías correspondientes. A partir de la fecha del certificado comienza a contar el plazo de garantía de los trabajos efectuados. El certificado debe estar visado por los colegios de arquitectos y de arquitectos técnicos, y para su obtención se requiere el abono previo de los honorarios de los técnicos pertenecientes a la dirección facultativa. Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción…), se requerirán tantos certificados parciales como proyectos de obra hayan sido necesarios.

El arquitecto director de obra facilitará al promotor-propietario el libro del edificio, que recoge, además del proyecto inicial, la documentación siguiente:

  • Planos del estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones aprobadas del proyecto).
  • Relación de los agentes que han intervenido en la edificación.
  • Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.

Simultáneamente con el certificado de fin de obra, se redacta el acta de recepción provisional. A partir de ese momento, el promotor-propietario recibe el edificio y comienza el plazo de garantía. En general este documento solo lo exige la Administración para sus obras, mientras que, en el caso de los particulares, causa los mismos efectos el certificado de fin de obra. Sin embargo, recientemente los organismos de control técnico de edificación acostumbran a pedir expresamente el acta de recepción.

El promotor-propietario deberá solicitar a continuación la licencia de primera ocupacióndel edificio al ayuntamiento correspondiente, para lo cual deberá presentar el certificado de fin de obra y la documentación de las eventuales modificaciones.Cabe la posibilidad de que los servicios técnicos municipales realicen una inspección, que será obligatoria en los casos de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. En general, en municipios de reducidas dimensiones este trámite no suele ser necesario.

Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. En este momento conviene que el promotor-propietario revise exhaustivamente la obra para detectar los posibles defectos que puedan haberse producido desde la entrega provisional, para proceder a su corrección. El propietario-promotor está amparado por las garantías previstas en el artículo 19 de la Ley 38/1999 de ordenación de la edificación, y por los seguros obligatorios especificados en el punto 22.

Las mejores condiciones con hipotecasplus.es



Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción
Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción
Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción
Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción
Hipoteca de autopromotor o autoconstrucción