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Hipoteca para autónomos

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HIPOTECA PARA AUTÓNOMOS

Consejos para conseguir la hipoteca si eres autónomo

El autónomo para que le concedan la hipoteca debe cumplir, los mismos requisitos que cualquier empleado por cuenta ajena!

¿Hipoteca para autónomos?, no existe tal y no es porque los bancos se hayan olvidado de ellos, ¿para qué realizar tal distinción?

No existen diferencias entre una hipoteca para autónomos y la de un trabajador por cuenta ajena, son exactamente iguales. Todo se va a basar en la demostración de ingresos que tiene cada uno por su actividad a través de los impuestos y los movimientos bancarios.

Otra cosa es el análisis por parte del departamento de riesgos del banco, que para ello tiene que tener personal formado para interpretar la documentación que aporta el autónomo.  Mi experiencia me dice que hay pocos comerciales en la entidades financieras que sepan interpretar dicha documentación (ojo! son el primer filtro) y por ello muchas veces rechazan la operación sin haberla mirado, siendo el principal motivo la falta de formación y no la incapacidad del cliente autónomo por devolver el dinero.

El análisis de los ingresos del trabajador por cuenta ajena se ven claramente reflejados en su nomina y se contrastan en sus movimientos bancarios que son claros al respecto. Mientras que el autónomo no se suele hacer una nomina (aunque podría hacerla) y suele utilizar la misma cuenta corriente para su actividad profesional que para sus necesidades personales, lo que hace que el analista de riesgos del banco tenga que prestar mayor atención a las entradas y salidas de la cuenta.

La profunda transformación que esta experimentando el mercado laboral, hizo que al inicio de la crisis hubiese una bajada considerable de autónomos, para posteriormente volver a repuntar como refleja la gráfica.

http://www.porcentual.es/backoffice/widget.html#/charts/lM9U04FMNPlmMv5jPlRTyA/widget

Es por tanto necesario saber como hacer fácil la obtención de una hipoteca para autónomos.

Así nos encontramos con dos tipos de autónomos, aquellos vamos a llamarles “puros autónomos” (por módulos o estimación objetiva y los autónomos por estimación directa) y añado un tercero, los autónomos dependientes.

Los “puros autónomos” por módulos o estimación objetiva, declaran fiscalmente lo que el estado les indica que van a ganar y pueden tener mayores ingresos que los declarados sin cometer falta o delito fiscal. Mi experiencia profesional con ellos es que no suelen ingresar todos las ganancias que obtienen en el banco y como a su vez su declaración de renta suele ser mas baja de lo que realmente ganan, hace difícil demostrar al banco su capacidad de pago.

Los autónomos por módulos o estimación objetiva, que ingresan en su cuenta corriente todo el dinero que generan obtendrán con mayor facilidad la obtención de la hipoteca.

La documentación que se le solicita al Autónomo por módulos o estimación objetiva es:

  1. DNI
  2. Declaración de renta
  3. IRPF modelo 131 (4 últimos trimestres, es acumulativo).
  4. IRPF modelo 115 alquileres (4 últimos trimestres, alquiler de locales, naves y oficinas )
  5. IVA modelo 310 (3 últimos trimestres) + modelo 390 (resumen anual). Puede ser, que no pague IVA por estar en recargo de equivalencia, ejemplo (comercios minoristas, tiendas de ropa, panaderías, kiosko), estos compran y venden y pagan el IVA del proveedor y así se les exime de presentar las auto-liquidaciones de IVA.
  6. Movimientos de cuenta personales y profesionales.
  7. Otra documentación necesaria.

 

Los “puros autónomos” por estimación directa, por sus obligaciones fiscales demuestran mejor sus ingresos y presentan menos dificultades en la obtención de la hipoteca.

La documentación que se les solicita es:

  1. DNI
  2. Declaración de renta
  3. IRPF modelo 130 (4 últimos trimestres)
  4. IRPF modelo 115 (4 últimos trimestres, alquiler de locales, naves y oficinas).
  5. IRPF modelo 111 (4 últimos trimestres, profesionales, nominas empleados).
  6. IVA modelo 303 (4 últimos trimestres) + modelo 390 (resumen anual)
  7. Movimientos de cuenta personales y profesionales.
  8. Otra documentación necesaria.

 

Finalmente los autónomos dependientes, que son aquellos que tienen el mayor parecido con los trabajadores por cuenta ajena, ya que el 75% de sus ingresos provienen de un solo cliente.

La acreditación de sus ingresos además de fiscalmente se suele sustentar en un contrato con su cliente principal. Es imprescindible que dicho contrato haya sido presentado al INEM por parte de su cliente principal. La mayoría de los contratos de autónomos dependientes, llevan aparejados una indemnización por parte de la empresa y si esta presentado en el INEM es prueba de la recepción de dicha indemnización llegado el caso. En definitiva, se aproxima a una relación laboral, puesto que un empleado por cuenta ajena cuando es despedido o bien no renovado el contrato tiene derecho a una indemnización además del paro. En consecuencia el hecho que este sellado dicho contrato, ofrecemos seguridad al banco de los derechos que tienen.

Ejemplo de trabajadores autónomos dependientes, son aquellos que trabajan en agencias inmobiliarias, compañías de seguros, bien como comerciales o bien como operarios de reparaciones de los asegurados, o transportistas que trabajan para una compañía importante de transportes.

La documentación que se le solicita es exactamente la misma que la anterior.

 

Requisitos para la concesión de la hipoteca

  1. Demostrar que se tienen beneficios y capacidad de ahorro.
  2. Acreditar un antigüedad mínima de 2 años, como autónomo.
  3. Aportar como mínimo a la compra los gastos de escritura de compra-venta e hipoteca.
  4. Demostrar fiscalmente sus ingresos en su declaración de renta.
  5. Demostrar sus ingresos en sus movimientos de cuenta. Procurar emplear distintas cuentas para la faceta profesional y personal.
  6. Realizarse una nomina que se ingrese en su cuenta personal, ayuda a justificar mejor sus ingresos y facilita la labor del departamento de riesgos del banco.
  7. Aportar un informe detallando como funciona su negocio, ya que ayudara al analista de riesgos a comprender como genera beneficios.

 

Cuando se tratan de autónomos que no presentan regularidad en sus ingresos y compran con pareja y su pareja trabaja por cuenta ajena, con contrato indefinido,  esta pareja dependiendo de sus ingresos puede compensar la inestabilidad del autónomo y obtener la hipoteca, pudiendo financiar hasta el 100% del precio del inmueble.

La aportación de avales, como en el caso de los trabajadores por cuenta ajena que según sus circunstancias precisan un refuerzo para obtener la hipoteca, ayuda también a financiar el 100% o incluso el 100% mas gastos.

El gran error del autónomo es ocultar sus beneficios con la finalidad de no pagar a hacienda, ya que le perjudica a la hora de obtener crédito. Los bancos pueden solicitar los 2 últimos años relativos a los impuestos y si  el año anterior se presentaban perdidas puede dar lugar a la denegación de la hipoteca o bien a la solicitud de avales.

Una situación que se repite con los trabajadores autónomos cuando van a solicitar una hipoteca a su banco, es la poca memoria que tiene la banca al no tener en consideración si el autónomo anteriormente a la solicitud de hipoteca ha tenido préstamos con la entidad y los ha pagado correctamente. Al no prestar atención al histórico llegan a denegar la hipoteca. Afortunadamente recientemente la patronal bancaria, proponía la creación de una base de datos como la de los morosos, pero en sentido contrario, de los buenos pagadores. De hacerse esto, ayudaría en gran medida a los autónomos que en el pasado han tenido créditos y los han pagado correctamente.

Obtener una hipoteca para un autónomos es tan sencillo como obtenerla para un trabajador por cuenta ajena, la única diferencia es que hay “vestir” la operación de cara al banco,  demostrar su capacidad para devolver el crédito y así entienda que el cliente es solvente. 

 

Todo y que este blog versa sobre la obtención de hipotecas, teniendo presente que en el sector inmobiliario cada vez mas los consultores o comerciales inmobiliarios son autónomos dependientes, adjunto el siguiente enlace de la seguridad social, en deferencia a ellos por relacionarnos continuamente al presentarnos clientes que precisan de su hipoteca para la compra.

Antonio Beltrán
Director de Plus Majoristes Financers. Especialista en la obtención de hipotecas, financiación del 100%. Obtención de las mejores condiciones.

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