Subrogación de Hipoteca

La subrogación de hipoteca significa que, tanto el deudor -dueño del bien inmueble- como el acreedor -la entidad financiera que ha prestado el dinero de la hipoteca-, pueden ser sustituidos o reemplazados por otro deudor o entidad financiera. Así pues, se trata de suplir una de las partes del acuerdo hipotecario. En caso de que tengas una hipoteca con un banco y quieras cambiarte, debes atender a la Ley 2/1994. Esta permite a un deudor cambiar de acreedor sin su consentimiento. En otras palabras, de igual manera que podemos cambiar de compañía telefónica si nos ofrecen mejores condiciones, la legislación permite hacer lo mismo entre los hipotecados y sus entidades financieras. Pero, ¿cómo lo conseguimos? Primero de todo, la nueva entidad acreedora hará una oferta vinculante detallando las condiciones que ofrece al deudor. A continuación, se pondrá en contacto con la antigua entidad para informarla y solicitar que le certifiquen el saldo pendiente del préstamo. En estos momentos, la antigua entidad tiene un plazo de 7 días naturales para entregar este certificado y 15 días naturales para ofrecer a su cliente una modificación de las condiciones de préstamo. Si en este período el deudor no ha formalizado con la antigua entidad la nueva normativa del préstamo, este podrá obtener la escritura de subrogación y así cambiarse de acreedor. En este tipo de subrogaciones, se puede modificar el tipo de interés y/o el plazo de préstamo. Si se desean modificar otras condiciones, se pueden pactar de antemano con la nueva entidad bancaria. Además, debes saber que los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca suelen ser superiores a los de la novación, pero inferiores a los de la formalización de una hipoteca nueva. Por otro lado, si hablamos de cambiar de deudor, se trataría de esas ocasiones en qué queremos comprar una propiedad que ya está hipotecada. Así, a través de la compraventa, nos haremos cargo de la hipoteca, desplazando al vendedor original (hablamos normalmente de una promotora inmobiliaria). Es posible que el importe del préstamo hipotecario que grava el inmueble no cubra el valor total de mercador de la propiedad. En estos casos, el vendedor, además de la asunción de la hipoteca, deberá abonar al anterior deudor lo que resta, hasta llegar al precio acordado en la compraventa. La participación en este proceso de la entidad financiera es puramente económica, y no intervendrá en la transmisión de la propiedad.


Gastos Hipoteca Subrogación

Los gastos por subrogación de hipoteca siempre incluyen 4 partidas, que son las mismas que tienes que pagar cuando te haces por primera vez con un préstamo para hipoteca: tasación, gestoría, notaría y registro. A esta lista, se le pueden sumar dos gastos más, según la política que aplique cada banco: la comisión por subrogación y la comisión de apertura de la nueva hipoteca. La entidad bancaria está obligada a hacerse cargo de los gastos de:
– Notaría: están limitados por ley, y varían según la cantidad que reste devolver al banco, pero suelen oscilar entre el 0,2% y el 0,5%.
– Registro: también limitados por ley, su coste no suele sobrepasar los 100 euros.
– Gestoría: no existe limitación legal, y depende de cada gestoría.

En los casos de subrogación, suelen ir de los 200 a los 500 euros. El cambio de hipoteca a otro banco no lleva asociado el pago de ningún impuesto.
Por lo que respeta a los gastos que debe pagar el cliente, son:
– Tasación de vivienda: oscila entre los 200 y los 500 euros. El cliente puede escoger con qué tasadora quiere trabajar, y por lo tanto no hay un precio fijado por ley.
– Comisión de apertura: las impondrá según quiera la entidad bancaria a la que vayas a llevarte tu hipoteca. Sin embargo, hoy en día casi ninguna entidad la cobra.
– Comisión por subrogación: te lo puede cobrar tu antiguo banco, aunque depende de lo que estipule tu cláusula de contrato.


Que es la subrogación Hipoteca

Como hemos explicado, la subrogación de la hipoteca consiste en la sustitución o reemplazamiento del deudor o del acreedor de una hipoteca. La gran mayoría de veces, se persigue un objetivo económico, ya que si cambias de entidad bancaria (acreedor), puedes intentar mejorar las condiciones de tu hipoteca. En este sentido, si tu interés es del 2% o más, y aún te quedan años por seguir pagando, cambiar de banco a través de una subrogación de hipoteca puede resultarte muy viable. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2021 se efectuaron 2.520 subrogaciones de acreedor (un 37,3% más que el año anterior), y 703 subrogaciones de deudor (un 11% menos que la media interanual). Por lo tanto, podemos observar que las subrogaciones de acreedor de hipoteca son las más comunes. Y no es de extrañar, ya que te dan la libertad de rebajar o cambiar el tipo de interés del préstamo hipotecario (por ejemplo, pasando de una hipoteca tipo variable a una tipo fijo); de deshacerte de algunas comisiones (como la amortización anticipada o la novación),

Mejor Subrogación de Hipoteca

Si las condiciones hipotecarias que tienes con tu banco actual no te convencen, puedes apostar por hacer un cambio de entidad mediante una subrogación de hipoteca. Para dar este paso, es muy importante informarse bien y estar bien asesorado. Desde Hipotecasplus te podemos ofrecer nuestra experiencia en el sector para que elijas la mejor subrogación de hipoteca que se ajuste a tu caso particular. A modo general, y sin entrar a estudiar las condiciones de cada caso particular, te dejamos un ranking de las mejores entidades bancarias donde hacer una subrogación de hipoteca este 2022. Para la subrogación a tipo fijo, destacan: Kutxabank, MyInvestor, Caja de Ingenieros, Cajamar y Banco Santander. En este caso, también EVO es una buena opción, con un interés del 1’24% del Euríbor a un plazo máximo de 30 años. En cambio, si lo que buscas es una subrogación a tipo variable, tus mejores bazas serán: Kutxabank, ING, MyInvestor, Caja de Ingenieros y Banco Santander. Por otro lado, también destaca EVO, con un interés del 0’83%; OpenBank, con un 0’85%; y Deutsche Bank, con un 1’45% del Euríbor.

 

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