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Mejorar tu hipoteca, SE INFIEL A TU BANCO!

Mejora tú hipoteca -http://www.hipotecasplus.com

 

 

Conseguir mejorar tu hipoteca, vuelve a ser posible gracias a la mayor oferta bancaria.

Además de mejorar el tipo de interés y por tanto pagar una cuota mas o mucho mas reducida, puedes eliminar los avalistas si en su día te los exigieron como condición para concederte la hipoteca.

Negociar con tu banco o cambiar de banco es algo fácil y sencillo. Hazlo y mejora las condiciones de tu hipoteca.

Con tu banco, es tan simple como pedir hora al director de tu oficina y pedirle que quieres una novación de condiciones. Previamente claro está, hay que conocer la oferta que realiza tu banco actualmente y también la oferta que realizan los demás bancos.

Términos utilizados para mejorar tu hipoteca:
Novación de condiciones: es pedir a tu banco que quieres que te cambie las condiciones de tu hipoteca que en su día pactaste, esta situación ya esta prevista y la encontraras en tu escritura de hipoteca. Con la novación puedes:

  1. Cambiar el plazo: aquí lo que suele hacer la gente es ampliar el plazo para pagar una cuota mas baja.
  2. Cambiar el tipo de interés: es ideal para aquellos que firmaron una hipoteca en los últimos años, pueden optar por solicitar bajar el tipo de interés o solicitar un tipo de interés fijo.
  3. Ampliar la hipoteca, con la finalidad de hacer obras de mejora o refinanciación de deudas.
  4. Garantías personales: se trata de eliminar a un titular de la hipoteca por separación o divorcio, o bien eliminar a los avalistas.

Subrogación de acreedor: esta situación se produce cuando has decidido cambiar de banco y el nuevo banco se pone en contacto con el que tienes actualmente y le comunica que te ha hecho una oferta, tu banco si antes no lo hizo puede decidir igualar la oferta y así obtienes el tipo de interés que quieres. Con la subrogación puedes:

  1. Mejorar el tipo de interés.
  2. Eliminar comisiones y vinculaciones.

Pero no puedes:

  1. Ampliar el plazo.
  2. Agregar o eliminar titulares.

Es mas caro realizar una subrogación que una novación de condiciones.

Cambio de banco: aquí no hay limite, eres libre de solicitar lo que desees, es la opción mas cara de las dos opciones, no obstante es la única que te permite realmente lograr todas las modificaciones.

 

Para poder negociar un cambio de tus condiciones hipotecarias o bien cambiar de banco es imprescindible:

1.- Tener el mismo trabajo y mismo sueldo que en su día tenías cuando te concedieron la hipoteca o bien haber mejorado.
2.- Estar pagando correctamente tu hipoteca.
3.- Cumplir con todas las vinculaciones que en su día te comprometiste (seguro de vida, seguro de hogar, utilización de la tarjeta de visa, etc….)
4.- Haber amortizado (devuelto el dinero que te han dejado) parte de la hipoteca. De tal manera que el valor de la vivienda sea superior al de la hipoteca pendiente.
Antes de pedir nada, es recomendable tasar la vivienda. El banco solo te concederá entre el 50% el 80% del valor de tasación (depende de cada banco). Por ejemplo, si tasan tu vivienda en 100.000.-€, te concederían 80.000.-€. Dentro de estos 80.000.-€ tiene que “caber”, la hipoteca que te queda mas los gastos, ya sean de novación, subrogación o cancelación y apertura de nueva de hipoteca. Los gastos de escritura de hipoteca son “baratos” en comparación a los gastos de las escritura de compra.

Hay que ser consciente que el banco cuando te concedió la hipoteca no te hizo ninguna favor!! vio negocio en ello y le pareció bien dejarte el dinero.
La posición que tomara quien te atienda será ponerte ciertos palos en la rueda, ya que bajarte las condiciones les supone dejar de ganar dinero, así que es normal que actúen así o que busque que a cambio contrates otros servicios.

Ahora es justamente un buen momento, puesto que la banca nuevamente vuelve a competir en hipotecas. Lo que un banco desea de otro banco, son los buenos clientes pagadores, así que piénsalo y mejora tu hipoteca.

Con tal que te bajen medio punto en tu hipoteca ya te compensa, es muchísimo dinero y merece la pena pagar los gastos de novación, subrogación o bien los de cancelación y apertura de nueva hipoteca y marcharte sin mas.
Ojo! puedes bajar tu hipoteca mas de medio punto! hace unos años las hipotecas que se comercializaban eran de Euribor + 2,50% o Euribor + 3% . Hoy las empezamos a encontrar a Euribor a 1%, eso significa que puedes lograr hasta 1% o un 2% mas barato. Esto significa muchísimo dinero en intereses que te ahorras, y en consecuencia mas disponibilidad de tu dinero para lo que desees y no para pagar intereses.

¿Cuáles son los gastos que ocasiona mejorar tu hipoteca?
Bien realices una novación de condiciones, una subrogación de acreedor o bien simplemente cambies de banco:

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AIJD): este impuesto se pagara siempre y cuando se amplíe la hipoteca, es decir, te quedan por pagar 100.000.-€ y necesitas financiar los gastos que ahora mencionamos porque no disponemos del dinero o no te interesa. Su coste llegado el caso es de entre el 0,50% y el 1,50% (depende de la comunidad donde estés)
  • Comisión por novación: esta la vas a encontrar en tu escritura de hipoteca. Si no te la dieron pide una copia al banco y si este tarda demasiado porque no la encuentra o te pone pegas, tan solo tienes que ir al notario donde firmaste la hipoteca y ahí te darán la copia (tendrás que pagar por la copia). Su coste oscila entre 0% hasta el 1% del capital pendiente.
  • Comisión por subrogación: oscila entre el 0,50% y el 1%, es lo mas parecido a la comisión de apertura.
  • Gastos de notaria y registro: los aranceles del notario que se aplican dependen del importe del préstamo solicitado en su día y no del capital pendiente de amortizar. Su coste es entre el 0,20% y el 0,50%. Los del registro serán la mitad del notario.
  • Gestoría: esta tiene como misión liquidar en tu nombre los impuestos y pagar al notario y la registro de la propiedad. Sus honorarios suelen ser entre 250.-€ y 350.-€. Desafortunadamente la elige el banco y no puedes escoger tu otra cualquiera.
  • Cancelación administrativa: oscila entre el 0,50% del capital pendiente si la cancelas durante los cinco primeros años y el 0,25% del capital pendiente si cancelas a partir del sexto año.
  • Tasación: su coste depende del valor de tu casa, así puede ir desde 250.-€ hasta 600.-€. Se realizara siempre y cuando se amplíe la hipoteca, aunque es mejor que consultes tu escritura de hipoteca.

Mejorar las condiciones de tu hipoteca es fácil y sencillo, pero hay que leer bien las condiciones que nos ofrecen, en ocasiones la mejor hipoteca no es la que mejor tipo de interés nos ofrece ya que como contrapartida nos exige numerosas vinculaciones o compromisos que hace que no sean las mejores.

Tenemos que habituarnos a pensar, que el banco es tan solo un proveedor mas. Las hipotecas no son para siempre y por lo tanto si encontramos un banco que nos ofrece un mejor tipo de interés, menores vinculaciones y menores comisiones, hay que intentar hacer el cambio. La relación que había en el pasado con los bancos ha cambiado drásticamente, y el concepto banca de proximidad ya no existe.

 

 

 

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Antonio Beltrán
Director de Plus Majoristes Financers. Especialista en la obtención de hipotecas, financiación del 100%. Obtención de las mejores condiciones.

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  • victor

    Hola Antonio. Es muy interesante tu artículo pero no me resuelve una duda.
    Un banco me ofrece una subrogación pero me comenta que no trabaja con avalistas y que no importa eliminarlos. ¿Es posible con una subrogación o estaríamos hablando de novación? ¿perdería las ventajas fiscales como la deducción por compra de vivienda anterior a 2013?¿Pagaría impuestos de AJD?