Préstamos entre familiares para comprar casa

Préstamos entre familiares para comprar casa

10 enero, 2018 | Antonio Beltrán


Last Updated on 3 años by Antonio Beltrán

Las parejas o personas individuales que han decidido comprar una vivienda se pueden ver en la necesidad de pedir un préstamo a un familiar si se hallan en alguna de las siguientes situaciones:

  1. Viven en régimen de alquiler, lo que les ha impedido ahorrar el dinero preciso para cubrir los gastos de les escrituras de compraventa y de constitución de la hipoteca.
  2. La tasación bancaria de la propiedad que pretenden adquirir no les permite conseguir un préstamo hipotecario lo bastante generoso.
  3. La vivienda requiere obras y no disponen de los ahorros necesarios para llevarlas a cabo.

Muchas parejas o singles tienen la fortuna de contar con unos padres o familiares que estarían en condiciones de prestarles dinero si algún día se viesen enfrentados a alguna de las mencionadas circunstancias, y además ya han hablado con ellos al respecto. Pero también puede suceder que no se haya producido ningún tipo de contacto con la familia al respecto, y cuando surge la necesidad de solicitar ayuda, sobre todo si es de un día para el otro, se generen situaciones incómodas y desagradables:

  • Porque los padres o familiares pueden interpretar esta urgencia como una excusa para no dejarles pensar bien la operación y “hacer sus cuentas” con calma.
  • Porque no dispongan del dinero que les piden.
  • Porque, aunque dispongan del dinero requerido, lo tengan invertido en un fondo o en cualquier otro producto financiero, lo que no les permite retirarlos de modo inmediato y/o sin penalizaciones.
  • Porque, simplemente, y por los motivos que sea, no quieren dejar el dinero –tienen todo el derecho a no hacerlo–, lo que sin duda creará fricciones y dificultades en las relaciones futuras.

 

¿Cómo gestionar un préstamo entre familiares para comprar una vivienda?

Tal y como he podido comprobar durante los años de mi ejercicio profesional, muchas personas gestionan estos préstamos a la brava y sin meditarlo apenas: ordenan una transferencia bancaria a los interesados o les entregan en mano el dinero, y listos. Ni se les pasa por la mente que puedan estar defraudando a Hacienda, cuando en realidad eso es precisamente lo que están haciendo, y así lo considerará la Administración.

El modo correcto de tramitar estos préstamos es mediante un contrato de préstamo entre particulares; si no se hace así la entrega de dinero se considera una donación, y esta conlleva la obligación de tributar.

¿En qué consiste un contrato de préstamo entre particulares?

En el contrato se declara que unas personas prestan un determinado monto de dinero a sus hijos o parientes y que estos lo devolverán en tal día, o que lo harán a plazos mensuales, etc.

La devolución se tiene que hacer exactamente tal como se especifica en el contrato, porque si la Administración efectúa una inspección y encuentra que no se lleva a cabo, lo consideraría una donación encubierta y obligaría a liquidar el impuesto sobre sucesiones y donaciones. Además impondría una sanción que habría que satisfacer con los intereses correspondientes.

El contrato de préstamo entre particulares puede ser de dos tipos:

  • Gratuito, es decir, que no se pagan intereses por el préstamo del dinero.
  • Oneroso, en que el préstamo devenga intereses.

El préstamo más habitual es el gratuito.

 

¿Qué se debe hacer constar en este contrato?

Puesto que no existe un modelo oficial, es muy recomendable acudir a un abogado o a un notario para que nos lo redacte, o bien requerir directamente nuestros servicios. Con todo, hay unos elementos mínimos que se deben hacer constar sin falta:

  1. El carácter gratuito u oneroso del préstamo.
  2. La cantidad que se presta. Para acreditar correctamente la entrega del dinero, la mejor manera de hacer esta entrega es mediante transferencia o cheque bancario nominativo.
  3. La identidad de los prestadores del dinero y la de los beneficiarios del préstamo.
  4. Qué cantidad aporta cada uno de los prestadores.
  5. La fecha de reembolso del dinero, y si se devuelve a plazos mensuales, trimestrales o anuales, o bien al cabo de un determinado número de años.

Es muy recomendable que el préstamo se tramite ante notario, pero en el caso de no se haga así –porque no hay obligación de hacerlo– se debe recordar que todas las personas que intervienen en la operación han de firmar todas y cada una de las hojas del documento.

¿Qué hay que hacer con el contrato una vez firmado?

Llevarlo a la oficina tributaria que corresponda, según la autonomía:

Cataluña [enllace a https://atc.gencat.cat/es/atencio/que-cal-fer-si/detall/700-prestec-particulars#]

Comunidad de Madrid [enlace a http://www.madrid.org/cs/Satellite?cid=1164269065474&pagename=Contribuyente/Page/CONT_listado]

En esta oficina se efectuará la autoliquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (modelo 600). Aunque es una operación exenta (no se paga), este registro dota al documento de efectos ante la Administración y ante terceros.




93 respuestas a “Préstamos entre familiares para comprar casa”

  1. Buenas noches

    En caso de que mis padres me ayuden a pagar parte del importe de la vivienda y se haga mediante préstamo gratuito. El banco lo tendría en cuenta como deuda por mi parte? Es decir, me afectaría a la viabilidad de la operación que pudiera superar el 40% de mis ingresos?

    • Buenas tardes Enrique,
      El banco no pondrá ninguna pega en que tus padres te presten un dinero para la compra de tu vivienda. Te recomiendo 3 cuestiones:
      1) Que el dinero te lo entreguen mediante transferencia bancaria.
      2) Que lo comentes con el gestro de tu banco desde el principio.
      3) Que comuniques el préstamo en la oficina tributaria que corresponda.
      Algunos bancos si que ponen pegas si quien presta el dinero es alguien distinto a tus padres, como podría ser tu hermano o abuelos.
      Nota: si tus padres piden un préstamo personal para dejarte el dinero, si que es posible que al banco no le gsute y te deniegue la hipoteca.

    • Buenas,

      Han podido resolverte la duda? Es que tengo la misma situación aun que no exactamente en cuanto a la devolución.

      Pero me gustaría saber si esto ellos lo pueden verificar.

      Gracias,

  2. Hola,

    En referencia al comentario de la respuesta: «si tus padres piden un préstamo personal para dejarte el dinero, si que es posible que al banco no le guste y te deniegue la hipoteca.»
    El banco que concede la hipoteca sabe de donde procede el dinero?

    Gracias,

    • Hola Mercè,
      En la mayoría de los bancos, en el momento en que solicitamos una hipoteca, debemos justificar de dónde procede el dinero que aportamos a la compra, de esta manera el banco por un lado valora al cliente y por el otro da cumplimiento a la ley de prevención de blanqueo de capitales (Sepblac).
      Tienes que saber, que el día de la firma ante notario, en la escritura de compraventa hay que explicar cómo se paga la compra del inmueble.
      Por un lado la compra la haces con la hipoteca que te concede el banco y por otro con todo el dinero que hayas entregado a cuenta anteriormente. Por ejemplo con una paga y señal para reservar el piso o bien unas arras. Hay que detallar de qué manera has entregado el dinero. Si es mediante cheque o transferencia bancaria debemos indicar el numero de cuenta de dónde procede el dinero y el numero de cuenta dónde se ingresa. Si ha sido en efectivo también hay que indicarlo.

  3. Hola,nuestro propósito es adquirir una vivienda y mis abuelos me hacen un “préstamo familiar” de 50.000€ , en el modelo 600 de la agencia tributaria hay 2 opciones que me gustaría si alguien entiende cual sería la mejor, AJJ o DRG ya que tengo 30 años creo que la mejor opción sería poder hacer la AJJ?El contrato lo e imprimo de un borrador de internet y ya está firmado,ahora tengo un mes para poder ir hacienda.
    Muchas gracias un saludo

    • Hola,

      Tengo el mismo caso, pero no se que es el AJJ O DRG??

      En mi caso el estudio actual es favorable (vivienda bajo plano) pero en unos años revisan de nuevo las condiciones y me gustaría saber si el banco tiene en cuenta este préstamo familiar o no? Es decir hasta que datos ellos acceden para saber los movimientos?

      Gracias,

      • Hola Elisabeth,
        La aportación mínima que exigen los bancos en la compra de una vivienda es del 10% + gastos de escritura. Lo que quiere el banco es que tu aportes algo a la compra.Algunos bancos exigen que como mínimo tu aportación propia sea del al menos 15.000 €

  4. Hola, tengo una duda:
    Le pedí a mis padres un dinero para comprar un piso
    Ese dinero lo declaramos como préstamo entre particulares, por lo tanto sin intereses.
    El piso lo alquilé y de lo que me paga el inquilino le voy devolviendo el préstamo que me hicieron.
    Al hacer la renta ¿Debo descontar el dinero que les doy a ellos?

    • Hola Fco.Javier,
      Mi recomendación es que te dirijas a un experto en fiscalidad, nosotros somos expertos hipotacarios y nuestra respuesta podría no ser del todo correcta.

  5. Hola buenos dias
    Yo queria saber como puedo hacer una hipoteca familiar
    El poblema es que la casa es de mis suegros y yo se la quiero comprar a ellos
    Pero me gustaria pagasela como un prestamo hipotecario a ellos se puede hacer gracias

    • Hola Fatima,
      El procedimiento es muy sencillo. A modo de resumen, sin entrar en detalles, debeís acordar primero el precio de compra, a continuación el plazo en el que vaís a pagar la casa y los intereses.
      Mi recomendación es que acudas a un abogado o a una notaria cuando recobremos la normalidad y pidas consejo. Si precisas que te recomendemos a un abogado o notario vuelve a escribirnos.

  6. Buenos días,
    En nuestro caso en particular el préstamo va a ser de un familiar pues lo vamos a recibir de un hermano mío.
    Está prevista que la vivienda esté finalizada para finales de 2021.
    Con cuánto tiempo de antelación se puede recibir el dinero que necesitamos para la compra del piso?
    Gracias por responder

    • Hola Juan Carlos,
      En principio no hay establecido un tiempo para recibir el préstamo. No obstante, mi recomendación es que lo recibas en el momento en que lo vas a utilizar para que así todo cuadre y se demuestre mejor la finalidad por la que se os ha prestado el dinero.

  7. Hola, estamos mirando de comprar una casa entre dos parejas que cuesta 250.000 euros, si los padres de las 4 personas nos hacen a cada uno un préstamo de 15.000 euros aprox, ya que nosotros no tenemos tanto dinero ahorrado, si el importe restante a hipotecar es de 190.000 euros deberíamos de pedir cada pareja una hipoteca de 95.000 mil euros?

    • Hola Nerea,
      Si las dos parejas no tenéis dinero ahorrado para la compra de la vivienda no es una buena idea comprarla aunque os den el dinero vuestros padres. Los bancos exigen que al menos tengas ahorrados precisamente 15.000 € para la compra.
      Por otra parte los bancos conceden una hipoteca a una unidad familiar, no conceden una hipoteca a unos amigos como es vuestro caso.
      Ten presente que contratando una hipoteca con unos amigos te unes a ellos en todas las circunstancias en la que se puedan encontrar. Es decir, si tus dos amigos se van al paro, tendréis que ser tú y tu pareja quien os hagáis cargo de la hipoteca, además por supuesto de manteneros. Si tus dos amigos se separan y uno de ellos decide no pagar la hipoteca con la finalidad de perjudicar a su pareja seréis vosotros quienes estaréis obligados a pagar a la hipoteca.
      La idea de compartir con unos amigos la compra de una vivienda es muy «chula» pero tiene mucho riesgo.

  8. Hola.
    Mi pregunta es:
    El piso es propiedad de un familiar mio. ¿Existe la posibilidad de escriturar la compra venta con un pago vía mensualidades de una cantidad pactada durante 30 años, a modo de hipoteca? Es decir, una compra mediante un contrato de pago mensual de cuotas con interés de mercado. No existiría hipoteca ya que no hay prestación de dinero entre las partes, solo la obligación de pago mensual de una cantidad pactada.
    Gracias de antemano.
    Un saludo.

    • Hola Isaac,
      Si que es factible lo que indicas. Mi recomendación es que contrateis un abogado para que os haga la gestión.

  9. Buenos días

    Tengo intención de comprar un inmueble a un familiar, tengo entendido que mi prima (me lo vende) tiene que pagar la plusvalía del inmueble y yo el ITP correspondiente a mi CCAA, ¿ese ITP se multiplica por el valor catastral del suelo o por las construcciones?

    Luego por otro lado, el precio que yo debo pagar a mi prima ¿cómo se calcula?. Se utiliza el precio de mercado?

    Por último, ese pago lo tengo que hacer mediante transferencia? Se puede poner alguna clausula para pagarlo mensualmente? Si yo le pago mediante cheque es legal?

    Un saludo.

    • Hola Juan Pedro,
      Mi recomendación es que acudas a un abogado, si bien contesto brevemente tus consultas.
      1) La plusvalía municipal la paga quien vende y el ITP quien compra. El ITP se liquida en relación al precio de compraventa.
      2) Pagas a tu prima el precio que hayaís acordado. Si no teneís claro que precio ponerle al inmueble, lo recomendable es que acudais a una empresa tasadora, tales como Tinsa, Sociedad de Tasación,Tecnitasa o Gloval entre otras muchas que hay en el mercado.
      3) Mi recomendación es que cualquier pago que realices lo hagas por transferencia.

  10. Hola buenas tardes.
    El abuelo de mi pareja falleció hace unos años dejando una casa, al parecer el 50% de la abuela, 25% para la madre y por ultimo 25% para su tío. Ahora nos vemos en la situación de poder adquirirla nosotros con las siguientes condiciones, la abuela quiere renunciar a su parte dejándola en 50% para la madre y 50% para el tío y a su vez, la madre quiere darle su parte a mi pareja ( su hija) por lo que en teoría, solo nos quedaría por pagar realmente la parte de su tío.
    Me comentaron de hacer la compra venta con la abuela y el tío, dando a cada uno su parte, después la cesión por parte de la madre y por ultimo que la abuela ceda a su vez su parte al tío y otra a mi pareja….. es un lío.
    ¿Hay alguna otra opción legal y mas viable?, ¿es esta opción que me comentaron factible?, por ultimo ¿alguna recomendación o persona que nos ayude a hacer esto del modo mas económico ?
    Muchas gracias por la atencion.

  11. Hola, quiero adquirir una vivienda con un dinero mio ahorrado y el resto prestado de mi padre.
    Así podré comprar la casa completamente. Mi idea es luego hipotecar la casa para devolverle el dinero a mi padre. Es así de sencillo? o los bancos me pondrán muchas pegas. Tampoco veo much ainformación por internet de como se hipoteca una casa en propiedad (cantidad máxima, condiciones…).Gracias

    • Hola Silvia,
      Lo que solicitas no es lo habitual. Mi recomendación es que aportes a la compra lo justo y necesario que es el 10% del precio de compra o el 20% + los gastos de escritura y del resto pidas una hipoteca.
      Los bancos ofrecen unas condiciones determinadas en función de para qué quieres el dinero. Si es para comprar, es un precio mas barato, si es para devolver el dinero a tu padre te puedes encontrar con que te concedan igualmente la hipoteca pero a un precio más caro.

  12. Aupa Antonio!
    Voy a comprar un local comercial con un prestamo familiar. Me interesa mucho que en el local quede como carga ese prestamo (como cdo un piso tne como carga una hipoteca), como tengo ke hacerlo?? Graciasssss

    • Egun on June,
      El camino mas rápido y con menor coste es que vayas a un notario de tu población y le expliques lo que deseas hacer.
      Lo básico, es que tienes que fijar, el importe del préstamo, el plazo, el tipo de interés, las cuotas, etc.
      Agur,

  13. Mi pareja (no estamos casados ni somos pareja de hecho, tenemos 1 hijo), quiere comprar una casa. Se la venden por 28.000€ (mucho menos de lo que vale); pidió una hipoteca, le darán el 80%, es decir, 22.400€.
    A mi no me importe poner la misma cantidad en efectivo, 22.400€ para curbrirle la diferencia y hacer obra.
    Podríamos figurar como copropietarios en la escritura notarial de compra, o al hacer él la hipoteca no se puede?
    Si no se puede, yo le tendría que hacer un préstamo, pero preferiría ser copropietaria que que me lo tenga que devolver mensualmente, para que no sea donación…

    • Hola Montse,
      Los titulares de la escritura de compraventa no tienen necesariamente que coincidir con los de la escritura de hipoteca.
      Tú y tu pareja podéis ser dueños de la casa al 50% y que tú pareja solo sea titular de la hipoteca. Lo que tienes que saber es que si él después no paga la hipoteca tu puedes perder el dinero entregado de tu parte porque el banco embargue la vivienda.

      • Hola:
        Mi pareja y yo estamos pensando en comprar una vivienda.Somos novios,la vivienda tiene un precio de 160.000 € Y una tasación de 198.800 €, a lo que ella aportaría 80.000 € de una donación de su madre,más sus gastos. Tenemos pensado hacer un papel ante un abogado,como que si yo no pudiera pagar mi hipoteca le daria prioridad para quedarse mi parte de la casa por delante del banco, eso prioriza a ella?yo por mi parte tengo que hacer una hipoteca del otro 50 % del valor de la casa, La hipoteca sería de 80.000 €. Tengo para los mis gastos,pero,me concederían los 80.000 € para pagar el otro 50% del precio de la casa?
        Algún banco ya me ha dicho que solo me darían el 90 % de mi 50 % de escrituras.74000€ más o menos
        Eso es así,Estando de aval la vivienda y siendo la tasación y el precio muchísimo mayor al importe que solicitó?

        • Hola Ignacio,
          Lo que propones del abogado no es válido. En el momento en que tu hipotecas la vivienda y ella es propietaria junto a ti, tiene que autorizar a que hipoteques la vivienda y por lo tanto asumir que si tu no pagas ni ella lo hace la vivienda la podéis perder. Si ella se hace cargo de pagar la hipoteca no habrá ningún problema.
          Te daríamos sin problema la cantidad que precisas y no el 90% que te están comentando. Si deseas ampliar información cumplimenta este formulario y nos pondremos en contacto contigo
          https://www.hipotecasplus.es/forms/hipoteca-premium/

  14. Hola, estoy en proceso de comprar un piso con un préstamo de mi hermana que vive en USA, pero el modelo 600 me dice que el DNI es incorrecto, obvio porque es extranjero, al igual que los datos, qué debo hacer en este caso?? y si puedo rellenar por toda la cantidad de dinero que me presto pues ya tengo la mitad en mi cuenta por giros que me va haciendo. gracias.

    • Hola Sonia,
      Mi recomendación es que te pongas en contacto con tu agencia tributaria y te indiquen si hay algún otro modelo o bien que lo redactes tu misma y lo presentes con todos los datos.

  15. Hola, Estoy viendo la opción de comprar un piso, pero tengo una duda, mi nómina es de 1500 euros pero mi yerno vive con nosotros y el dice que puede aportar con su nómina para que es similar para que el. Banco nos conceda la hipoteca sin mayor inconveniente, obviamente tenemos ahorrado el %que pide el banco de acuerdo al precio de piso que queremos adquirir, mi Pregunta es se puede adjuntar la nómina mía y de mi yerno para hacer este trámite o hay algún inconveniente.
    Muchas gracias.

    • Hola José,
      A priori no es posible que os concedan la hipoteca de esta manera ya que no formáis lo que los bancos entienden como una unidad familiar. Para ellos unidad familiar es una pareja que tiene un proyecto en común. Cuando se trata de familiares los proyectos vitales no suelen coincidir y son diferentes.

  16. Hola, estoy buscando un piso y voy a pedir una hipoteca al banco. Para aportar el 20% del valor de la vivienda voy a hacer un préstamo gratuito con la empresa de un amigo.
    Puede el banco rechazar la hipoteca?La cuota de la hipoteca es un 700€, y el sueldo entre 2 es mas de 3000€. No tenemos otras deudas.

    • Hola Silvio,
      Sí es posible que el banco rechace la concesión de la hipoteca, puesto que quiero que los compradores aporten ahorros propios y no se endeuden con otros prestamos.
      En caso que tengas problemas, contáctanos y vemos que solución te podemos ofrecer.

  17. Hola, mi pareja y yo estamos intentando comprar una casa. Ella por su parte tiene un préstamo de 14.500 euros. Queremos comprarla a mitad. Habría alguna forma de hacerlo? Teniendo en cuenta que a ella se le refleja ese préstamo sería posible pedir hipoteca conjunta?

    • Hola Mercedes,

      Los bancos conceden una hipoteca siempre y cuando cumplamos al menos 3 requisitos:

      1. Acreditemos que podemos pagar la hipoteca. Para ello no podemos destinar mas del 40% de nuestros ingresos al pago de la hipoteca u otros préstamos.
      2. Debes disponer de un contrato de trabajo indefinido desde al menos 1 año.
      3. Por lo menos debes aportar el 10% del precio de compra del inmueble que deseas más los gastos de escritura de compraventa.

      Si no dispones del dinero necesario, para lograr que te concedan la hipoteca, queda como opción aportar al menos los gastos de escritura y un aval que tenga un inmueble libre de cargas.
      En el caso que la vivienda sea de tu propiedad y este libre de cargas podemos plantear financiar el 100% + gastos.

  18. Hola.

    Al comprar una vivienda para usarla como residencia habitual, si la tasación sale algo justa, ¿puedo hipotecar una vivienda de un familiar en lugar de la vivienda a adquirir?

    En ese caso, ¿debe ese familiar constar como propietario de la vivienda a adquirir? ¿debo constar yo como propietario de la vivienda a hipotecar?

    Muchas gracias.

    • Buenos días Joan,
      Antes de realizar una doble garantía lo que haría es solicitar a la tasadora que te ha hecho la tasación una comprobación del valor. Si te insisten en que es correcto entonces si que nos planteamos la doble garantía.
      Si, puedes hipotecar la vivienda de un familiar sin que tu seas el propietario. Lo que hace el familiar es autorizar a hipotecar su vivienda.
      No, no debe constar como propietario el familiar que autoriza a hipotecar su vivienda.
      Si deseas una propuesta de hipoteca no dudes en escribirnos nuevamente.

  19. buenos días, primero gracias por el tiempo que os molestáis en leer los comentarios, mi caso es el siguiente:
    mis padres me prestan el 80% del valor de la vivienda a mi al 0% de interés, el 20% restante lo ponemos entre mi pareja y yo, la pregunta es, puede mi pareja ingresarme la mitad de las mensualidades de este préstamo, a la que yo añadiría mi mitad de la mensualidad para devolver cada mes el dinero a mis padres? si se puede hacer se puede hacer desde una cuenta común, o ella me tiene que ingresar el dinero a mi cuenta y yo luego devolver la mensualidad completa a mis padres? o hacienda vería esto como una donación de mi pareja hacia mi, es posible comunicar hacienda que me van ayudar a pagar el préstamo aunque ella no este en el contrato de prestación? gracias.

    • Hola Adrian,
      Lo importante es que declaréis el prestamos ante hacienda y tu les devuelvas el dinero mediante transferencia. En cuanto a la relación con tu pareja, lo suyo es que también hagáis el mismo proceso y todo lo hagáis mediante transferencia.

  20. Hola, si mi marido y yo compramos piso y la pareja de hecho de mi hija da préstamo para una parte que no aprueba banco (ellos 3 es decir con su hijo vivirán con nosotros), ese préstamo también se realiza contrato? Gracias

    • Hola María,
      Todo lo que quede por escrito evita malos entendidos en el futuro. Si, es necesario que quede por escrito y lo presentéis.

  21. Hola! Tengo un piso en propiedad. Y me voy a casar. Mi pareja y yo queremos hacer obras y pensábamos pedir un préstamo al banco para esos gastos y los gastos de la boda, pero el padre de él se ofreció a darnos ese dinero. No quiere que firmemos nada, y se supone que le iremos devolviendo ese dinero. Mis preguntas son las siguientes:
    1. Estamos obligados los dos a pagar esa deuda o sólo yo por tratarse de un dinero para obras en mi casa?
    2. Si no se firma nada, que parece que es lo que quiere, a que estoy obligada yo si en un futuro me separo?

    • Hola Rebeca,
      Si el dinero os lo da o presta tu futuro suegro, la forma de devolverlo será el acuerdo que llegueis entre vosotros y como os sintaís comodos.
      Estoy seguro que no estas pensando en separarte antes de casarte, pero desde luego que es una situación que se puede dar. Siendo así, es mejor que firmes un documento o no aceptar el dinero e ir haciéndolo poco a poco. Lo que queda por escrito evita controversias.

  22. Buenas, mi pareja y yo estamos pensando en comprar un piso. Este pertenece 50% a mi madre y 50% a mi tio, pero no tenemos dinero para la entrada. Mi madre nos “regalaría la entrada”. Es posible firmar una hipoteca sin aportar nada de entrada ya que mi madre no necesita recibir esa parte?
    Gracias

  23. Hola,
    Quiero comprarme una casa, que sería mi vivienda habitual, con un préstamo que me harían mis padres. Mi duda es si me puedo desgravar un porcentaje de la devolución, como podría hacerlo si el préstamo lo realizase el banco.
    Muchas gracias

    • Hola Victoria,
      Ya no existe la deducción por adquisición de vivienda habitual desde el 1 de enero de 2013. Así que, no, no puede desgravarte ningún porcentaje.

  24. Buenos días.
    Estoy interesada en adquirir una vivienda, tengo algunos ahorros y el resto me lo pondrían mis padres mediante préstamo familiar, ¿es posible hacerlo sin necesidad de adquirir hipoteca? es decir, que ellos me prestaran toda la cantidad que me faltase.
    ¿Esto que influiría positivamente o negativamente a la hora de adquirir la vivienda? Es decir si existieran más compradores a parte de mi.
    Contando que la vivienda actualmente es propiedad de un inversor privado que la ha adquirido a un banco.

    • Hola Carmen.
      Por supuesto que puedes adquirir una vivienda al contado. La ventaja que tienes con respecto a las personas que solicitan una hipoteca es que tu si lo deseas puedes firmar la compra ante notario mañana, mientras que los que solicitan la hipoteca necesitan unos cuantos días mas.

  25. Buenas tardes,
    Me gustaría hacer una reforma de mi piso.Si mis padres contribuyen con 10000 para pagar parte de la factura total¿ hay que declararlo?¿cuenta como donación?
    Gracias de antemano

    • Hola Laura,
      Para contestar tu pregunta preciso que me aclares si lo que el dinero que te entregan tus padres es un préstamo que se lo vas devolver en un tiempo determinado o es una donación ?

  26. Soy soltera,tengo una vivienda en propiedad por la cual pago una hipoteca. Ahora mi novio quiere pagar lo que resta por pagar de la hipoteca con su dinero y así cancelar el préstamo. La vivienda está a mi nombre y luego la registraríamos a nombre de los dos.
    Es viable esto???
    Qué acciones administrativas debemos realizar ?

    • Hola Mary Carmen,
      Para hacer esta operación tienes que ir al notario y vender el 50% de la vivienda a tu novio. Tendréis que pagar el impuestos de transmisiones patrimoniales que os corresponda según en la comunidad autónoma que estéis, más notaria, registro y gestoria. Antes o después deberá pagar y liquidar la hipoteca que tengas. Mi recomendación es que vayas a cualquier notario que conozcas y te dejes aconsejar por el notario.

  27. Hola, voy a proceder a comprar una vivienda con mi pareja. Tenemos ahorros pero mis padres también nos van a tener que prestar dinero sin intereses. Vamos a hacer un contrato de préstamo y registrarlo en hacienda con el modelo 600 como indica. Mi pregunta es… El dinero del préstamo, es posible entregarlo el día de la firma de la escritura como cheque de mis padres directamente a la parte vendedora? O ha de ser por transferencia antes? Es que a mis padres no les cobra el banco por el cheque pero a nosotros nos cobraría 750 euros!!

    • Hola Daniel,
      Ostras que barbaridad de comisión…has considerado en ingresar el dinero en el banco que te concede la hipoteca?
      En cualquier caso, no hay problema en hacerlo por el cheque bancario siempre y cuando presentáis una fotocopia del mismo junto al modelo 600.

  28. Buenas tardes;

    Me gustaría preguntar mi caso particular. Mi pareja y yo (solteros) vamos a comprar una propiedad al 50%. Ella por ahorrarse intereses con el banco, prefiere no tener hipoteca y con sus ahorros y lo que le aporten sus padres (ya sea como préstamo o donación) satisfaga el 50 % del precio de venta de la vivienda. Por mi parte la idea es quedarme con el otro 50% del precio de la vivienda hipotecado a mi nombre exclusivamente.

    Me gustaría saber qué opina de la operación y de qué manera mi pareja salga de la mejor manera protegida en escrituras y en un futuro si la relación se acaba.

    Gracias, un saludo.

    • Hola Antonio,
      La idea de ser tu el único titular de la hipoteca y los dos propietarios de la vivienda es factible. Lo que no podrás hacer es darle una protección total a tu pareja al respecto. El banco te concederá la hipoteca siempre y cuando ella se de por enterada que tu has hipotecado la vivienda. Esto quiere decir, que si tu no pagas el banco podrá embargarte y sacar la casa a subasta y con ello cobrarse lo que le adeudes llegado el caso. Y en caso que sobre dinero tu pareja podría recuperar el dinero.

    • Hola José Luis,
      Si le prestas el dinero o se lo donas, te recomiendo que visites un notario y el te indicara que hacer.

  29. Buenos días. En mi caso compré un piso de obra nueva hace dos años, y nos lo entregan en un par de meses. Justo acabo de entrar al paro y quería saber si me darían la hipoteca ( ya menos del 80% del valor del mismo). En caso de que no me la concediesen, podrían pedir la hipoteca mis padres y luego quedármela yo cuando tenga trabajo? O que solución podría tener?
    Muchas gracias

    • Hola Delia,
      Disculpa la tardanza en contestar….
      Sí, tus padres pueden pedir la hipoteca y podéis comprar los 3 sin problemas, mirando tu de comprar un porcentaje mayor.
      En el momento en que encuentres trabajo y tengas un contrato de trabajo indefinido y al menos lleves 1 año puedes plantear una novación de condiciones.

  30. Hola!! Tengo unos amigos que se quieren comprar un piso ,el banco le han concedido el préstamo 80% ,ahora tienen problemas porque en el 20% que ellos aportan hay unas transferencias de 2000 y respectivamente 3000 de unos familiares que le han devuelto un dinero que el comprador le había dejado. Le hemos presentado nóminas, declaración de renta, facturas, mod 130 ,mod.303, justificante de la transferencia, titularidad de la cuentas , vida laboral y todavía quieren más como movimientos de la cuentas y si las personas respectivas que le han echo la transferencia están casadas/ divorciados en gananciales. Mi pregunta es hasta que punto se tiene que demostrar unas transferencias de 2000 y 3000 € que no es blanqueo. Porque creo que con toda la documentación que se presento es suficiente. Gracias espero tu respuesta

    • Hola Maria,
      La normativa de blanqueo de capitales es de obligado cumplimiento para el todo el mundo. En función de como hayáis presentado la hipoteca el banco puede considerar que no tiene clara la procedencia del dinero y por lo tanto hay que demostrarlo. ¿Cómo? presentado los movimientos de cuenta de los familiares que os han realizado el préstamo y demostrando que la cuenta les pertenece a ellos.

  31. Hola Antonio.
    Mi pareja y yo queremos comprar una vivienda. Para eso necesitamos la ayuda de nuestros padres. 22.500€ por parte de cada uno 45.000 en total (Préstamo entre familiares), nosotros tenemos solo 5000€ ahorrados en común y mi pareja 8000€ en un plan de pension que nos gustaría no tocar. Los dos tenemos contratos fijos e ingresamos más de 3000€ entre los dos mensualmente. La duda es que he leído por tus comentarios que piden 15.000€ de aportación de tus ahorros. Sería posible?

  32. Hola buenas somos una pareja ( sin estar casados ni nada) y queremos comprarnos una casa, pero no queremos gastar nuestros ahorros en el 20% que hay que pagar, se podría mi pareja pedir la hipoteca y yo pedir el préstamo para ese 20 y yo dárselo a él? Para que él terminara de pagar?

    • Hola Sara,
      De poder hacerse se puede hacer, pero date cuenta en qué situación te encontraras tú. Serás titular de un préstamo en el que estas obligada a pagar y no tendrás nada a tu nombre.
      Una opción es que aportéis un aval que tenga un inmueble libre de cargas y otra opción es aportar al menos el 10% del precio de compra + gastos, lo que es un importe inferior al 20%.
      El límite máximo de endeudamiento que aceptan los bancos es de hasta el 40%, es decir, que la cuota de la hipoteca y del préstamo personal no supere el 40% de vuestros ingresos conjuntos.

  33. Buenas tardes.

    Pedí un préstamo familiar para hacerme con un terreno ya que los bancos no dan préstamos personales con ese fin. Y ahora yo y mi pareja queremos pedir la hipoteca para hacernos la vivienda. ¿Tendremos problemas para que nos la concedan por el préstamo familiar?

    • Hola Luna,
      En principio no tenéis que tener problema en la concesión de la hipoteca autopromotor siempre y cuando tengáis listo el proyecto y los permisos, además obviamente de tener capacidad de pago de la hipoteca.

  34. Buenas tardes,
    Con mi pareja ( no estamos casados) queremos comprar un piso.
    Le conceden la hipoteca al 90% tiene 7000 euros ahorrando, necesitamos 10000 euros más.
    Esos 10000 euros lo quiero solicitar por prestamos personal, y cuando me lo concedan realizar 2 o 3 transferencias a su cuenta. ( hacemos el contrato o contratamos a alguien para que lo haga)
    El piso es de banco,¿ aceptarán si le presto? Aceptarán cómo entrada de hipoteca ¿
    Gracias

    • Hola Elena,
      Uno de los requisitos básicos para que te concedan una hipoteca es que la cuota de la hipoteca u otros prestamos que tengas no superen el 40% de vuestros ingresos. Otro requisito es que aportéis como mínimo el 10% del precio de compra + los gastos de escritura.
      Por una parte decirte, que el banco os puede denegar la hipoteca si se entera de este proceder y por otro lado fíjate que os quedáis muy expuestos pidiendo un préstamo personal si lo solicitáis a muy largo plazo.
      Si no tenéis mas opciones probarlo o bien que os lo dejen vuestros padres y luego se lo devolvéis vosotros.

  35. Buenas tardes;
    En mi caso, la idea es comprar un piso de mis padres y poder hacer un prestamo privado por la totalidad, sería posible? Mi duda es que en este caso mis padres no me prestarían ningun dinero sino que yo iría devolviendo mes a mes el importe que corresponda. Como no hay transferencia de dinero, no sé si es posible…
    Gracias

  36. Hola muchas gracias por la información.

    Dos dudas muy simples que tengo:

    1. En el préstamo entre particulares también es necesario poner un 20% de entrada o se puede realizar el préstamos por el 100% de lo precio de compra?

    2. Si mis padres fallecen y aún no se ha terminado de devolver el préstamo. Que ocurre con el dinero que queda por devolverles y/o con la vivienda?

    Muchas gracias

    • Hola Javier,
      Contesto tus preguntas:
      1. Tus padres pueden financiarte el 100% del precio de compra + gastos. No hay limite. Los limites los ponen los bancos para proteger el dinero que prestan que no es suyo.
      2. Si tus padres fallecen y aún no has devuelto el dinero, esa deuda pasa a la masa hereditaria. Es como si tus padres dejasen el dinero a un conocido y fallecen. Tú lo que harías es pedirle al conocido que te continue pagando a ti el dinero que tus padres le prestaron. Mi recomendación a esta pregunta es que consultes con un abogado o un notario ya que se pueden dar diferentes supuestos.

  37. Hola, puede un familiar dejarme el dinero para comprar un piso que sería mi nueva vivienda habitual
    , serían unos 200.000 euros y luego devolverlo cuando venda el mio actual también vivienda habitual antes de dos años y poder declarar una reinversion en vivienda habitual y no tener que pagar por ganancias?
    Gràcias

    • Hola Jaime,
      Entiendo que sí que es posible. No obstante mi recomendación es que acudas a un asesor fiscal para asegurarte.

  38. Buenas noches. Mi pareja y yo compramos una casa para reformar a procentages diferentes del 70% y el 30%. Cuando la reformamos e hicimos mejoras el que puso el porcentaje menor pudo aportar el dinero de la obra y el que puso el porcentaje mayor para comprar no tuvo dinero para colaborar en la reforma.
    El problema está en que a la hora de vender después de esta obra se ha multiplicado por dos el valor de venta, compramos por 124.000 y vendemos por 250.000, nos parece justo ir al 50% en los beneficios de le venta de la vivienda que los destinatarios a la compra de otra vivienda como primera residencia. Mi pregunta es cómo pagar menos impuestos ya que una donación se nos escapa económicamente con la compra de la nueva vivienda y nosé si sería mejor opción un préstamo para modificar el porcentaje o casarnos en régimen de gananciales ya que hemos tenido dos hijos y quizás sería una manera de igualar porcentajes. Nosé si de cara al irpf o declaración saldría más rentable que una donación.

    • Hola Laura,
      Nosotros somos expertos en crédito inmobiliario y de forma superficial informamos sobre cuestiones fiscales. Mi recomendación es que acudáis a un experto asesor fiscal. Si me indicas en qué población vives es posible que pueda recomendarte alguno si lo precisas.

  39. Hola Antonio – pregunta: Mi prima cerca de Fuengirola quiere comprar una propiedad, y yo quiero ayudarla desde USA. Mi mejor idea es darle un prestamo hipoteca a bajo interes (e.g., 70K 1% 30 annos), pero me gustaria hacerle una «nota de hipoteca» legal, y quizas, contratar a un intermediario (banco?) para que administre los pagos. Quisiera evitar (reducir?) un dialogo de dinero en el futuro. Eso es comun aqui en USA, cuando padres prestan a sus hijos, ciertos bancos por una cantidad muy razonable, proveen el servicio. Que recomiendas? Por favor contactame directamente si puedes ayudar.
    Eugenio

    • Hola Eugenio,
      No se si te acabo de entender muy bien lo que precisas. Una solución si quieres ayudar a tu prima es avalarle con los 70.000 €. Lo que hacemos es depositar los 70.000 € en un plazo fijo o fondo de inversión garantizado que y se pignoran en garantía de los 70.000 €. Es decir, el banco le presta el dinero con aval del dinero que tu has puesto.
      Esta operatoria que realizais en USA aquí no la hacemos y desconozco el funcionamiento.
      Si te puedo ayudar en alguna cosa mas vuelve escribirme.

  40. Buenas Antonio,
    Estoy en trámites de comprarme una casa, la cual tiene un valor de venta de 135000€ y una tasación alrededor de 150000€, estamos intentando rebajarla a unos 130000€. Mi pregunta es la siguiente: ¿Puedo solicitar la hipoteca sobre el valor de tasación del 80%, la cual me cubriría el total del valor de la vivienda?
    Es que en la mayoría de bancos nos dicen que nos dan el 80% del valor menor ya sea de la venta o la tasación.
    Y me gustaría saber si aún solicitando la hipoteca para una casa de 150000, puedo comprarla por debajo de ese precio y mostrar en los papeles el valor de 150000. ¿El banco me lo permitiría?
    Lo siento si no me explico lo suficientemente bien.
    Muchas gracias.

    • Hola Eva,
      Actualmente los bancos financian sin aval entre el 90% ó el 95% del precio de compra al 80% de tasación.
      El 90% del precio de compra es algo que es factible, implica que debes aportar el 10% del precio de compra + los gastos de escritura y para llegar al 95% del precio de compra exigen que como mínimo tengas unos ingresos de al menos 4.000 €/mes y aportes el 5% del precio de compra + los gastos de escritura.
      Si precisas de financiar el 100% del precio de compra, hay 2 opciones. Una que seas funcionaria y podremos encontrar algunas opciones y la otra aportar un aval que tenga un inmueble libre de cargas.

  41. Buenos días Antonio,

    Mi pareja y yo (con una hija) llevamos conviviendo más de 20 años y queremos por fin comprar nos una casa. Tenemos en reserva ya un piso y estamos tramitando hipotecas. El problema es que no estamos casados y no tenemos ninguna cuenta en común. El dinero para pagar los gastos y la hipoteca saldrían de mi nómina ya que ella actualmente está parada pero me gustaría que estuviera como propietaria en las escrituras. Como podríamos realizar la operación? Puedo ella aparecer como copropietaria al 50% de la vivienda aunque sea yo el que pague la hipoteca? Puede traer problemas fiscales a la larga? Gracias de antemano

    • Buenos días Víctor,
      Tan solo tienes que indicar al banco que has escogido (ya que contratas una hipoteca) y al notario, que tu mujer también va a comprar. Tendrás que entregar el DNI – NIE de ella.
      En el caso del banco, lo que este solicitara es que ella firme conforme se da por enterada que la vivienda se hipoteca, para que en caso de impago sepa que la vivienda puede ser embargada y subastada.
      En cuanto a si podéis tener problemas fiscales entiendo que no debería ser así. Si ella esta en el paro estará cobrando del mismo y por lo tanto participare de los gastos de la casa o de la hipoteca o en futuro empezara a trabajar y con su sueldo continuara colaborando.

  42. Buenas,
    Mi consulta es que quiero venderle a mi hermano mi vivienda porque tengo que mudarme y así yo poderme comprar mi casa en otra comunidad.
    Habíamos pensado en que él se subrogarse a mi hipoteca y yo realizar la compra de mi nueva casa.
    Hay otra forma que tenga menos gastos o sea más fácil? Quizás que el compré la vivienda que yo quiero y luego háganos algún documento notarial dónde queda claro la propiedad de cada uno y la hipoteca que cada uno tiene que pagar o cómo podemos hacerlo?
    Un saludo y gracias!

    • Hola Crisanta,
      Las cosas claras ! La vivienda que quieras comprar la compras tu y que tu hermano te compre a ti la vivienda que quieres vender. El ahorro que puedes tener haciendo que tu hermano subrogue a la hipoteca no es muy grande. Lo principal es que tu hermano estudie las hipotecas que ofertan los bancos y tome una decisión o nos escriba a nosotros directamente.

  43. Hola! Os comento mi situación. Hace un año mi pareja y yo compramos una vivienda. Para ello nuestros padres nos hicieron un préstamo familiar y aún así tuvimos que contratar una hipoteca para 20 años. Hoy en día, mi hermano nos ha dicho que nos puede prestar algo de dinero, esto es, que nos puede hacer un préstamo familiar para quitar gran parte de la hipóteca. ¿Esto es posible? Si es posible, ¿a la hora de hacer la declaración nos desgrava? Gracias de antemano

    • Hola Laida,
      Podéis aceptar el préstamo de tu hermano sin problemas, lo que es muy importante es que lo comuniques a hacienda.
      La desgravación por vivienda habitual termino en 2013 por lo tanto no es posible que os lo desgravéis.

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