Cómo solicitar una hipoteca para un terreno

4 agosto, 2021 | Antonio Beltrán

Last Updated on 5 meses by Antonio Beltrán

Vivís en una vivienda en propiedad, no tenéis hipoteca o bien os queda poca en relación con el precio por el cual venderéis. Habéis pensado en comprar un terreno para construir la casa de vuestros sueños. Miráis la zona que os gusta, os informáis de los precios de los terrenos y más o menos tenéis conocimiento del tipo de casa que podréis construir.

Pasado un tiempo encontráis un terreno que encaja con vuestros deseos y tomáis la decisión de comprarlo. Como todavía no habéis vendido vuestra casa os dirigís a vuestro banco para solicitar un préstamo o una hipoteca. Y… os dicen que no os conceden la hipoteca o el préstamo si no tenéis el proyecto y el permiso de construcción. La cosa se complica. Si todavía no habéis comprado el terreno ¿cómo pretenden que paguéis por un proyecto (a partir de 6.000 €) y por el permiso de construcción (sobre un 4 % del coste de construcción)?

Los bancos, por regla general, no conceden una hipoteca para la compra de un terreno si el solicitante no dispone del proyecto y del permiso de construcción. Esto se debe a que los bancos perciben un mayor riesgo en las hipotecas de autopromoción.

¿Cómo se consigue, pues, una hipoteca para la compra de un terreno?

La única opción es hipotecando vuestra casa si no la tenéis hipotecada, o si sobre ella pesa una hipoteca muy pequeña, o bien si vuestros padres o suegros os permiten hipotecar temporalmente su casa hasta que culminéis la construcción o hayáis vendido la vuestra.

Hay que tener presente que el banco concederá una hipoteca para un terreno siempre y cuando sea un terreno urbano. Y como máximo concederá una hipoteca de hasta un 50 % de su precio. De forma excepcional podemos llegar hasta el 100 % del precio del terreno si los ingresos conjuntos son de al menos 4.500 € y, además, aportamos una vivienda como segunda garantía, tal como hemos indicado más arriba.

En caso de tratarse de un terreno rústico la financiación se complica absolutamente, ya que este tipo de terrenos no permiten construcciones nuevas y carecen de suministros. Y, además, el número de personas interesadas en vivir en un terreno rústico o en adquirir uno es muy pequeño. En consecuencia encontraríamos, en el mejor de lo casos, una financiación del 30 % de su precio.

La hipoteca se concederá siempre que el importe sea de al menos 50.000 €. Si es inferior, la entidad bancaria nos ofrecerá un préstamo personal.

Si en un futuro quisierais construir y os hiciera falta financiación, sería necesario que la hipoteca del terreno estuviera pagada, o bien que no hubiera hipoteca o que toda estuviera soportada por la vivienda que aportemos como garantía adicional.

La idea de comprar un terreno es, idealmente, para construir. Si necesitaseis financiar la compra, lo mejor es apoyaros en un inmueble que esté libre de cargas y que solicitéis un importe superior al precio de compra para disponer de fondos con los que pagar la obra y todos los gastos relacionados: licencia de obra, licencia urbanística del ayuntamiento, visado del proyecto por parte del colegio de arquitectos, estudios de seguridad y de salud y estudio geotécnico si se precisa, acta de replanteo y comienzo de obra.

¿Qué impuestos se pagan al comprar un terreno?

Al precio de compra del terreno hay que añadirle los impuestos, que dependerán de si el vendedor es un particular o una empresa.

En el caso de que sea un particular pagaréis el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que es del 10 % en Cataluña y la Comunidad Valenciana, del 6 % en la Comunidad Autónoma de Madrid y del 8 % en Andalucía, por poner unos ejemplos.

Si el vendedor es una empresa, deberéis pagar un IVA del 21 %.

Hipoteca de autopromotor

Este tipo de hipoteca presenta algunas diferencias respecto de una hipoteca normal. La principal es que el banco presta dinero por una vivienda que aún no existe y va liberando fondos a medida que avanza la obra, mientras que en las hipotecas normales el banco os entrega la totalidad del crédito en un solo pago.

Esta opción no suele ser muy conocida, pero acostumbra a ser muy buena para todas aquellas personas que quieren construir su vivienda tal como siempre la han soñado.

Hay que destacar que este tipo de préstamo hipotecario no solamente se concede para la construcción de un inmueble sobre un solar edificable, sino que también puede otorgarse para rehabilitar una vivienda ya construida.

Cómo conseguir una hipoteca de autopromotor

Igual que ocurre con el resto de préstamos e hipotecas, para obtener una hipoteca de autopromotor hay que cumplir unos requisitos y unas condiciones establecidas por el banco, que no son exactamente las mismas que se necesitan para adquirir un inmueble.

Lo ideal es que el terreno sobre el cual vamos a construir sea propiedad del solicitante y esté libre de cargas. O, al menos, que las cargas sean mínimas. Y que se disponga del proyecto y de la licencia de construcción.

Otras condiciones y requisitos necesarios para obtener esta hipoteca son los siguientes:

  • Contar con reservas económicas, ya que el banco suele conceder entre un 80 % y un 100 % del coste de construcción. Es decir, que, cómo mínimo, debéis disponer de un 20-30 % del importe total de la obra, incluyendo planos, permisos, licencias, impuestos, etc.
  • Certificar la propiedad del terreno. La persona que solicite la hipoteca ha de ser la misma que ha comprado el terreno, sin terceras personas implicadas.
  • El terreno deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Tener licencia de construcción. Es importante que antes de poneros en contacto con la entidad financiera dispongáis de todos los papeles y permisos municipales en regla, lo que incluye la licencia de construcción pagada y aprobada.
  • Tener presupuestos de empresas constructoras. Es recomendable que el presupuesto sea lo más exacto posible en cuanto a dinero y a tiempo, ya que las entidades bancarias prestan el dinero sobre el papel, sin considerar los imprevistos y los retrasos que puedan surgir.
  • Tener la aprobación del colegio oficial de arquitectos. Si el proyecto no está visado por el correspondiente colegio profesional, no podréis optar a una hipoteca de autopromoción.
  • Necesitaréis también un seguro a todo riesgo para el tiempo que dure la obra, un comprobante de pago de los impuestos relacionados y la declaración de obra nueva en construcción.
    Cómo es la financiación

En el caso de las hipotecas de autopromoción, las entidades bancarias van entregando el dinero por tramos o etapas. Las principales son las siguientes:

1. Etapa suelo, previa a la obra. Cuando se llega al acuerdo hipotecario, antes de empezar la obra, la entidad bancaria entrega un porcentaje de la hipoteca autorizada que previamente hemos solicitado. Esta cantidad se ha convenido con el constructor y se usa para comprar los materiales necesarios y poner los cimientos.
2. Etapa de certificaciones. Según va avanzando la construcción, se irán recibiendo los pagos a plazos. El arquitecto encargado de la obra deberá ir presentando a la entidad financiera certificaciones de los avances, y un arquitecto tasador realizará visitas para comprobar que tales avances son correctos. En el caso de que no se progrese, el banco no podrá seguir aportando el dinero para continuar.
3. Etapa final de obra. El pago final se realizará cuando el arquitecto certifique que se han concluido los trabajos y que la vivienda ya es habitable. Suele ser, normalmente, el 10-20 % del total del préstamo.

En cuanto a la amortización del préstamo, durante el período de construcción normalmente solo se pagan los intereses, y las cuotas mensuales acordadas de modo previo solo se empezaran a pagar una vez finalizada la obra
.
En definitiva, este tipo de hipoteca, si se cumplen los requisitos, es una muy buena opción para todas aquellas personas que quieran construirse su hogar a su manera y tal como siempre lo habían soñado.

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33 respuestas a “Cómo solicitar una hipoteca para un terreno”

  1. Jaime dice:

    No queda muy claro si el terreno ya tiene que ser tuyo o si cabria la posibilidad de que el banco incluyera en la operación la compra del terreno mas el proyecto.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Jaime,
      Tomo nota de tu comentario y revisare el texto, gracias !
      Los bancos para conceder una hipoteca autopromoción son muy exigentes en la actualidad. (26/11/2021), pongo la fecha porque los criterios van cambiando. A día de hoy, para que te concedan una hipoteca autopromotor es preciso que el terreno este pagad, libre de cargas, dispongas del proyecto y de las correspondientes licencias.
      Si quieres comprar el terreno y mas adelante hacer el proyecto y solicitar las licencias, en el mejor los casos te financiarían hasta el 50% del precio de compra. La recomendación para hacer la financiación mas sencilla es que aportes un inmueble libre de cargas.

  2. Melissa González Rey dice:

    Buenas tardes,
    quería saber de qué manera puede influir el artículo (no recuerdo cual es) donde se indica el tiempo que lleva registrado el terreno? Al principio nos habían comentado que el terreno debía llevar mínimo un año registrado pero puede que hayan cambiado dicho artículo a dos años…
    Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Melissa,
      Creo que no acabo de entender muy bien tu pregunta. No obstante me arriesgo. La inscripcion del terreno en el registro de la propiedad no influye en nada, ni en una compra ni en la concesión de una hipoteca.

  3. Marta dice:

    Estoy alquilando un terreno agrícola con opción a compra en la provincia de Barcelona. Tiene un almacén de unos 85 metros. Quiero comprarlo y necesito una hipoteca. Puedo pedirla? Y que banco me l concedería?

  4. Diana dice:

    Hola buenos días, quería saber si se puede pedir un préstamo para un terreno no urbano

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Diana,
      Sí que se puede pedir un préstamo para un terreno no urbano. La cuestión esta en para qué lo quieres comprar. Si es por agricultura y ganadería hay departamentos especializados en ello y si es para otra finalidad es posible que tengas que aportar una garantía de finca urbana.
      Si el importe del terreno es bajo, unos 25.000 € ó 50.000 € incluso puedes optar a un préstamo personal.

  5. jose luis dice:

    Se admiten los alquileres como fuente de ingresos si está en irpf?. En algunos bancos no los toman.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola José Luis,
      Sí que se admiten y como indicas no lo hacen todos los bancos y tampoco lo hacen por la totalidad del importe percibido. Hay bancos que solo tienen en cuenta el 50% y otros llegan al 100%.

  6. Aroa gonzalez dice:

    Hola me gustaría comprarme un terreno en la zona donde vivo pero tiene un importe bastante elevado de 175.000 € a un particular en la comunidad de Madrid lo he solicitado a través del banco Santander y me dicen que no conceden hipotecas sobre el terreno si me darían el préstamo autopromotor (200.000€ con un presupuesto de casa prefabricada de hormigón a precio cerrado)por ser funcionaria cómo puedo hacer para poder conseguir comprarme el terreno y luego construir mi casa? es el sueño de mi vida

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Aroa,
      Los bancos no se sienten cómodos financiando solo la compra de terrenos. La única manera que tienes que te financien un terreno es aportando un inmueble libre de cargas que tenga una valoración de al menos 250.000 € (en tu caso). La idea es hipotecar el inmueble en lugar del terreno.
      Las hipotecas autopromotor requieren que el terreno este comprado y que tengas en el momento de solicitarla la licencia y el proyecto.

      • Lorena dice:

        Hola Antonio,
        una duda respecto a la respuesta que le diste a Aroa: podría echarse atrás en hacer la casa prefabricada y hacer una de manera tradicional una vez firmados los papeles?

        gracias!

        • Antonio Beltrán dice:

          Hola Lorena,
          No, no puedes cambiar una firmada la hipoteca tu decisión de hacer una casa prefabricada o una de construcción tradicional. Para ello tendrías que comunicárselo al banco y que realicen un nuevo estudio, aportando el proyecto nuevo, los permisos nuevos y los presupuestos.

  7. Cristina dice:

    Hola! Quería comprar con mi pareja un terreno de 50000€, pero necesitaríamos pedir un préstamo para pagarlo, el es funcionario y yo tengo empresa familiar con solvencia, nos han dicho que los bancos no suelen dar préstamo para terreno, habría alguna posibilidad de que si? Tenemos un piso en propiedad que pasaría a ser alquilado

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Cristina,
      Los bancos no quieren financiar la compra de terrenos si no aportamos otra garantía inmobiliaria.
      Si el piso que tenéis en propiedad lo tenéis libre de cargas podríamos presentarlo como garantía para que nos concedan la hipoteca.
      Este tipo de hipotecas revisten de cierta complejidad porque el siguiente paso después de la compra de un terreno es solicitar la hipoteca autopromoción y esta no se conceda si al menos el 50% del terreno esta pagado, se tiene el proyecto y los permisos de construcción.

  8. Mary Jenny dice:

    Hola !
    Estoy interesada en comprar un terreno urbano en la playa , de momento no tengo interés en construir ,solo quiero comprar un terreno. tampoco tengo vienes para avalar ésta compra. de qué forma puedo comprar un terreno?
    Tiene que haber alguna forma comprar un terreno !
    Hay algún banco o financiera que pueda comprar un terreno

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Mary Jenny,
      Los bancos no desean financiar la compra de terrenos si no hay intención inmediata de construir.
      La única opción que puedes tener para la compra del terreno sino dispones de un inmueble libre de cargas es a través de un préstamo personal. Lo que ocurre es que dependiendo del importe del terreno y el tipo de interés que te ofrecerán saldrá una cuota muy alto.

  9. Mary Jenny dice:

    Un saludo cordial a todos quiénes hacen posible ésta plataforma , interesante son todas las preguntas y respuestas , saludos
    Gracias,,?

  10. Clara dice:

    Buenas tardes
    Mi marido ha heredado un terreno y hemos tenido que pagar bastante. Vivimos en Catalunya.
    Ahora nos dice el banco que el terreno tiene que estar a nombre de los dos para pedir la hipoteca de autopromoción.
    Cuanto dinero más tendremos que pagar para que mi nombre aparezca como propietaria del terreno?
    Gracias

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Clara,
      Hay que consultar el valor de referencia del terreno con la finalidad que le compres su parte y si no hay valor de referencia hay que ponerle un precio al terreno.
      Digo que se lo compres porque considero que pagareis menos impuestos, que si lo que hacéis es que te regale el 50%.
      Mi consejo es que acudas a un asesor fiscal de confianza y te asesore de las opciones que tenéis.

  11. JORGE dice:

    Hola buenas, mi mujer dispone de un terreno, es de la abuela, que tipo de gestión se puede hacer para que aparezca a su nombre para poder financiar la casa prefabricada y demás. Muchas gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Jorge,
      Tenéis 2 opciones o se lo compráis y tributaréis por el impuesto de transmisiones patrimoniales o bien os hace una donación y tributas por donaciones que es bastante mas alto. Te recomiendo que acudáis a un asesor fiscal.

  12. Mireia dice:

    Buenas,estamos interesados en comprar un terreno urbano de unos 90000€,tenemos piso en propiedad sin cargas. El dinero que tenemos ahorrado lo queremos invertir en los gastos de proyecto y entrada de hipoteca en el caso de ser concedida. Me ha comentado el de la inmobiliaria que se podría poner el importe del terreno dentro del proyecto,y así hacer un único gasto conjunto y tener mas facilidad de pago. Podrias confirmarme esto? Gracias.

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Mireia,
      El banco puede concederte una hipoteca para la compra del terreno siempre y cuando hipoteques la vivienda que tienes libre de cargas, pero no te va a financiar los gastos de escritura de compraventa del terreno y mucho menos los gastos del proyecto.

  13. Cristian dice:

    Hola buenos días, me gustaría comprar un terreno urbano de unos 120.000€ y presentar un proyecto de vivienda de unos 130.000€ casi cerrado. ¿Como podría conseguir prácticamente el 90% de la compra total?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Cristian,
      Los bancos son mas estrictos en la concesión de hipotecas de autopromoción por razones obvias. De forma estándar para concederte una hipoteca autopromoción tienes que cumplir los siguientes requisitos:
      1. Que el terreno sea de tu propiedad y este libre de cargas.
      2. Que dispongas del proyecto y de la licencia de obras.
      3. Que aportes al menos el 20% del coste de construcción.
      Actualmente los bancos, están exigiendo que se tenga de reserva mas recursos propios debido a la subida de los materiales. Muchas autopromociones que se han concedido en el último año están paradas con la finalidad de esperar a que los materiales bajen porque no cuadran con el presupuesto que tenían y con la hipoteca.

      Es posible financiar el 50% del precio del terreno y el 80% del coste de construcción, esto quiere decir, que no entran gastos de permisos, impuestos, arquitectos, etc. Para obtener esto tienes que tener disponible el 50% del dinero restante del terreno y mostrar que dispones del 20% del coste de construcción más otros gastos que deberas atender. Todo y así, algunos bancos si no ven que vas mas holgado no te concederán la hipoteca por el desvío de precios de los materiales.
      En caso que no dispongas de dinero para la compra del terreno, una solución es que dispongas de una vivienda libre de cargas que se hipotecaria con el efecto de comprar el terreno. Decirte, que esta opción no es para todo el mundo ya que no todos los bancos la aceptan.

  14. Sandra dice:

    Necesitaría información gracias sobre un terreno q tenemos q comprar gracias es urgente

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Sandra,
      Facilitados un teléfono de contacto y nos pondremos en contacto contigo. (tranquila que no saldrá publicado)

  15. Maria dice:

    Hola me guataria comprar un terreno urbano tiene una casa inacabada tendria que reformarla me podrian dar una hipoteca para eo terrenos y terminar la casa ?

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola María,
      Los bancos son muy exigentes cuando se trata de conceder una hipoteca autopromoción. Ser van a pedir como mínimo que aportes un 50% del coste toral (terreno + obras), para concederte la hipoteca es necesario que tengas la licencia del ayuntamiento y el presupuesto de construcción.
      Si no dispones del dinero una solución pasa por aportar un inmueble libre de cargas donde apoyarte para realizar la compra.

  16. Pedro dice:

    Buenos días, estoy valorando la posibilidad de comprar un terreno rústico, con una pequeña casa construida en el, si estar dada de alta, pero con la seguridad de que el ayuntamiento no la puede multar, ya que ha prescrito.
    Existe la posibilidad de pedir algún tipo de hipoteca? Hipoteca para terreno rústico y nada más??

    • Antonio Beltrán dice:

      Hola Pedro,
      Sí, es posible que te concedan una hipoteca en función de tus posiciones financieras. Lo normal será que en el mejor de los escenarios te concedan entorno el 50% de su precio.

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