¿Cuánto gana un banco con la hipoteca?

8 febrero, 2023 | Alba Tebar

El año 2023 se ha estrenado con un ligero aumento del Euribor, llegando a valores de 3’37%. Comparando esta cifra con los valores con los que cerró el pasado año, que fueron del 3’018%, podemos ver como claramente hay una tendencia al alza en lo que respecta a las hipotecas. Concretamente, se sabe que el año 2022 cerró con un aumento del precio de la vivienda de alrededor del 4’5%.

Asimismo, es fácil pensar que, si suben los precios de las hipotecas, también subirán en igual medida los beneficios que obtendrá el banco por cada préstamo hipotecario que obtenga. Sin embargo, la subida generalizada de precios que estamos experimentando -y que parece que no va parar hasta de aquí a un tiempo- nos indica otra cosa. La realidad es que la inflación afecta a todos los sectores. Por lo tanto, si las hipotecas suben de precio, es en parte porque los gastos asociados a la formalización de cada hipoteca también se han encarecido.

Pero, aunque el contexto de la inflación nos afecte a todos (y, para qué engañarnos, especialmente a los ciudadanos de a pie), es cierto que las entidades bancarias seguirán sacando un beneficio económico por cada hipoteca que firmen bajo su nombre.  Vamos, entonces, a descubrir cuánto exactamente gana un banco con una hipoteca.

Gastos y costes de una hipoteca

Para entender qué gana y qué deja de ganar un banco, es importante desglosar, uno a uno, los gastos que van relacionados con los préstamos hipotecarios. Vamos a analizarlos con detalle:

Costes de financiación

Si queremos que el banco nos preste dinero para poder financiar nuestra casa o piso, primero de todo el banco deberá tener un fondo con este dinero. Pero ¿de dónde lo sacan? Pues bien, estos fondos provienen, por un lado, de su base de clientes; y, por otro lado, de los mercados financieros.

Con “base de clientes” nos referimos a los depósitos que el banco tiene gracias al dinero que depositan los clientes en plazos fijos.

Y, respecto a los mercados financieros, la verdad es que no es muy buena opción para los bancos, ya que hay una falta de confianza generalizada entre unos y otros bancos. Esta falta de confianza se traduce en pocas prestaciones de dinero y recursos entre uno y otro banco, hecho que acaba llevando al Banco Central Europeo a convertirse en la única salida posible para muchos de ellos.

No es exacto, pero para que os hagáis una idea: el 70% de la financiación vendrá de los otros clientes, y el 30% restante de los mercados financieros.

Costes operativos

En este caso, estaríamos hablando de los gastos de captación del préstamo, de gastos de gestión, y de gastos de recobro de los recibos impagados. En total, todos estos gastos corresponden a un 0’25% anual. Procedemos a explicar con más detalle cada uno de ellos:

– Gastos de captación del préstamo. Incluyen los costes de marketing o captación de clientes, y se suele cubrir su financiación con las llamados comisiones de apertura, que algunas entidades cobran de forma obligatoria cada vez que inicias una hipoteca con ellos.

– Gastos de gestión de la hipoteca. Incluyen la gestión informática y contable de los préstamos, además de la emisión de recibos y extractos informativos. Es importante tener en cuenta que suelen suponer un valor no muy alto respecto las cuotas mensuales.

– Gastos de recobro de los recibos impagados. Para el cliente, suponen unos gastos extras que se pagarán en forma de comisiones por devolución o intereses de demora.

Costes de morosidad

En esta categoría, incluiríamos los costes que corresponden a las pérdidas por impago de los clientes que los bancos deberás asumir. Si todo fuera bien y no hubiese imprevistos, estos costes deberían de ser 0. De hecho, antes de la crisis económica y financiera que empezó en 2008, estos costes solían rondar el valor 0, ya que el precio de la vivienda subía y las ventas tampoco paraban de subir, y todo el mundo parecía salir ganando. Sin embargo, desde la crisis, las cosas han cambiado, y ya hace algunos años los bancos no pueden disfrutar del coste casi 0 que suponían “los costes de morosidad”.

De hecho, el Banco de España exige a las entidades bancarias prever con antelación esta morosidad a través de un sistema de provisiones. Ahora bien, el hecho de que exista una garantía real (es decir, la vivienda) y que el proceso de reclamación, adjudicación y venta de un inmueble es bastante largo, es difícil establecer o imaginar el coste de morosidad al que tendrá que hacer frente una entidad bancaria.

Beneficios para los bancos

Si hacemos una radiografía rápida a todos los costes y gastos que hemos explicado hasta ahora, se podría pensar que los bancos solo tienen pérdidas en cuestión de hipoteca. Pero, como puedes sospechar, esto no es así. Entonces, ¿cómo lo hacen para ganar dinero? Muy sencillo: se basan en otros trucos para incrementar su rentabilidad hipotecaria, como por ejemplo basarse en la vinculación y la venta cruzada de productos a través de la hipoteca.

Pero, vamos a situarnos. Los ingresos que obtienen los bancos y a través de los cuales ganan dinero gracias a las hipotecas son los siguientes:

– Obligación de domiciliar tu nómina y tus recibos con ellos. Así, buscan obtener saldos de baja remuneración.

– Cobro de comisiones de mantenimiento de cuenta y otras operaciones en la cuenta corriente

– Cobro de comisiones de las tarjetas de débito y crédito

– Obligación de contratación de seguros para poder obtener la hipoteca. Por ejemplo, hablamos del seguro del hogar, del seguro de vida, del de protección de pagos, etc.

Venta cruzada de otros productos que generen ingresos. Podríamos incluir la gestión de acciones, de fondos de inversión o de pensiones, o de préstamos personales, entre otros.

Todas estas cosas, que van generando ingresos para los bancos, les permite enriquecerse a través de la formalización de préstamos hipotecarios y, por lo tanto, ganar dinero. Por todo esto, es muy importante elegir bien la hipoteca que quieres contratar, así como escoger un banco adecuado que te garantice las mejores condiciones posibles para ti y los tuyos.

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