Gastos de una hipoteca 2021 ¿quién los paga?
19 mayo, 2021 | Redaccion Plus Plus
Hasta hace relativamente poco, no existía una normativa que determinase si era el banco o el cliente quien debía asumir los gastos que se generaban al contratar un préstamo hipotecario.
Anteriormente, era el cliente quien se hacía cargo de todos los costes. Pero desde la nueva ley hipotecaria de 2019, la mayoría de los gastos los tiene que pagar la entidad bancaria o prestamista.
Esta nueva ley, que regula la concesión de hipotecas pretende ofrecer una mayor garantía a los consumidores. Esta ley ofrece:
- Mayor protección y libertad del cliente, ya que dispone de más información, asesoramiento y herramientas.
- Mayor seguridad para las entidades financieras ya que se refuerza el control de solvencia de los clientes.
- Menos comisiones y más gastos que corren a cuenta del banco
- No obliga a los consumidores a contratar productos combinados para mejorar las condiciones de la hipoteca.
- Facilita cambios en la hipoteca.
¿Cómo se distribuyen los gastos de una hipoteca?
Los gastos de un préstamo hipotecario que asume el banco son:
- La notaría – cuyo coste viene determinado por unos aranceles, tanto en la escritura de hipoteca como en la de compraventa.
- El registro de la propiedad – cuyo coste viene determinados por unos aranceles, tanto en la escritura de hipoteca como en la de compraventa.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Su importe depende la comunidad autónoma donde este ubicado el inmueble.
- Gestoría – tiene como finalidad la inscripción de la hipoteca y de la compraventa, además de liquidar los impuestos y pagar al notario y al registrador de la propiedad.
- Verificación registral o nota simple – tiene como finalidad conocer las cargas de la vivienda y confirmar quien es el propietario, su coste suele ser de unos 20€.
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Gastos adicionales al préstamo hipotecario que asume el consumidor son:
- La tasación bancaria – su precio depende del importe del inmueble y de la tasadora. A pesar de que la tasación del inmueble va a cargo del cliente, algunas entidades bancarias cubren ese gasto también. La tasación de la vivienda es un informe realizado por una empresa tasadora homologada por el Banco de España para determinar el valor económico del inmueble. El banco utiliza dicho informe para determinar la cantidad de dinero que concederá al cliente en la hipoteca. Generalmente, suele ser el 80% de ese valor, aunque hay entidades que llegan hasta el 100%. El cliente o comprador, es libre de escoger la entidad tasadora que desee y puede usar ese informe en distintos bancos para valorar distintas ofertas de préstamos hipotecarios.
- Comisión de apertura – en el caso de existir se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.
- Los seguros de vida – su precio depende de las características personales del consumidor, de la compañía de seguros y del capital asegurado.
- El seguro del hogar – su precio depende del valor mínimo a asegurar que indica la tasación bancaria y del contenido que se desea asegurar.
- El seguro de protección de pagos (seguro que algunos bancos ofrecen a los clientes que compran solos o que son muy jóvenes y tiene como finalidad que en caso de despido improcedente, durante un determinado de tiempo que puede ir de 8 a 12 meses paga la cuota de la hipoteca con independencia que el cliente esté cobrando del paro. Este seguro solo se puede contratar a través de la hipoteca, no lo puedes contratar tú directamente)
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Hola, yo he firmado una hipoteca hace un mes y me cargan 360 euros de gastos de gestoría. Eso es legal?
Hola Maria,
La gestoría interviene en todas las operaciones de compraventa. Tiene como finalidad pagar en tu nombre al notario, al registrador de la propiedad y liquidar los impuestos de ITP o de IVA. El cargo que te han hecho es correcto.
Hola, yo he firmado una hipoteca hace un mes y me cargan 360 euros de gastos de gestoría. Eso es legal?
Hola Maria,
La gestoría interviene en todas las operaciones de compraventa. Tiene como finalidad pagar en tu nombre al notario, al registrador de la propiedad y liquidar los impuestos de ITP o de IVA. El cargo que te han hecho es correcto.
Y por qué ponen ustedes en los puntos anteriores que los gastos de gestoría lo paga el banco, ¿?
Hola Agustín,
Los gastos de gestoria en la escritura de hipoteca corren a cargo del banco. En la escritura de compraventa como es normal corren a cargo del comrprador.
Hola Antonio,
También dice en la inscripción de la compraventa.
Yo entiendo que todo corre a cargo del banco.
Hola Jorge,
Cuando menciono la escritura de compraventa hago referencia a los aranceles que se pagan. Pero solamente el banco asume los gastos de inscripción de la escritura de hipoteca.
Le daré una vuelta a ver si puedo explicarlo mejor. Gracias por tu comentario.
Muy buenas tardes el banco me llamo.para decirme que toodo esta aprobado que falta tasar y firmar.tengo que firmar el arras también yaa y no me sale barato he visto en varias paginas que por ejemplo con ing pasa que tasan y se cae o que te dice que está aprobado y luego al ultimo momento noo y desaparecen los gestores,me gustaría que me ayudaras porfavor de primeras tendría que ir todo bien verdad?otra cosa es que soy menor de 30 y he visto que eso te sale más barato y que los gastos reducen o por lo que leí los asume el banco la mayoría o los.tengo que pagar yo???o luego po devuelven o como?? Me gustaría saber porfavor el valor de la vivienda es de 82mil euros y me gustaría saber cuál es el importe más omenos que necesito??si la tasacion sale mayor me.podran dejar hasta el 90% ojalá y me den eso ya que no tengo tanto ahorro para tantos gastos y del gestor y de arras etc..etc…gracias un cordial saludo
Buenos días Sury,
Las entidades bancarias te realizan un primer estudio en oficina, donde te indican si la operación la ven viable o no. Ahora bien, hasta que no tengas la tasación, y pase al departamento de riesgos para su estudio, el banco no te podrá dar la oferta vinculante o FEIN que es el documento dónde el banco confirma la concesión de la hipoteca.
En relación a los gastos que has de asumir por ITP debemos saber en qué Comunidad Autónoma compras, ya que varía el tipo del impuesto aplicado y las bonificaciones por edad según el lugar.
Respecto a los gastos que has de asumir, distinguimos dos documentos: Escritura de Compra Venta y escritura de Hipoteca. El banco se hace cargo de los gastos de Gestoría, Registro y Notaría de la Hipoteca, mientras que los gastos relativos a la compraventa, se hace cargo el comprador, junto con la Tasación.
Tal y como comentas, te podrán financiar hasta el 90% del precio de compra, siempre que la tasación sea un poco mayor, y la cantidad solicitada supongo el 80% de la tasación.
Saludos y gracias
Muy buenas tardes el banco me llamo.para decirme que toodo esta aprobado que falta tasar y firmar.tengo que firmar el arras también yaa y no me sale barato he visto en varias paginas que por ejemplo con ing pasa que tasan y se cae o que te dice que está aprobado y luego al ultimo momento noo y desaparecen los gestores,me gustaría que me ayudaras porfavor de primeras tendría que ir todo bien verdad?otra cosa es que soy menor de 30 y he visto que eso te sale más barato y que los gastos reducen o por lo que leí los asume el banco la mayoría o los.tengo que pagar yo???o luego po devuelven o como?? Me gustaría saber porfavor el valor de la vivienda es de 82mil euros y me gustaría saber cuál es el importe más omenos que necesito??si la tasacion sale mayor me.podran dejar hasta el 90% ojalá y me den eso ya que no tengo tanto ahorro para tantos gastos y del gestor y de arras etc..etc…gracias un cordial saludo
Buenos días Sury,
Las entidades bancarias te realizan un primer estudio en oficina, donde te indican si la operación la ven viable o no. Ahora bien, hasta que no tengas la tasación, y pase al departamento de riesgos para su estudio, el banco no te podrá dar la oferta vinculante o FEIN que es el documento dónde el banco confirma la concesión de la hipoteca.
En relación a los gastos que has de asumir por ITP debemos saber en qué Comunidad Autónoma compras, ya que varía el tipo del impuesto aplicado y las bonificaciones por edad según el lugar.
Respecto a los gastos que has de asumir, distinguimos dos documentos: Escritura de Compra Venta y escritura de Hipoteca. El banco se hace cargo de los gastos de Gestoría, Registro y Notaría de la Hipoteca, mientras que los gastos relativos a la compraventa, se hace cargo el comprador, junto con la Tasación.
Tal y como comentas, te podrán financiar hasta el 90% del precio de compra, siempre que la tasación sea un poco mayor, y la cantidad solicitada supongo el 80% de la tasación.
Saludos y gracias
Hola buenos días, me conceden una hipoteca de 280.000 euros y no tengo ni idea del importe que tendría que pagar pq en unos sitios hablan de entre 600 y 1200 euros y en otros sitios hablan de 3000 euros y ando perdido a ver si me podríais informar.
Muchas gracias
Me refería a gastos de escritura que es lo q es a cargo del cliente con la nueva ley hipotecaria
Hola Eneko,
El cliente solo responde de los gastos de escritura de compraventa, que son:
1. Notaria
2. Registro
3. ITP (impuestos de transmisiones patrimoniales) el porcentaje que se pague en tu comunidad autónoma
4. Gestoria – que tiene como finalidad pagar al notario, al registrador y liquidar los impuestos.
Si hago una subrogación de mi hipoteca variable de junio de 2013 a una hipoteca fija, se anulan cualquier tipo de comisiones aunque aparezcan en mis escrituras?
La tasación se tiene que pagar tras el decreto número 35/2021 del Tribunal Supremo?
Las comisiones por cancelación anticipada subrogatoria pactadas en las escrituras de préstamo hipotecario anteriores a 16 de junio de 2019 son diferentes a las pactadas a partir de esa fecha. Así, en el Banco de España, puedes consultar ambos casos:
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/podemosayudarte/temas-interes/Vas_a_cancelar_580a5317dab1761.html
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/cancelacion-anticipada-prestamo-hipotecario.html
Podríamos interpretar que la comisión por amortización anticipada subrogatoria de tu hipoteca sería de un 0,5% (o la comisión pactada en la escritura si fuera inferior), si nos atenemos a la información que ofrece el Banco de España. No obstante, en aplicación de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 5/2019 tenemos que:
«1. Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.
2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente.
3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado 6 del artículo 23.
4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.»
Y el art. 23.6 dice:
«En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de interés fijo.»
Hola a ver si alqien puede ayudar con el caso como mio. Tenemos hipoteca desde 2018 con ing direct, los gastos de hipoteca nos han retenito unos 14000eur donde estaba incluido un importe de 3570 eur de NO RESIDENTES porque eran franceses que nos han vendido la casa(y le toca pagar a vendedor) me los retienen a mi en caso, que vendedor no lo pagaria. Lo que pasa es que no me lo han devuelto aun que vendedor lo ha pagado, y a mi me piden recibos que tengo que pedirselo a vendedor para demostrar que si que han cumplido y pagaron esos impuestos, pero vendedor no me asegura que encuetra recibo. La pregunta es, hay otra opcion de demostrar que ese dinero el vendedor ha pagado? Gracias
Hola Maria,
La única solución es que el vendedor se dirija a la administración y solicite una copia de lo que ha pagado.
Hola hace poco me compré un piso mi pregunta es quien tiene que pagar los gastos? El banco o yo?
Hola Eli,
Los gastos de escritura de compraventa lo pagas tú. Los gastos de escritura de hipoteca los paga el banco. Otros gastos tales como la comisión de apertura, el seguro de vida, el seguro de hogar y llegado el caso el seguro de protección de pagos son de tu cuenta.
hola me quiero comprar vivienda de 125.000 € ya he firmado con el banco el prestamo.MI DUDA ES DENTRO DE 10 DIAS CON EL NOTARIO…QUIEN PAGA ESOS GASTOS? ME CONCEDEN EL 80 % DEL PRESTAMO HIPOTECARIO…NO SE QUE GASTOS TENGO QUE PAGAR YO…Y EL PROPIRETARIO AL QUIEN LE COMPRO LA CAS Y EL BANCO…AYUDA!!!GRACIAS
Hola Lola,
Creo que te contesto con retraso…lo siento no nos ha sido posible antes.
Si el banco te concede el 80% del precio de compra tu debes aportar el 20% los gastos de escritura, por lo tanto eres tu quien debe aportarlos.
Buenos días,
Mi pareja y yo vamos a comprar una vivienda y en Ibercaja nos dan un interés fijo bonificado de 1,15. Nos parece unas buenas condiciones y aceptamos tener que incluir seguro hogar, vida, nóminas… pero me han comentado en otro banco que tenga cuidado con ellos, que por otro lado sacan más dinero para compensar ese interés tan bajo. Y que tuviera cuidado con el gasto de responsabilidad hipotecaria.. qué es esto? Tienen alguna referencia de esta caja? Muchas gracias
Hola Inma,
Las condiciones que ofrece Ibercaja son claras, no tienen ni trampa ni cartón, es un banco serio. Aquí la responsabilidad hipotecaria no pinta nada….
Los bancos ganan dinero con el tipo de interés que te ofrecen, que en tu caso es muy bueno y con las comisiones que ganan con los seguros que contratas.
Puedes fiarte y estar muy tranquila con Ibercaja.
Buenas tardes,
En el caso de cancelación del préstamo hipotecario, los aranceles de notario y registrador corresponden al prestatario, pero ¿quién paga matriz y copias?
Por otra parte, el banco me pide copia simple para la cancelación, ¿se la tengo que facilitar?
Hola Raúl,
Tú eres el principal interesado en consecuencia todo corre de tu cargo.
Si el banco te solicita la copia simple facilitasela, eso agiliza tus tramites y a ti no te cuesta nada.
Buenos días,
Veo que se indica, como «Gasto a cargo del Banco» el impuesto de AJD.
Según la Ley que se menciona en este artículo, el prestamista correrá con el gasto del AJD cuando sea un préstamos hipotecario con garantía.
Si por ejemplo, una empresa solicita un préstamos hipotecario SIN garantía, ¿quién pagaría el AJD?
Muchas gracias!
Tras el bochornoso espectáculo que el Tribuna Supremo dio con el tema del obligado al pago del AJD (Actos Jurídicos Documentados), se modificó el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, mediante el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre.
Se modifica el artículo 29 para determinar que el sujeto pasivo, cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, será el prestamista (la entidad financiera), estableciendo así una excepción a la regla general establecida en el párrafo primero del propio artículo 29. También se modifica el artículo 45 para que aquellos supuestos en los que el prestatario venga gozando de una exención subjetiva sigan quedando exceptuados de gravamen sin que se vean afectados por la reforma del artículo 29.
Actualmente el artículo 29, que fija el Sujeto Pasivo, estipula:
«Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista.»
Si una empresa solicita un préstamo hipotecario (que implica siempre que se haya fijado una garantía real, la hipoteca de un inmueble), en base al artículo 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el Sujeto Pasivo será el banco prestamista.
Buenas noches. Actualmente voy hacer una hipoteca nueva con Myinvestor, yo quería hacer subrogación porque tengo ya hipoteca con Kutxabank, pero me han comentado que al querer sacar a mi mujer del préstamo, hay que hacer hipoteca nueva, lo ves correcto ? Ya tenemos realizada la extinción de condominio hace unos años.
En principio el único pago que me exigen es hacer la cancelación registral del préstamo y los gastos que me cobre mi banco por cancelar la hipoteca, en total son 400€, yo pensaba que eso también lo asumía el banco al hacer la hipoteca nueva? Muchas gracias
Hola José,
Buena elección de hipoteca.
Los gastos que te indican que tienes que asumir son correctos. Lo que corre a cargo de Myinvestor son los gastos de la escritura de hipoteca, pero no los relacionados con tu hipoteca anterior.
Si el bien inmueble que se compra y se hipoteca es un local comercial, ¿ El banco también se debe hacer cargo de los gastos hipotecarios ?
Hola Valentín,
El banco se hace cargo de los gastos de escritura de hipoteca cuando se trata de inmuebles para residir.
El artículo 1 de la ley en su Objeto dice así:
Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
Hola buenas¡¡¡en unos meses voy a firmar una hipoteca de una casa de obra nueva,el famoso impuesto de las hipotecas(AJD)lo paga el banco no??
Hola Iván,
La escritura de compraventa la paga integramente la parte compradora. En esta escritura al ser obra nueva se pagan 2 impuestos, el IVA y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados), además de notaria, registro y gestoría.
La escritura de hipoteca la paga íntegramente el banco. En la escritura de hipoteca, se paga notaria, registro, gestoria y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados).
hola, estoy algo perdida con el tema de una hipoteca que he pedido, el precio de la vivienda es de 118.000 y he intentado que el prestamo sea del 100%, he pedido una tasación, pero me dicen que, tiene que superar el valor de compra en al menos 25.000 euros mas, o sea, 143.000 euros, mas o menos.
Y ahi viene mi duda, si los gastos de la hipoteca, son asumidos por el banco, yo aporto ya la tasación, porqué, hace falta elevar tanto la cantidad en la tasación?
muchas gracias de antemano.
Hola Agustina,
Cuando compras una vivienda hay dos escrituras. La de compraventa y la de hipoteca.
La escritura de compraventa la asume por completo la parte compradora, o sea tú, y consta de notaria (unos 1.000 €) registro de la propiedad (unos 1.000 €) ITP impuesto de transmisiones patrimoniales que dependiendo de una comunidad autónoma u otra representa desde un 6% del precio de venta en la comunidad e Madrid hasta un 10% en la comunidad de Catalunya la gestoría (unos 500 €). Si es obra nueva se paga IVA IAJD y la suma de ambos puede ser un 11%.
Si precisas de una hipoteca para comprar, todos los gastos de escritura de la hipoteca corren a cuenta del banco y suponen los siguientes gastos : notaria (unos 1.000 €) registro de la propiedad (unos 1.000 €) IAJD impuesto de actos jurídicos documentados que dependiendo de una comunidad autónoma esta entre un 0% a un 1,5% la gestoría (unos 500 €).
Por lo tanto, lo que a ti te cuesta comprar la vivienda es 118.000 € los gastos de escritura de compraventa. Si solicitas una hipoteca, también tendrás que aportar para el seguro de hogar unos 230 € más o menos al año y el seguro de vida que dependerá de tu edad.
Buenos días, cuando compre la vivienda el banco me dio la hipoteca con doble garantía hipotecaria, con el piso de mis suegros. Ahora 10 años después mis suegros quieren vender su casa y aun quedan 68000€ por amortizar para poder liberal vivienda. El banco me va hacer una novación de hipoteca (por supuesto aprovechándose y cambiando a su favor todas la características del préstamo, interés y condiciones) y me pone a mi los gastos de impuestos adj, registro de propiedad y tasación. Eso es correcto? que gastos en este caso debería abonar yo y cual el banco? un saludo y gracias
Hola Rocio,
Los gastos de cancelación de la hipoteca corren de tu cuenta, no así los gastos de constitución de la nueva hipoteca que son de cargo del Banco.
Hola, soy fiador/-vallista en un ptmo hipotecario de un familiar , y le hemos propuesto al banco cambiar el fiador de tal forma que yo dejaría de ser fiador o avalista . El banco lo ha aceptado . Mi pregunta es que gastos existen ??? Hay impuestos en esta modificación al cambiar avalistas ? Quien ha de pagar los gastos e impuestos si hubiera ?. Gracias .
Hola María,
La novación permite modificar los siguientes aspectos de una hipoteca:
1. Ampliar o reducir el capital.
2. Modificación del plazo.
3. Cambiar las condiciones del tipo de interés acordadas (interés ordinario, de demora, cláusula de variabilidad del tipo de interés …).
4. Cambio del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras.
5. Prestación o modificación de garantías personales.
La comisión por la Novación del préstamo, se pacta al contratar una hipoteca, consultar las escrituras de hipoteca.
Los gastos que existen son:
– Notaria.
– Registro de la propiedad
– IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados)
– Gestoría.