Hipoteca Autopromotor – construye la casa de tus sueños

28 septiembre, 2015 | Antonio Beltrán

Last Updated on 5 años by Antonio Beltrán

Bien acompañado profesionalmente, sale más a cuenta hacerse uno mismo su casa – hipoteca autopromotor – que comprarla ya hecha. Pero ya no es que salga mas económica como ahora comentaremos, sino que además será como tu has soñado.
El coste final de la casa, es mas económico porque no pagas los costes del promotor ni de comercialización y o bien simplemente sale mas barata o bien sale igual de precio pero con materiales de mayor calidad, que de otra forma no podría ser.
Una hipoteca autopromotor es aquella que se dirige a aquellos que tienen un terreno y quieren construirse la casa de sus sueños. Aunque también puede darse que 12 o 14 personas se unan, crean una cooperativa y con suelo compartido simultáneamente coordinar la ejecución de por ejemplo casas apareadas o la construcción de un edificio en la ciudad y así aprovechar las sinergías de una construcción de mayor superficie.

Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com y autor del libro ‘La banca culpable‘ nos indica como obtener una hipoteca autopromotor: 

Las hipotecas autopromotor son un tipo de financiación hipotecario aún más compleja y arriesgada que las hipotecas normales, con lo cual requiere de una formación y asesoramiento mucho más intenso.

Por un lado, debemos tener conocimientos importantes sobre promoción-construcción de viviendas; además de contratar una promotora y constructora profesional y solvente, es importante que estemos encima de la obra y sepamos las variables a controlar para que la casa que se construya tenga las calidades que queremos y, además, no se dispare el presupuesto pactado.

Además, hay que entender a la perfección la naturaleza de la hipoteca autopromotor y contar con expertos hipotecarios como hipotecasplus.es que nos guíen. Estamos financiando el futuro, una casa que aún no existe. Las implicaciones de esta operación son complejas e inciertos y no hay que dejar cabos sueltos.

Formación, información y asesoramiento experto; las claves para no cometer los errores hipotecarios del pasado. Si no vas a invertir tiempo y dinero en alguna de las tres claves, mi consejo es sencillo: no pidas una hipoteca.

¿Qué oferta hipotecaria hay para una hipoteca autopromotor?

Oferta la hay, pero la mayoría de los bancos no aclaran bien en sus paginas web´s cuál es el funcionamiento de una hipoteca, ni tampoco una orientación de precios puestos que indican que ofrecen una oferta personalizada.
Bajo mi punto de vista este es un descuido importante, su funcionamiento dista mucho de lo que es una hipoteca “normal” y si ya de por si existen dudas sobre todo el proceso de construirte una casa, solo falta que encima la otra “pata” importante como es la financiación no esta suficientemente clara y explicada.

A continuación indicare un “estándar” de este tipo de hipotecas, pero advierto que depende de muchos factores:

1.- Dependiendo de cada banco, la financiación que ofrecen esta entre el 60% y el 80% del valor total. Lo que necesariamente implica que debes aportar entre el 40% y 20% de lo que vas a necesitar mas los gastos. Aquellos que ya tengan el terreno en propiedad y libre de cargas (sin hipoteca), prácticamente casi ya cubren la aportación que tienen que realizar. Sergio Liñan consultor analistas de Plus y aparejador, nos indica que esto supone entre el 40% y el 50% de todo el presupuesto.
2.- Dependiendo de cada banco, los plazos para construir la vivienda están entre 18 meses y 36 meses. En este periodo lo que pagas son intereses por el dinero que vas disponiendo para construir la casa.

3.- Cada certificación de obra tiene un coste de entre 100.-€ y 200.-€. Esto quiere decir, que el banco te adelantan dinero a medida que demuestras lo que vas construyendo. La casa cada vez tiene mas valor y en función de ello te entrega dinero para que prosigas con la obra. Un consejo importante es que intentes que el banco siempre te mande el mismo tasador. La valoración de las cosas es algo que no deja de tener cierta subjetividad.

4.- Los plazos finales varían entre los 20 años hasta los 30 años.

5.- Un detalle importante que puede dar lugar a que la entidad financiera sea mas exigente en la concesión de la hipoteca es el lugar donde deseas hacer la casa. Así por ejemplo, si deseas no ya construir, sino restaurar una casa que esta en una finca de suelo rústico te puedes encontrar que o bien no te den financiación o bien te limiten muchísimo el importe que te van a conceder. El motivo es que no hay mucha gente interesada en la compra de fincas rústicas y esto para el banco es un problema si en el peor de lo casos tiene que quedarse la vivienda por impago, ya que le costaría mas tiempo venderla y recuperar su dinero. También hoy, ciertos bancos, limitan la financiación o directamente no la conceden por el lugar donde compras, dependiendo de la población que haya en el lugar. Sería el ejemplo de una población de 1.000 habitantes.

Pero…. ¿qué requisitos se necesitan para te concedan la hipoteca autopromotor?

1.- El terreno lo tienes que tener en propiedad y libre de cargas.*
2.- Tienes que presentar la casa de tus sueños por escrito, aquí Sergio Liñan, consultor analista de Plus y aparejador nos indica como hacerlo:
a) Contratación del departamento técnico. Éstos se encargan de hacer el anteproyecto, proyecto, redactar memorias constructivas, estudio de seguridad y salud, contratista… La dirección facultativa la forman los técnicos: el director de proyecto, (arquitecto que elabora el proyecto) y director de ejecución (arquitecto técnico/aparejador que ejecuta).
b) Es recomendable la contratación de un seguro decenal de daños. Si bien no es obligatorio, tan sólo es obligatorio si se vende antes de los 10 años y muy especialmente para las empresas que se dediquen a la construcción y promoción de inmueble. Según la LOE (Ley de Ordenación de Edificación).
c) Tramitación de licencias y permisos.
d) Durante la obra: acta de replanteo para empezar y certificaciones (pagos que se realizan a cuenta de los trabajos ejecutados hasta el momento), durante el transcurso de las misma.
e) Al finalizar la obra: certificado de final de obra, es el documento que acredita que las obras se han realizado de acuerdo al proyecto y lo firman todas las partes involucradas, acta de recepción de la obra y el libro del edificio que son como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio.
e) Liquidación del impuesto de construcción.
f) Cédula de Habitabilidad y Certificado de Eficiencia Energética.
g) Escritura de Declaración de Obra Nueva.
h) Inscripción en el registro de la propiedad.
3. Presentar tu documentación relativa a tus ingresos para que la entidad financiera analice que perfectamente puedes devolver el dinero que te presta.

*¿Qué ocurre si no tienes el terreno en propiedad o no esta libre de cargas o bien no dispones de dinero para la compra del terreno?
El perfil habitual de una pareja o familia que decide construirse la casa de sus sueños, es el de aquellos que ya tienen una vivienda pagada cuando se trata de familias ya asentadas o bien de parejas jóvenes que cuentan con avales.
En el primer caso de familias ya asentadas con la vivienda pagada, la situación se vuelve fácil, puesto que se puede hipotecar la vivienda que ya se tiene en propiedad con la finalidad de comprar el terreno y/o liquidar la hipoteca existente. Una vez construida la casa, se solicita a la entidad financiera un cambio de garantía, esto quiere decir, cambiar la hipoteca que hay sobre la vivienda habitual y pasarla a la casa nueva que se han construido.
En el caso de jóvenes parejas que cuentan con que sus padres le avalan, el proceso a realizar en este caso es el mismo que el anterior.

Un consejo: si se realiza la financiación de esta manera, es imprescindible que sean 2 hipotecas separadas y no una sola hipoteca con dos garantías. De esta manera es mucho fácil llegado el caso de cambiarnos de banco si lo deseamos o bien de cancelar cualquiera de las dos hipotecas sin que se pueda oponer el banco en caso que se hubiese realizado una hipoteca con dos garantías.

¿Cómo se financian las casas pre-fabricadas o modulares?

Imagen de juegos Lego

En España no tenemos tradición en la construcción de casas prefabricadas o modulares. Una de las ventajas de este casas es su rápida construcción (de 3 a 6 meses) y su precio es mas económico que una realizada de forma tradicional.

Para que se pueda conceder una hipoteca para la compra de casas pre-fabricadas, se tienen que dar las siguientes condiciones:
1.- Que la casa este anclada en el suelo de forma consistente, ya que de lo contrario no se consideraría un bien inmueble sino tendría la consideración de bien mueble.

2.- Que haya un proyecto de ejecución visado por el colegio de arquitectos y licencia de obras.

De esta manera la casa se inscribe en el Registro de la Propiedad sin problemas.

Las casas que se construyan de forma que no estén ancladas en el suelo, como en fincas rústicas, también encuentran financiación. En este caso hablamos de préstamo personales, cuyos plazos pueden ser de hasta 10 años y con excelentes condiciones. Quien suele comercializar esta casas, suele tener acuerdos con entidades financieras, si bien como expusimos en el articulo de la semana pasada, es necesario consultar previamente con tu banco o a través de un broker para que te busque el préstamo personal mas barato que haya en ese momento.

¿Y si sólo quiero financiar la compra del terreno?

Puedes querer comprar el terreno de momento e ir ahorrando para mas adelante realizar la construcción.

Así las hipotecas que ofrecen los bancos, llegan a financiar entre el 60% y el 80% del valor del terreno. En el caso de terrenos rústicos, la financian cae entre el 50% y el 60%.

Mi consejo si te lo puedes permitir es que solicites un préstamo personal ya que de esta manera te ahorraras los gastos de la escritura de hipoteca. Como comentábamos la semana pasada hay ofertas de préstamos personales al 5,50% hasta 8 o 10 años que compiten en precio con las hipotecas para la compra de terrenos.

¿Qué información tienes que conocer antes de comprar el terreno?

Una vez has decidido hacerte la casa de tu sueños, debes informarte de aspectos esenciales del terreno que pueden condicionarte el presupuesto y además la casa tal y como tu te la has imaginado.
1.- Que sea un terreno urbano, donde puedas construir.
2.- Que normativa rige en el municipio donde has encontrado el terreno, tiene que ir con tu estilo de vida, tales como densidad de edificación, alturas, el tipo de fachada que quieres para tu casa.
3.- Antes de comprar el terreno, es importante realizar el estudio geotécnico. Este es aquél que se hace antes de iniciar las obras, junto con el proyecto de obras, para comprobar que el terreno tenga la resistencia y la consistencia adecuada para que la cimentación y estructura sobre esta sea la adecuada. En función de esto costará más o menos las obras, ya que la partida de movimiento de tierras siempre es de las que tiene más peso y una mayor repercusión en el coste total de la obra. 
4.- Informáte que el terreno no este en una zona que inundable.
5.- Informate de los servicios de infraestructuras existentes, si existe comunidad de propietarios llegado el caso que compres en una urbanización y por tanto que normativa han acordado.

Esperamos que os sea de utilidad este artículo, si precisáis una Hipoteca Autopromotor o Auntoconstrucción no dudeis en poneros en contacto.

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