Impuestos por la venta de una vivienda en 2022

8 junio, 2022 | M Aparicio

Last Updated on 2 años by Antonio Beltrán

Impuestos en la compraventa de una vivienda

Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, puede ser que te estés haciendo muchas preguntas acerca de los impuestos que vienen unidos a esta operación, ya que es un tema que conlleva bastante complejidad.

Tampoco pienses que debes tener una gran experiencia o realizar un curso en impuestos antes de comprar o vender tu vivienda, ya que las agencias inmobiliarias y las gestorías pueden llevarte toda la tramitación y te pueden ir informando.

Pero conviene que prestes atención, porque como la compraventa de una vivienda supone generalmente mover o transmitir, de una parte, a otra, una cantidad importante de dinero, y como además constituye un bien o patrimonio que necesita estar bien registrado y regulado, surgen por ello muchos impuestos entorno a este tipo de operaciones.

No te preocupes, en Hipotecas Plus, te lo vamos a explicar muy claramente para que lo entiendas de la mejor manera posible. Porque tanto si eres el comprador como el vendedor de una vivienda, estarás irremediablemente sujeto al pago de impuestos y es mejor para ti que los conozcas de antemano.

Partamos de la idea básica de que, en la compraventa de una vivienda, existe una parte compradora y una parte vendedora, así que tu dependiendo en que parte te encuentres, deberás de hacer frente a un tipo de impuestos u otros.

Impuestos por la venta de una vivienda

Vamos abordar los impuestos que están establecidos por la venta de una vivienda, pero a la vez hablaremos de los correspondientes a la compra, ya que para saber si existe ganancia patrimonial, se debe de efectuar la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

Si vamos a vender la vivienda tendremos que tener en cuenta tres impuestos:

• IRPF
• Plusvalía municipal
• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

IRPF

El IRPF es el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas, y es el impuesto que pagamos todas las personas físicas que residimos en España, en una palabra, contribuyentes, por las rentas obtenidas durante un año natural.

El IRPF, como vemos, tiene carácter estatal y deberemos pagar por vender la vivienda, pero solo si hemos conseguido una ganancia patrimonial, es decir si hemos aumentado nuestro patrimonio con la venta del inmueble.

 ¿Cómo puedo saber si he ganado dinero, si he tenido una ganancia patrimonial al vender mi vivienda?

El IRPF se deberá pagar si se consigue una ganancia patrimonial con la venta de la vivienda, y sabremos si hemos logrado ganar dinero con la operación de venta, al restar del valor de transmisión del valor de adquisición.

Por ejemplo, si el valor de transmisión ha sido de 120.000 € y el valor de adquisición fue de 100.000 €, has logrado una ganancia patrimonial de 20.000 €. Hay una ganancia patrimonial y entonces deberemos hacer frente al impuesto del IRPF. Si fuera a la inversa, valor de transmisión 100.000 € y valor de adquisición de 120.000 €, al existir una pérdida patrimonial, no deberemos pagar nada en concepto de IRPF.

Pero bien, debemos de definir bien qué es el valor de transmisión y qué es valor de adquisición.

A grosso modo, el valor de transmisión es el dinero por el que vendemos la vivienda y el valor de adquisición, lo que nos costó la vivienda la comprarla. Pero hay que tener en cuenta otros factores que habrá que sumar o restar.

Valor de transmisión

El valor de transmisión, es el importe real de la venta, menos los gastos y tributos. Al vender un piso tenemos que pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria, la plusvalía municipal y los gastos de la cancelación registral de la hipoteca.

Así que tenemos:

Valor de transmisión = Importe real de venta de la vivienda – tasas agencia inmobiliaria – plusvalía municipal – gastos de cancelación administrativa y registral de la hipoteca.

Si hemos vendido nuestra vivienda por 160.000 €, ese será el importe real de la venta.

Las tasas de la inmobiliaria serán los honorarios que nos cobre la agencia por todo el trabajo que nos ha realizado en torno a la venta de la vivienda.

La plusvalía municipal es un impuesto por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y para calcularlo hay que saber el valor catastral que está establecido en el recibo del IBI, que es el Impuesto de Bienes Inmuebles que pagamos todos los años por tener en propiedad un inmueble, ya sea un piso, un garaje, un local, etc. Muchas personas llaman al impuesto del IBI “la contribución”.

Para calcular el impuesto de la plusvalía municipal, al valor catastral de nuestra vivienda, que viene reflejado en el recibo del IBI, se le aplican unos porcentajes de acuerdo con el tiempo en el que el propietario ha sido el dueño de la vivienda que ahora quiere vender. Es un impuesto municipal, es decir, lo cobrará nuestro ayuntamiento.

El impuesto de la plusvalía municipal hay que afrontarlo en los casos de venta, de herencia o de donación de una vivienda. Aquella persona que vende, hereda o recibe la donación de una vivienda, es quien debe pagar el impuesto de plusvalía municipal.

Si se vende la vivienda a pérdida, es decir, que el precio de la venta haya sido inferior al de la compra, podemos estar exentos de pagar el impuesto de plusvalía municipal.

Nos queda para calcular el valor de transmisión, los gastos de cancelación registral de la hipoteca.

A quien le vendamos la casa, la debe recibir libre de hipoteca y de cargas. De esta manera el vendedor debe pagar los gastos de notaría y de cancelación administrativa y registral de cualquier hipoteca u otras cargas de la que haya sido objeto la vivienda.

A veces ocurre que ya hemos pagado toda nuestra hipoteca, es decir, ya la hemos amortizado completamente y ya no existe deuda hipotecaria, sin embargo, la hipoteca debe estar cancelada registralmente y el vendedor de la vivienda es el que debe pagar este trámite.

Ejemplo para no perdernos con tantos datos, valores e impuestos

Debemos pagar IRPF si conseguimos ganancia patrimonial y se consigue ganancia patrimonial si el valor de transmisión es mayor que el valor de adquisición.

Hasta aquí hemos explicado el valor de transmisión que es el resultado del importe por el que hemos vendido la vivienda, menos los honorarios de la agencia inmobiliaria, menos el valor del impuesto de la plusvalía municipal, y menos el valor de la cancelación registral de la hipoteca.

Vamos a imaginar ahora un hipotético caso de compraventa de vivienda. Primero veremos cuál es el valor de transmisión, posteriormente veremos el valor de adquisición.

Una vez tengamos el valor de transmisión y de adquisición haremos la resta y si nos sale positiva, el hipotético vendedor deberá tributar por el IRPF, al haber tenido una ganancia patrimonial.

Supongamos que nos compran la vivienda por 160.000 €. La agencia inmobiliaria nos cobra por todo su trabajo 6.000 €, la plusvalía municipal nos cuesta 3.000 € y la cancelación administrativa 0 y la registral de la hipoteca 1000 €. Así pues, el valor de transmisión es de 160.000 – 6.000 – 3.000 – 1.000 =150.000 €.

Este es el valor de transmisión en este caso hipotético: 150.000 €.

Ahora nos hace falta saber, cual fue el valor de adquisición para saber si ha sido mayor o menor que el valor de transmisión. Si el valor de transmisión ha sido mayor, habremos logrado una ganancia patrimonial y deberemos pagar el IRPF.

Vamos ahora al valor de adquisición.

Valor de adquisición

El valor de adquisición es el importe real de la compra de la vivienda, más todos los costes de inversiones y mejoras que hayamos realizado en ella, sumándole también los gastos y tributos correspondientes y finalmente deberemos restarle amortizaciones; aquellas cantidades que nos hayamos deducido fiscalmente.

Por ejemplo, si hemos tenido alquilada la vivienda nos podremos haber deducido fiscalmente gastos de comunidad, del IBI, de reparaciones, etc. y deberemos restarlas.

Si compramos vivienda nueva, habremos pagado el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En muchas Comunidades Autónomas es del 1,5%.

Si hemos adquirido la vivienda a través de un préstamo hipotecario, gracias a la ley hipotecaria de 2019, el IAJD en la escritura de hipoteca y todos los demás gastos los abonará la entidad financiera que nos concede la hipoteca.

El IVA para una vivienda nueva es del 10% del precio de la misma. Si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO), en este caso se aplica el IVA superreducido, es decir, el 4%.

Si compramos vivienda de segunda mano, el impuesto que se aplica es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) en lugar del IVA. El ITP depende de cada Comunidad Autónoma y el que debe pagarlo es el comprador.

Si hemos realizado reformas, reparaciones importantes, aumentos de la superficie en la vivienda, en definitiva, todo aquello que haya mejorado sustancialmente el inmueble y por consiguiente supongan un aumento del valor del mismo, aumentan el denominado valor de adquisición.

En el valor de adquisición debemos añadir todos los gastos que tuvimos como consecuencia de la constitución y formalización de la hipoteca, como los gastos de notaría y registro.

Veamos ahora con un ejemplo el valor de adquisición de una vivienda.

Supongamos que el valor de compra de una vivienda nueva fue de 100.000 €. Al ser obra nueva pagamos un 10% de IVA. Así que se nos quedó en 110.000 €. Los gastos de notaría fueron 600 € y los de registro 400 €.

Durante el tiempo en el que estuvimos viviendo, reformamos la cocina y los baños por un valor de 20.000 €. Sumando todo ello, el valor de la adquisición del inmueble es de 131.000 €.

Ahora sí. Ya tenemos los dos valores necesarios para saber si ha existido ganancia patrimonial por parte del vendedor.

El valor de transmisión, como hemos visto anteriormente es de 150.000 €, mientras que ahora hemos visto que el valor de adquisición es de 131.000 €.

Nos encontramos con que el vendedor ha tenido una ganancia patrimonial de 19.000 €, ya que 150.000 – 131.000 = 19.000 €.

¿Cuáles son los tramos de tributación por IRPF en caso de ganancia patrimonial y que porcentaje se aplica en cada uno de ellos?

Por los primeros 6000 € ganados se tributa el 19%

Entre los 6000 y los 50.000 € se tributa al 21%

Entre los 50.000 y los 200.000 € se tributa al 23%

Por todo el dinero sobrepasado de 200.000 € se tributa al 26%.

Veamos nuestro hipotético caso. Como habíamos comentado, el vendedor consiguió una ganancia patrimonial de 19.000 €, así que por los 6.000 primeros euros pagará un 19%, es decir: 1.140 €. Pero todavía, nos restan 13.000 € que tributan al 21%, por encontrarse en el segundo tramo. El 21% de 13.000 son 2.730 €. Así que se tiene que tributar 1.140 + 2.730 = 3.870 € en concepto de IRPF.

En caso de que el valor de transmisión hubiera sido menor que el valor de adquisición, en concepto del IRPF, no se pagaría nada, porque se habría vendido a pérdidas.

Exenciones del pago del IRPF en la venta de una vivienda

Exención por pérdida patrimonial

La circunstancia de tener pérdida patrimonial en la venta de una vivienda, no es la única circunstancia en la que estaremos exentos de pagar IRPF.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Aunque, consigamos ganancia patrimonial por la venta de la vivienda, si el dinero conseguido con la venta lo utilizamos para comprar otra vivienda habitual, tampoco pagaremos IRPF, pero la vivienda vendida tenía que ser también la habitual, es decir, para no pagar IRPF aun consiguiendo ganancia patrimonial, debemos haber vendido nuestra vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual.

Además, deberá ser habitada de modo habitual en el plazo de un año desde la compra o desde que se acabaron las obras, debemos de utilizar todo el dinero de la venta en la reinversión de la nueva vivienda habitual, teniendo dos años para practicar la reinversión. Si en la compra de la nueva vivienda, no destinamos una parte del dinero logrado con la venta, por esta parte, SÍ que deberemos pagar IRPF.

Si la nueva vivienda habitual es de nueva obra, el plazo de los dos años contará a partir de que la obra esté finalizada y nos sea entregada la vivienda como propiedad.

Exención por tener más de 65 años

Las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda patrimonial y consigan un beneficio patrimonial en la venta tampoco deberán pagar el IRPF, compren o no compren con el dinero de la venta una nueva vivienda habitual. Es decir, para los mayores de 65 años, no existe este condicionante para no pagar IRPF, a pesar de haber logrado una ganancia patrimonial con la venta de su vivienda habitual.

Pero se debe saber, que, si se trata de la venta de una segunda residencia, entonces sí que tendrán que pagar el correspondiente IRPF, en caso de ganancia patrimonial. Aun así, tienen también otra posibilidad de librarse de pagar el IRPF y no es otra que utilizar el dinero conseguido con la venta, en la constitución de una renta vitalicia a través de una aseguradora o una entidad financiera.

¿Qué es una renta vitalicia?

La renta vitalicia es el cobro de una renta periódica, hasta el fallecimiento.

La cantidad que se cobra depende de la aportación inicial, así como la rentabilidad que se nos ofrece por la aseguradora o la entidad financiera.

Volviendo a la exención de no tributar IRPF, para los mayores de 65 años, que consigan ganancia patrimonial por la venta de una segunda residencia a través de la constitución de una renta vitalicia por el dinero conseguido con la venta, debemos de saber que la contratación de la misma deberá efectuarse en el plazo de medio año contando a partir de la venta realizada.

La cantidad máxima de dinero que puede acogerse a esta exención es de 240.000 € y se debe recibir renta con una periodicidad de como máximo un año y comenzar a percibirla antes de que finalice un año desde su contratación.

Exención por dación en pago

La dación en pago es otra circunstancia que libra al contribuyente de pagar IRPF, a pesar de conseguir un beneficio patrimonial, es decir, lograr que el valor de transmisión fuera superior al valor de adquisición.

No se tributa en la dación en pago, ya que el valor de transmisión en realidad se utiliza para quedar libre de la deuda hipotecaria. Pero, no se deberá tener otro bien que pueda constituirse en posibilidad para liquidar toda la deuda hipotecaria.

Hasta aquí, hemos visto el primer impuesto que puede tener que pagarse por la venta de una vivienda, el IRPF. Pero habíamos dicho que eran tres los impuestos: el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI.

La plusvalía municipal

Habíamos dado antes unos detalles sobre el impuesto de la plusvalía municipal, porque para saber el valor de transmisión de la vivienda, el coste de este impuesto se debía restar junto a los gastos de cancelación registral de la hipoteca, al importe real de la venta de la vivienda.

Hemos comentado que la plusvalía municipal es un impuesto que se paga al ayuntamiento por el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y para calcularlo hay que saber el valor catastral que está establecido en el recibo del IBI.

La plusvalía municipal también se le llama IIVTNU porque son las siglas de “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”.

En definitiva, es un impuesto que se paga antes de que se sobrepasen 30 días hábiles después de haber realizado la transmisión de la vivienda, es decir, de la venta en nuestro caso, porque como veremos también puede haber transmisión cuando hay donación o herencia.

La plusvalía municipal es en definitiva, un gravamen que se paga por el posible incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando estos se transmiten.

Como vemos, este tributo se refiere a los terrenos, y no al edificio o la edificación que se haya construido sobre ellos.

Se paga plusvalía municipal cuando se vende un inmueble, pero también cuando se ha recibido en donación o se hereda. Es decir, las transmisiones que conllevan el pago del impuesto de la plusvalía municipal son la venta, la donación o la herencia de un inmueble.

En caso de venta o donación, este impuesto debe abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde que se efectúa la venta o la donación. En el caso de que se transmita la vivienda por herencia, el plazo para pagar la plusvalía municipal es de 6 meses. El impuesto debe pagarlo el vendedor, el donante o el heredero de la vivienda.

Dos métodos para conocer lo que se debe pagar por la plusvalía municipal. El interesado escoge uno de los dos

Hay dos métodos para calcular la base imponible de la plusvalía municipal. El método real y el método objetivo y el vendedor puede escoger el método que más le interese para pagar el tributo.

La plusvalía real se calcula a partir de la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de transmisión o venta.

La plusvalía por el método objetivo refleja la evolución del mercado inmobiliario y la base imponible es el resultado de realizar la multiplicación del valor catastral del suelo por unos coeficientes que establecen los Ayuntamientos, en función de la cantidad de años que han pasado desde que se adquirió el inmueble.

Lo que es muy importante saber, es que no se deberá pagar el impuesto de la Plusvalía municipal en caso de que no se logre una ganancia patrimonial. En este caso, el vendedor es el que debe de acreditar que no existe incremento de valor, aportando los documentos que atestigüen el valor de transmisión y de adquisición.

Ya hemos visto el IRPF y la plusvalía municipal. Nos queda el tercer impuesto: el IBI

El IBI

Muchas personas lo llaman “la contribución” y es una tasa anual llamada Impuesto Sobre Bienes Inmuebles. Al tener en propiedad un inmueble, ya sea una vivienda, un local o un garaje, debemos de pagar por él el conocido como IBI. Es un impuesto municipal, es decir, lo cobra el ayuntamiento y es el que grava la titularidad de los derechos reales sobre un bien inmueble.

El cálculo del IBI se hace a partir del valor catastral de la vivienda y el ayuntamiento practica sobre él unos coeficientes y reducciones.

Como es un impuesto municipal, cada ayuntamiento es el que gestiona los márgenes de fechas para hacer el pago de la tasa. Generalmente se establece como fecha el 1 de enero.

Lo mejor sería que el IBI ya lo hubiera pagado el vendedor, porque al igual que hay que dejar libre la vivienda tanto de hipoteca, como que se haya tramitado y pagado los gastos de cancelación registral de la hipoteca, y que no existan deudas con la comunidad de propietarios ni de cuotas ni de derramas, es lógico pensar que el pago del IBI ya lo haya efectuado el vendedor.

No obstante, muchas veces, para el pago de este impuesto se llega a un acuerdo entre el vendedor y el comprador de la vivienda. Así, por ejemplo, si la venta se realiza al inicio del segundo semestre, cada uno de las partes podrían acordar pagar el 50% del valor del IBI, ya que, dentro de ese año natural, cada parte, vendedor y comprador, serán los dueños de la vivienda durante 6 meses.

¿Cómo afecta del valor de referencia si es más alto que el precio de venta?

El valor de referencia es un concepto que también debemos de conocer bien, en relación con los impuestos a pagar en los casos de comprar, recibir en herencia, en donación o por extinción de condominio de un inmueble.

El condominio es una copropiedad que puede extinguirse, por ejemplo, porque pertenecía a una pareja y esta se separa, quedándose solo un titular con el 100% de la propiedad.

El valor de referencia entró en vigor el 1 de enero de 2022 y este se encuentra en la Dirección general del Catastro y está determinado como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se llevan a cabo ante notario, en función de los datos de cada inmueble que se encuentra activo en el Catastro Inmobiliario.

Ahora mismo, ya no es el valor real de un inmueble el que determina la base imponible del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el impuesto que se paga al comprar una vivienda de segunda mano. Ya sabemos que, al comprar una vivienda de obra nueva, pagamos el 10% de IVA, y si es una Vivienda nueva de Protección Oficial, el IVA superreducido del 4%, pero si se trata de comprar una vivienda de segunda mano, entonces el impuesto que debemos pagar es el ITP.

Pero, puede ocurrir que se haya realizado una compraventa de una vivienda por un precio menor del que figura como valor de referencia en la Dirección general del Catastro. ¿Qué ocurre entonces si el valor de referencia es más alto que el precio de venta?

El vendedor tiene que tributar por el IRPF, en caso de que el valor de transmisión sea superior al de adquisición, es decir, que tenga una ganancia patrimonial y no esté libre de este impuesto en el caso de las exenciones que hemos mencionado anteriormente. Pero para el IRPF no se tiene en cuenta el valor de referencia sino el importe real por el cual se vendió el inmueble, así que al vendedor no le afecta el valor de referencia.

Pero en el caso del comprador de vivienda de segunda mano, al tener que tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sí que se tiene en cuenta el valor de referencia recogido en el Catastro.

Si se ha comprado por un valor de más bajo que el valor de referencia, lo justo sería pagar menos dinero por el impuesto.

El problema se encuentra, en que con el valor de referencia puesto en vigor el 1 de enero de 2022, si el precio de venta es menor que el mismo valor de referencia, es el propio contribuyente comprador el que se ve obligado a demostrarlo.

Esta circunstancia lleva a que muchas personas, acepten el valor de referencia del Catastro, aunque hayan pagado menos por su vivienda. Y esto es así, porque si tributan menos porque han comprado más barato que el valor que indica el valor de referencia, pues se encuentran en la desagradable situación de tener que demostrar que no han cometido fraude.

Pero si se ponen manos a la obra y demuestran que la vivienda les ha costado menos que lo indicado en el valor de referencia, pues entonces pagarán menos cantidad del ITP.

Y ¿qué sucede si el valor de referencia es más bajo que el precio de venta? Pues en este caso, también se busca el beneficio de la administración. Si el precio que se ha pagado por la vivienda supera al indicado por el valor de referencia, la base imponible es el precio.

¿Qué ocurre si vendo una vivienda y no soy residente?

Primero vamos a definir qué se entiende exactamente por no residente. Para entender que significa ser residente en España o no, debemos saber que todo está relacionado con los impuestos.

Si estás más de 183 días al año en España, es decir, 6 meses, serás considerado residente fiscal. Sin embargo, viviendo únicamente 182 días, no serás considerado residente.

Pues bien, si vendes una vivienda y no eres residente, debes asumir el impuesto sobre la renta de no residentes. Hacienda obliga al comprador a realizar una retención del 3% del importe de la venta en el momento que se haga la escritura pública y realizar el ingreso en las arcas del Tesoro Público, por cuenta del vendedor, en concepto de impuesto sobre la renta de no residentes.

Para que se entienda mejor, esta retención del 3%, vamos a imaginarnos que somos los compradores de una vivienda a un residente en el extranjero, es decir, compramos a un no residente en España, que nos vende su vivienda.

Pues bien, nosotros, los compradores tendremos que ingresar al Tesoro Público el 3% del precio de la venta.  Y como este 3%, le corresponde pagarlo al vendedor, que es el no residente, deberemos dejar de pagarle esa cantidad de dinero, en el momento que firmemos la escritura de la compraventa ante el notario

Conclusiones

Si has llegado hasta el final de la lectura del presente artículo, confiamos en que ahora te haya quedado más claro cuáles son los impuestos relacionados con la venta y con la compra de un inmueble.

Hemos tratado de ser lo más claros posibles en torno a un tema tan complejo como son los impuestos que se tiene que tener en cuenta en la compraventa de una vivienda.

Como hemos visto, los impuestos son muy variados y dependen de las diferentes administraciones, tanto la estatal como la municipal.

Lo más importante es saber si ha existido una ganancia o una pérdida patrimonial con la venta de la vivienda. Si ha existido pérdida no tendremos que pagar ni el IRPF ni tampoco la plusvalía municipal.

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