Las mejores hipotecas en 2019

10 diciembre, 2018 | Antonio Beltrán

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El proceso encaminado a conseguir una hipoteca en 2019 será diferente del que se ha seguido a lo largo de los últimos años. La razón no es otra que la aparición de la nueva Ley hipotecaria, que esperamos ver, como muy tarde, a lo largo del primer trimestre de 2019.

Para negociar una hipoteca, lo fundamental es conocer, en primer lugar, los requisitos que piden los bancos para concederla, y en segundo lugar las obligaciones y los derechos que el solicitante adquiere en el momento de firmar el acuerdo con el banco.

Requisitos para conseguir una hipoteca

El banco nos concederá una hipoteca siempre y cuando cumplamos al menos tres requisitos:

1. Que demostremos que la podemos pagar. La cuota debe suponer, como mucho, el 40 % de nuestro sueldo. Es fácil de calcular si se trata de una hipoteca a tipo fijo, pero si el interés es variable haremos bien en calcularla con un tipo del 4,5 %, ya que existe la posibilidad de que el euríbor vuelva a subir. Conviene recordar que el plazo de devolución de las hipotecas se suele situar entre los veinte y los treinta años, un periodo muy prolongado durante el que los tipos de interés pueden experimentar reiteradas oscilaciones.
2. Que dispongamos de un contrato de trabajo indefinido, con una antigüedad de un año por lo menos. Los autónomos, por su parte, han de poder demostrar, mediante el informe de vida laboral, que lo han sido durante dos años como mínimo.
3. Deberemos ser capaces de aportar, cuando menos, los gastos de las escrituras de compraventa y de constitución de la hipoteca. Los menores de 32 años están obligados a tener ahorrado, por lo menos, el 8 % del coste de la compra, que es lo que correspondería a esos gastos, porcentaje que sube al 12 % para los que superen esa edad.

¿Cómo calcula el banco si podemos pagar?

Para ello no solo tienen en cuenta el tipo de interés y que la cuota resultante sea inferior al 40 % de los ingresos del solicitante. Las entidades financieras toman también en consideración otros gastos.

• Si es una persona sola, se considera que tiene unos gastos fijos de 450 €.
• Si es una pareja, esa cantidad se eleva a 650 euros conjuntamente.
• Si tiene/n un hijo o hija, el coste de su manutención se fija en unos 210 euros.
• Si tiene/n préstamos pendientes, a las cantidades anteriores se les añade el importe de las cuotas que correspondan.

Pongamos el caso de una pareja que consigue unos ingresos mensuales de 2.779 euros y tienen un niño (es un caso real de una hipoteca que he conseguido para unos clientes; de ahí el sueldo conjunto).

Restando de ese total los gastos arriba mencionados, les quedan los siguientes ingresos:

2.779 € – 650 € – 210 € = 1.939 €.

Por lo tanto, tras el endeudamiento resultante de la hipoteca les deberá quedar disponible una renta del 60 % de esa cantidad o sea, 1.163,40 €.

Aprovecho la ocasión para hacer ver el impacto que tienen los préstamos para coches en la compra de vivienda. A lo largo del año 2018 nos hemos visto forzados a decir a algunos clientes que debían buscar una casa más económica por la simple razón de que tenían pendiente la devolución de un préstamo personal invertido en la compra de un coche.

¿Qué nos trae la nueva Ley hipotecaria?

La ley trata de igualar la protección a los consumidores españoles con la que disfrutan los del resto de países europeos. De todos modos, ello trae consigo un aumento de costes para la banca, y en consecuencia parece lógico que los tipos de interés acaben subiendo.

Gastos de escritura de compraventa

Tal como estableció la polémica sentencia emitida recientemente por el Tribunal Supremo, el impuesto de actos jurídicos documentadoslo pasa en adelante a asumir la banca. Además, de resultas de la nueva ley, las entidades financieras deberán asumir también los costes de la intervención del notario, del registrador de la propiedad y de la gestoría en la escrituración de la hipoteca. El único gasto que la banca no asumirá será el de la tasación, que deberá seguir pagando el consumidor, como hasta ahora.

Los parlamentarios alegaron que la tasación la debe pagar el cliente porque, según sostuvieron, es el único servicio que puede escoger el consumidor. Tal alegación le deja a uno estupefacto, puesto que el notario también lo puede escoger el consumidor.

Las comisiones

Amortizar la hipoteca (adelantar dinero) será más barato con la nueva ley.

A día de hoy está regulado que, entre el primer y el quinto año, el banco puede percibir el 0,50 % del importe del capital en concepto de comisión por amortización adelantada, porcentaje que a partir del sexto año se reduce al 0,25 %.

Con la nueva ley, a partir del tercer o quinto año el coste será nulo. El plazo depende de lo pactado con el banco.

Entre el primer año y el tercero el coste será del 0,25 % del capital que se amortice desapareciendo después si así se ha pactado. Y del 0,15 % en los cinco primeros años, siendo del 0% en los siguientes años.

Lo anterior es válido para las hipotecas con tipo variable de interés, ya que las de interés fijo sí que llevan siempre, como es lógico, una comisión de cancelación. La comisión será del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % durante el resto de vida del préstamo hipotecario.

Subrogación

Subrogación de acreedor: esta situación se produce cuando decidimos cambiar de banco y el nuevo se pone en contacto con nuestra entidad actual para comunicarle que nos ha hecho una oferta. Entonces nuestro banco puede decidir igualar la oferta de la otra entidad, de lo que resulta una mejora de las condiciones del préstamo.

Con el método de la subrogación podemos:

• Mejorar el tipo de interés.
• Eliminar comisiones y vinculaciones.

Pero no nos es posible:

• Ampliar el plazo de devolución.
• Agregar o eliminar titulares.

Es más caro realizar una subrogación que una novación de condiciones. En este caso los costes iniciales se repartirán prorrateados entre los dos bancos, en función del plazo del préstamo y del momento en que se produce su traspaso. Los parlamentarios lo han considerado así para que los bancos continúen ofertando nuevas hipotecas y no se dediquen solo a “robarse” clientes entre ellos.

Novación

Novación de condiciones: consiste en pedir al banco una modificación de las condiciones pactadas en su día para la concesión de la hipoteca.

Con la novación podemos:

• Cambiar el plazo.
• Cambiar el tipo de interés
• Ampliar la hipoteca.
• Garantías personales.

El coste de esta operación pasará a ser del 0,15 % del capital pendiente en los tres primeros años.

Nuevos superpoderes del Banco de España

Cabe la posibilidad de que este próximo viernes, día 14 de diciembre, el Consejo de Ministros otorgue nuevos poderes al Banco de España(poner enlace)con la finalidad de que no se vuelva a repetir una burbuja inmobiliaria y financiera como la vivida recientemente, que nos costó y nos sigue costando tanto dinero.

Si se conceden estos poderes al Banco de España, la entidad reguladora podrá:

• Rebajar el importe máximo de financiación. Si actualmente podemos financiar el 100 % del precio de compra, incluso el 100 % más gastos, en adelante el porcentaje podría reducirse al 90 % o, lo mas común, al 80 % del precio de compra. Por poner un ejemplo, el Banco de España podrá obligar a los bancos del país a no financiar más del 70 % del precio de la compraventa.
• Rebajar el porcentaje en función de nuestra capacidad de endeudamiento. Antes comentaba que actualmente la mayoría de los bancos nos permiten endeudarnos hasta un límite del 40 % de nuestros ingresos. En adelante, el Banco de España podrá autorizar a endeudarse, por ejemplo, hasta un máximo del 35 %.