Novedades de la nueva ley de hipotecas

13 junio, 2019 | Pau A. Monserrat

A partir del próximo lunes 17 de junio de 2019 la firma de hipotecas cambia de forma importante, al empezar a aplicarse la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la nueva ley de hipotecas en términos coloquiales. Veamos las principales novedades que se encontrarán los prestatarios a la hora de firmar su hipoteca a partir de la entrada en vigor de la Ley, la semana que viene.

¿A quién afecta la Ley?

En primer lugar hay que tener claro que la nueva Ley de hipotecas, que traspone la directiva europea 2014/17/UE, pretende dotar de mayor seguridad jurídica al mercado hipotecario y dotar de derechos y deberes más claros tanto a las personas físicas prestatarias (tengan la consideración de consumidoras o no) como a los prestamistas inmobiliarios (tanto bancos como resto de prestamistas privados). También establece importantes novedades para los intermediarios de crédito inmobiliario, como Hipotecas Plus.

En cuanto a los préstamos y créditos regulados, la Ley 5/2019 fija las condiciones que han de cumplir las cláusulas de las escrituras de préstamo hipotecario cuya garantía real sea un bien inmueble de uso residencial.

Fase previa a la firma

Desgraciadamente, era habitual en los casos de hipotecados que gestionan su financiación sin el auxilio de intermediarios hipotecarios y asesores profesionales independientes, que la firma de la hipoteca ante notario fuera la primera y última vez que se leía el contenido de la escritura de préstamo hipotecario. Un día de nervios y prisas que no propiciaba entender en profundidad los compromisos adquiridos.

Con la nueva Ley de hipotecas el papel del notario se ve reforzado, ya que como mínimo los prestatarios y los avalistas deberán acudir al fedatario público dos veces (es una obligación): al menos 10 días antes de la firma para recibir un «asesoramiento» sobre el clausulados que va a firmar (y se extenderá una acta notarial), y el día de la firma. Recomendable la guía editada por el Consejo General del Notariado ‘Comprar una vivienda? Cómo le pueden ayudar los notarios’ (leer en PDF).

En relación a los intermediarios de crédito inmobiliario, además de las condiciones generales de la contratación que tienen en sus webs (como obliga la Ley 2/2009 que sigue siendo derecho supletorio), han de entregar en soporte duradero a los posibles clientes una información precontractual (identidad y naturaleza del intermediario, registro al que pertenece, si prestará servicios de asesoramiento y sus honorarios máximos, entre otros datos) y, después, el debido contrato de intermediación, para que el cliente sepa en todo momento que tipo de servicios hipotecarios presta el profesional, que cumple estrictamente con la Ley (que obliga a estar dado de alta en el registro del Banco de España si se opera en varias CC.AA.), si está o no vinculado con los bancos y prestamistas inmobiliarios y el coste del servicio.

Tras el estudio de la viabilidad de la hipoteca, el cliente recibirá del prestamista una información personalizada del préstamo hipotecario que se le ofrece, mediante la Ficha de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante. Entre la entrega de la FEIN y la firma de la hipoteca como mínimo han de trascurrir 10 días. También se deberá entregar una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con información sobre las cláusulas y elementos más relevantes (índices hipotecarios aplicables, casos de vencimiento anticipado, entre otros).

Evaluación de la solvencia

La Ley 5/2019 obliga a los prestamistas a evaluar la solvencia de los potenciales prestatarios y de los avalistas. No se puede conceder una hipoteca en base a que hay inmuebles hipotecados, el cliente debe poder hacer frente a las cuotas con sus ingresos. Se exige solicitar información a la CIRBE para saber si el cliente tiene otras deudas bancarias, además de acceder a entidades privadas de información crediticia (como ASNEF, RAI o BADEXCUG). Si se deniega el préstamo, hay que motivar dicha denegación.

Gastos

Los gastos de la hipoteca se repartirán de la siguiente forma:

• Gastos que paga el hipotecado: tasación, copias que solicite de la escritura de préstamo hipotecario.
• Gastos que paga el banco: aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, gestoría, gastos de inscripción en el registro y ITPAJD (según normativa tributaria actual).

Seguros y productos combinados

El seguro de hogar es obligatorio, pero se puede contratar con cualquier aseguradora, no con la que diga el banco.

No se prohíbe que el prestamista ofrezca seguros vinculados con la hipoteca, si bien hay que informar de que se está contratando un producto combinado y sus beneficios y riesgos, proporcionando escenarios simulados cuando proceda. Se debe detallar el coste de cada producto o servicio combinado (seguros, planes de pensiones, fondos…). El cliente debe poder elegir entre la hipoteca sin vinculación y la hipoteca con productos vinculados.

A mi modo de ver la Ley no solucionará la problemática de la colocación «forzosa» de seguros y productos vinculados a la hipoteca, al ser demasiado laxa.

Tipos de interés

Se prohíbe las cláusulas suelo, si bien se fija que el interés aplicable no podrá ser negativo. En cuanto al índice de referencia aplicable a las hipotecas a tipo variable, deben ser claros, accesibles, objetivos y verificables, calcularse a coste de mercado, no ser manipulables por el prestamista y calculables con un procedimiento matemático objetivo. Mi interpretación es que el caso del IRPH, no cumple con estos requisitos legales.

Personal que gestiona hipotecas

El personal de los bancos, otros prestamistas y de los intermediarios de crédito deberán cursar una formación según criterios que establece el Banco de España para saber gestionar adecuadamente los expedientes hipotecarios y resolver las dudas de los solicitantes de crédito.

La remuneración del personal no debe basarse de forma esencial con la colocación de hipotecas y productos vinculados, para mitigar el conflicto de intereses.

Asesoramiento hipotecario

La actividad de asesoramiento se configura como un servicio diferenciado. Los intermediarios de crédito deberán ofrecer un contrato de asesoramiento, aparte del contrato de intermediación, si prestan este servicio (actividad que solo pueden prestar los prestamistas y los intermediarios de crédito inmobiliario como Hipotecas Plus). Se define asesoramiento en materia hipotecaria como «toda recomendación personalizada que el prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado».

Amortización anticipada

La comisión por amortización anticipada total o parcial máxima de las hipotecas a tipo variable se podrá fijar de dos formas, excluyentes entre sí, reduciendo el coste que tenían antes de la nueva ley de hipotecas:

• Máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente los primeros 5 años, que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera.
• Máximo del 0,25% los primeros 3 años, con el mismo límite de la pérdida financiera.

Y en los contratos de préstamo a tipo fijo o con tramos fijos:

• Máximo del 2% del capital reembolsado anticipadamente los 10 primeros año.
• Máximo del 1,5% en adelante.

Impago de la hipoteca

Se producirá el vencimiento anticipado (el banco podrá dar por vencido el préstamo y reclamar judicialmente) cuando los impagos supongan al menos:

Primera mitad de la duración del préstamo hipotecario: Impago de 12 mensualidades o incumplimiento del pago en un plazo de 12 meses (caso de, por ejemplo, no pagar 4 cuotas trimestrales). Las cuotas vencidas y no satisfechas deben ser de al menos el 3% del capital concedido.

Segunda mitad: la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos «Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.»

Resumiendo, la semana que viene cambia la ley de hipotecas e introduce importantes mejoras para los hipotecados.