¿Sube el precio de la vivienda?

18 abril, 2018 | Antonio Beltrán

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Entre todas las noticias económicas que escuchamos en los últimos meses una de las que más se repiten es la de la subida de las viviendas y de la posible formación de una burbuja de precios. La subida de precios no se puede negar, es una realidad que empezó tímidamente en 2014 y que se ha ido consolidando en los siguientes años. Pero, para nada se puede hablar de riesgo de burbuja por varias razones:

    1. La subida de precios actuales está muy lejos de los máximos anteriores a la crisis:

Como pueden comprobar en el Índice de Precios de Vivienda (IPV) que publica trimestralmente el INE la subida paulatina que empezó con más fuerza en el año 2015 apenas ha recuperado un 15% del descenso superior al 50% desde el máximo antes de la crisis (Tercer trimestre de 2007). Eso sí, la subida es muy desigual, hay comunidades como Madrid y Cataluña cuyas subidas de precios superan el 10% interanual, otras como Extremadura o Castilla-La Mancha apenas lo hacen por debajo del 0,5%.

    2. La subida es paulatina con incluso ajustes temporales en los precios:

Como hemos comentado ya la subida es constante y se está consolidando en los últimos meses alrededor del 7% anual. De hecho, como pueden ver en el detalle de subida de precio de vivienda nueva, usada y general, por ejemplo, si en trimestres anteriores la vivienda nueva había acelerado sus precios, en el último trimestre de 2017 (y en los dos últimos de 2016) ha disminuido sus precios. Existe de momento un equilibrio en la subida de los precios muy relacionado con la aportación lenta y paulatina de nuevas viviendas.

    3. La confusión entre precio de vivienda de alquiler y precio de vivienda de compra:

Por último, una de las razones principales por la que se habla de burbuja está en las informaciones de subidas de precio de alquiler. En primer lugar, no debemos confundir variaciones de precio de arrendamiento con el de compra o adquisición, aunque ambas formas de adquisición de vivienda si tengan alguna interconexión.

Pero, por otro lado, también se está maximizando las subidas del precio del alquiler que ha correspondido a revisiones de precios por contratos establecidos justo antes de la publicación de la Ley de Desindexación que limitaba las actualizaciones anuales en sus precios.

En resumen, sí, los precios suben, pero la clave está en si esta subida seguirá produciéndose ya que influirá en la elección del vendedor del momento propicio para la venta y la del comprador en acelerar la compra o esperar a hacerla en el futuro. Para ello debemos analizar los aspectos que en la demanda y en la oferta influyen a que los precios suban.

Subida del precio de la vivienda por Demanda

• Macroeconomía e ingresos: La renta disponible de los ciudadanos es un factor fundamental, si más ciudadanos tienen ingresos (por incremento de empleo) y son más altos y más estables habrá más demanda de vivienda, especialmente de compra.

• Cambios fiscales, subvenciones y programas de ayuda (estatales y autonómicas): Pero también influyen otros puntos, como rebajas impositivas, o cualquier medida o cambio que permita al ciudadano disponer de más dinero para poder comprar y financiar una vivienda, como son subvenciones especialmente entre los menores de 35 años.

• Vivienda como inversión: Tradicionalmente la mayor compra de viviendas tiene como fin ser la vivienda habitual, seguido de segunda vivienda especialmente en áreas vacacionales de costa y montaña. Pero nuevos usos de vivienda están presionando las compras, como la adquisición para alquiler vacacional, a la vez que se incrementan otros destinos de inversión tradicional como la compra para venta directa o tras realizar reformas que incrementen su valor.

Subida del precio de la vivienda por Oferta

• Construcción: Tras suponer tan sólo un 9% del total de compraventas, la vivienda nueva continúa creciendo, de forma moderada, y aumentará el número de inmuebles disponibles.  Por ejemplo, los visados de dirección de obra nueva en número de edificios residenciales se han elevado en el mes de febrero hasta los  2.433 visados, un 7,41% más que en el mismo mes del 2017.

• Nuevos desarrollos urbanísticos: Si la vivienda nueva no está creciendo más rápidamente es porque en algunas áreas, como las grandes ciudades, no hay terreno disponible. La razón principal es la paralización de proyectos en la crisis y la revisión de muchos estos con cambios en la mayoría en la edificabilidad, lo que hará que muchos vuelvan a ponerse en marcha en los siguientes meses o años y crecer la oferta de vivienda aunque sean menos metros cuadrados de lo previsto.

• Acceso hipotecario y caída de la morosidad: Por último, la mejora en la concesión hipotecaria es fundamental y es uno de los puntos en los que se apoyará la recuperación del mercado inmobiliario. Esta mejora no sólo se produce por los tipos de interés bajos, también porque desciende la morosidad y los clientes están amortizando (pagando) más capital que el que se concede en nuevos préstamos, por lo que las entidades financieras tienen fondos disponibles para flexibilizar el crédito.

Con estas buenas perspectivas, crecimiento de demanda de vivienda y mejoras en el acceso del crédito es lógico que los precios suban, un acicate más para que siempre se busquen las mejores opciones de financiación para conseguir hipotecas hasta el 100% del valor del inmueble con las mejores condiciones.