Puja el preu de l’habitatge?

18 abril, 2018 | Antonio Beltrán

Last Updated on 5 anys by Antonio Beltrán

Entre totes les notícies econòmiques que sentim durant els últims mesos, una de les que més es repeteixen es refereix a la pujada dels preus dels habitatges i a la possible formació d’una nova bombolla immobiliària. La pujada de preus no es pot negar; és una realitat que va començar tímidament el 2014 i que es va anar consolidant els anys següents. Però no es pot en absolut parlar de risc de formació d’un bombolla, per diverses raons:

    1. La pujada actual de preus els situa encara molt lluny dels màxims anteriors a la crisi.

Com es pot comprovar a l’Índex de Preus de l’Habitatge (IPV) que publica trimestralment l’Institut Nacional d’Estadística (INE), la pujada progressiva de preus que va començar amb més força l’any 2015 a penes ha arribat a un 15 %, mentre que la baixada prèvia, des del punt màxim anterior a la crisi (tercer trimestre de 2007), havia estat superior al 50 %. Això sí, la pujada és molt desigual: hi ha comunitats com Madrid i Catalunya que han tingut unes pujades de preus més grans dels 10 % interanual, mentre que altres com Extremadura o Castella – la Manxa a penes arriben al 0,5 %.

    2. La pujada és progressiva, i fins i tot presenta correccions temporals dels preus.

Tal com ja hem comentat, la pujada és constant s’està consolidant els últims mesos en un percentatge anual al voltant del 7 %. De fet, com es pot veure en el detall de la pujada del preu de l’habitatge nou, usat i general, per exemple, si en trimestres anteriors el preu de l’habitatge nou s’havia accelerat, l’últim trimestre de 2017 (i els dos últims de 2016) s’ha reduït. Hi ha de moment un equilibri en la pujada de preus, molt relacionat amb l’aportació lenta i progressiva de nous habitatges.

    3. Confusió entre preu d’habitatge de lloguer i preu d’habitatge de compra.

Entre les raons principals que porten a parlar de bombolla hi ha les informacions sobre pujades de preus dels lloguers. En primer lloc, no hem de confondre les variacions dels preus dels arrendaments amb els de compra, tot i que totes dues formes d’accés a l’habitatge sí que tinguin alguna mena d’interconnexió.

Però, d’altra banda, s’estan maximitzant les pujades dels lloguers que han correspost a revisions de contractes establerts justament abans de la publicació de la Llei de desindexació, que limitava les actualitzacions anuals dels preus.

En resum, sí, els preus pugen, però el fet clau és si aquesta pujada continuarà, perquè influirà en l’elecció del moment favorable per a la venda per part del venedor, i en la decisió del comprador d’accelerar la compra o esperar a fer-la en el futur. Per això hem d’analitzar els factors de la demanda i l’oferta que influeixen en les pujades de preus.

Pujada del preu de l’habitatge per demanda

• Macroeconomia i ingressos. La renda disponible dels ciutadans és un factor fonamental. Si hi ha més ciutadans amb ingressos (perquè hagi crescut l’ocupació) i són més alts i més estables hi haurà més demanda d’habitatge, especialment de compra.
• Canvis fiscals, subvencions i programes d’ajuda (estatals i autonòmics). Hi ha altres punts que poden influir, com ara rebaixes impositives, o qualsevol mesura que canvi que permeti al ciutadà disposar de més diners per comprar i finançar un habitatge. Un cas destacats són les subvencions, especialment les destinades als menors de trenta-cinc anys.
• Habitatge com a inversió. Tradicionalment, la major part de les operacions de compra es destinen a l’habitatge habitual, i en segon lloc se situa l’adquisició de segon habitatge, especialment en àrees vacacionals de costa i muntanya. Però hi ha nous usos de l’habitatge que estan impulsant les compres, com ara el lloguer vacacional, al mateix temps que s’incrementen altres destins tradicionals d’inversió com ara la compra per a la venda directa o després de fer reformes que incrementin el valor de la propietat.

Pujada del preu de l’habitatge per oferta

• Construcció. Després d’haver arribat a suposar només un 9 % del total de les operacions de compravenda, la compra d’habitatge nou continua creixent de manera moderada, i augmentarà el nombre d’immobles disponibles. Per exemple, el nombre de visats de direcció d’obra nova en edificis residencials va pujar el mes de febrer de 2018 fins als 2.433, un 7,41 % més que el mateix mes de 2017.
• Nous desenvolupaments urbanístics. Si la construcció d’habitatge nou no creix més ràpidament és perquè en algunes àrees, especialment a les grans ciutats, no hi ha terreny disponible. La raó principal és la paralització de projectes arran de la crisi i la revisió de molts d’aquests projectes amb canvis d’edificabilitat. Molts tornaran a posar-se en marxa els mesos o anys a venir, amb el conseqüent creixement de l’oferta d’habitatge, tot i que siguin menys metres quadrats que els previstos inicialment.
• Accés hipotecari i caiguda de la morositat. Per últim, la millora de situació de la concessió hipotecària és fonamental, i és un dels punts en què es recolzarà la recuperació del mercat immobiliari. Aquesta millora té lloc gràcies no només a les taxes baixes d’interès, sinó també perquè es redueix la morositat i els clients estan amortitzant (pagant) més capital que el que es concedeix en nous préstecs, i per aquest motiu les entitats financeres tenen més fons disponibles per flexibilitzar el crèdit.

Amb aquestes bones perspectives –creixement de la demanda d’habitatge i millores en l’accés al crèdit– és lògic que els preus pugin. Vet aquí un incentiu més per buscar les millors opcions de finançament: hipoteques de fins al 100 % del valor de l’immoble, amb les condicions més favorables.