Todo lo que necesita saber a la hora de comprar una vivienda

31 enero, 2018 | Antonio Beltrán

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Todo el mundo acostumbra a tener más o menos claro que debe hacer para adquirir un piso o una casa, pero muy a menudo se ignoran los pasos concretos que hay que dar una vez se ha tomado la decisión de la compra.

Para los que a diario acompañamos a personas en el proceso de compra de una primera o segunda vivienda, los pasos a seguir y la documentación a cumplimentar y supervisar constituyen una realidad muy familiar. Con esta miniguía me propongo orientar a los compradores con respecto a las principales cuestiones que deberán resolver, sobre las que casi siempre me hacen las mismas preguntas.

Comencemos, pues, en el momento en que usted ha encontrado el piso que le gusta, quizás con el concurso de un particular o de una agencia inmobiliaria, que sería la situación ideal. Y digo que el concurso de una agencia sería ideal porque, si realmente es una agencia rigurosa y de buen nivel profesional, ya dispondrá de toda la documentación necesaria para iniciar los trámites de compra, o bien estará en proceso de conseguirla.

1. Para poner en marcha el proceso debe tener la seguridad, antes que nada, de que realmente hay un banco dispuesto a concederle la hipoteca, conocer con exactitud el precio de la vivienda y saber que lo podrá asumir. Es muy importante no dar nada por hecho. De modo que comencemos por la hipoteca.
2. Investigue, a continuación, los precios medios de la zona para los inmuebles de características semejantes. Le puede ayudar el uso de los big data, que es la información que hallará en los portales inmobiliarios.
3. Si ya ha encontrado piso, acaso desee negociar el precio. Como primer paso le convendrá demostrar que sus intenciones de compra son serias entregando una paga y señal al hacer la contraoferta. Siempre está a tiempo de presentar una contraoferta, mientras haya una buena razón que la justifique. En el momento de dar la paga y señal tiene que solicitar al agente inmobiliario la verificación registral de la vivienda para contar con la seguridad de que quien dice ser su propietario lo es realmente, y conocer las cargas que pesan sobre el inmueble para evitar que exista alguno que perjudique la compraventa.
4. Si le aceptan la contraoferta el siguiente paso consistirá en firmar un contrato de arras. Es tradición que se entregue un 10 % del precio de la vivienda. Si ya ha facilitado una cantidad en concepto de paga y señal, solo tendrá que completarla hasta cubrir este 10 %. En el contrato de arras se deben dejar claros varios puntos:

• – La descripción completa del piso que adquiere, incluyendo la dirección exacta.
• – El precio definitivo.
• – El dinero que ha entregado, incluida la paga y señal anterior.
• – La fecha final que se fija para formalizar la firma ante notario.
• – Si usted había comenzado a buscar la vivienda antes de tener a punto la hipoteca, deberá condicionar la firma del contrato a su concesión, para asegurarse de no perder el dinero avanzado. También sería recomendable condicionar las arras a la concesión de la hipoteca si los ahorros de que dispone no superan los gastos de las escrituras de compraventa y de hipoteca (que son del 13 % para los menores de treinta y dos años y del 16 % para las personas de edades superiores).

5. Una vez llegados aquí y contando con la aprobación de la hipoteca por parte del banco, el siguiente paso consiste en encargar la tasación bancaria, que al cabo de tres a cinco días nos dará la valoración del inmueble. Si esta valoración se ajusta a las exigencias de la banca, se pasará a fijar fecha para la firma. Mientras se efectúa la tasación deberá pedir al agente inmobiliario el resto de la documentación del inmueble, que se necesitará para el acto de la firma ante notario, y que garantiza al comprador que todo está en orden.
6. Con la tasación en la mano, el banco entregará la FIPER (ficha de información personalizada) y la oferta vinculante, que es el contrato con que el banco se obliga a conceder la hipoteca durante un plazo de quince días como mínimo. En Cataluña no se puede firmar pasados quince días naturales, de acuerdo con la Ley 20/2014

¿Qué ocurre si no dispone del dinero suficiente para dar todos los pasos?

Tanto si dispone del dinero necesario como si no, es fundamental que primero haya hablado con el banco para asegurarse del importe de la hipoteca que le piensa conceder.

Si el banco no le atiende, tarda en responderle o le ofrece una hipoteca cara, entonces es preferible que acuda a un broker como nosotros, que en seguida le pondrá al corriente del tipo de vivienda y los precios en que se tendría que enfocar. En caso contrario usted corre el riesgo de perder la vivienda que le gusta o de ilusionarse con una compra que después no podrá materializar porque no le concedan la hipoteca, lo que le supondría una enorme contrariedad.

Un propietario o un agente inmobiliario prestará más atención a quien tiene, o bien dinero para comprar la vivienda de modo inmediato, o bien más posibilidades de que le concedan la hipoteca. En el transcurso de mi ejercicio profesional me encuentro a veces con agencias inmobiliarias que me presentan dos clientes interesados en la compra del mismo piso. Damos prioridad al primero que se ha interesado por él, pero si es más factible que compre el segundo, es este en el que nos centramos. Hay que entender que la agencia inmobiliaria, aunque sea imparcial, también tiene la obligación de proteger el encargo que le ha hecho el propietario, que es justamente llevar a cabo la venta.

Si ya le han autorizado la hipoteca, necesitará disponer de 3.600 € como mínimo para realizar la compra: 3.000 para entregar como fondo mínimo de reserva y 600 por la tasación bancaria. La aprobación de la hipoteca ha de ser en firme y no solo de palabra; y por ello el banco ha debido ya recibir su documentación y tenerla estudiada. El siguiente paso que tiene que dar es la tasación.

Una vez resuelto el primer paso se hallará en una situación tan favorable como la de quien dispone del dinero, y le considerarán más fiable que si hubiera comenzado el proceso sin tener la hipoteca aprobada.

No obstante, existe el riesgo de perder los 600 € de la tasación si la valoración de la vivienda no se ajusta al importe que exige el banco. Al contrario, si la tasación resulta favorable, ¡ya podrá decir que la vivienda es suya!

En el caso de que la tasación no se ajuste a las exigencias del banco, a aquellas personas sin demasiados ahorros les propongo que aporten un aval. De este modo se asegurarán de que el banco les conceda la hipoteca. Una máxima de la vida es que no hay nada definitivo; con lo que quiero decir que el aval no tiene por qué prolongarse durante toda la vida de la hipoteca.

Una alternativa al aval es conseguir que sus padres u otros familiares le dejen el dinero directamente. Para este caso le recomiendo que lea el artículo “Préstamos entre familiares para comprar casa”.