Demanar una hipoteca a un banc poc conegut

28 setembre, 2020 | Pau A. Monserrat

Quan engeguem la cerca d’una hipoteca en un banc diferent del nostre ens podem trobar, sobretot a internet, ofertes de bancs que no coneixem i que ni tan sols no ens sonen. Això ens pot crear una certa desconfiança, més si tenim en compte que la contractació d’una hipoteca és un afer molt seriós que repercutirà sobre la nostra vida durant molts anys.

Alguns dels bancs menys convencionals s’han anat guanyant la confiança dels clients a base de publicitat; altres, en canvi, fonamenten la seva estratègia comercial en el boca-orella dels clients o en els prescriptors i els professionals, amb atenció especial als intermediaris de crèdit immobiliari com ara Hipotecas Plus. Són entitats financeres poc conegudes del públic en general, ja sigui perquè no tenen una marca potent, o perquè treballen especialment en zones limitades de la geografia del país.

Si a una persona no especialitzada en temes bancaris se li ofereix una hipoteca d’un banc del qual desconeix l’existència, és normal que li assaltin molts dubtes, que tractarem de resoldre en aquest article.

Hipoteca d’un banc poc conegut, sí o no?

El fet que un banc sigui o no conegut no ens afectar en absolut. Tan aviat com una entitat ha obtingut la preceptiva llicència bancària atorgada o validada pel Banc d’Espanya, és una candidata ferma finançament hipotecari. Les entitats sotmeses a la supervisió del banc d’Espanya són:

1. Bancs, caixes d’estalvi (en queden molt poques gestionant negoci bancari: Colonya –Caixa Pollença– i Caixa Ontinyent) i cooperatives de crèdit (la Unió Nacional de Cooperatives de Crèdit –UNACC– n’agrupa les principals, com ara la Caixa Popular o la Caja Rural de Almendralejo) formen el grup més conegut d’entitats que concedeixen préstecs hipotecaris a consumidors i empreses; els diners de comptes i dipòsits està garantit pel Fons de Garantia de Dipòsits (FGD) espanyol. Així, per exemple, la Caixa Popular ofereix en aquests moments una hipoteca fixa al 3,05 % nominal.
2. Establiments financers de crèdit. La seva activitat es limita essencialment a la concessió d’hipoteques i de crèdits personals, i a la gestió de targetes de crèdit. No poden obrir comptes o dipòsits per als seus clients. En aquest col·lectiu trobem fins a a 27 empreses, des de la Financiera El Corte Inglés fins a la Unión de Crédito Inmobiliario (UCI), que a més opera online amb la marca Hipotecas.com.
3. Entitats autoritzades a emetre diner electrònic. Algun neobanc opera sota aquesta forma jurídica, com ara Rebellion Pay o Bnext. No ofereixen hipoteques.
4. Sucursals d’entitats estrangeres: entitats no espanyoles (autoritzades en un altre estat membre de la UE) que operen a Espanya mitjançant l’obertura d’una sucursal o sense establiment permanent. Estan obligades a garantir els dipòsits a través del FGD del país d’origen, amb les mateixes garanties que ofereix el FGD espanyol (100.000 euros per client). Com a exemples tenim el Banco Primus, BNP Paribas, Cofidis o ING Bank, entre altres. Poden oferir hipoteques a Espanya si així ho esmenta el seu “passaport comunitari”.
5. Altres: entitats de crèdit oficial i de pagament, establiments de venda i compra de moneda estrangera i societats homologades de taxació, entre altres.

La Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, empara els clients persones físiques que demanin hipoteques a qualsevol entitat autoritzada pel Banc d’Espanya. Per saber si l’entitat amb la qual ens preparem a firmar una hipoteca compleix tots els requisits legals, la podem buscar al Registre d’entitats del Banc d’Espanya. Al país tenim 51 bancs operatius, si bé no tots concedeixen hipoteques:

El que de debò és important a l’hora de formalitzar una hipoteca són les condicions fixades al contracte que signem davant notari. Si són bones, ens és del tot igual que l’entitat que ens la concedeix sigui poc, gens o molt coneguda. És més, fins i tot si es tractés d’una entitat financera amb problemes de solvència, com ho va ser al seu dia el Banc Popular (avui agregat al Santander), a l’hipotecat això no li afecta gens: el préstec hipotecari que abans pagava al Popular, avui el paga al Santander amb les mateixes condicions.

Dins del grup dels bancs menys coneguts n’hi ha alguns que estan començant a deixar de ser-ho, normalment a causa d’una política agressiva de preus a les seves hipoteques. De fet, hi ha molts comparadors online que fa temps que compten amb aquests bancs als seus motors de cerca per fer les seves comparatives. Alguns exemples de bancs poc coneguts que podem trobar a comparadors com ara Rastreator són Targo Bank, Openbank o EVO Banco, per esmentar-ne només uns quants.

A la llista actualitzada d’entitats registrades al Banc d’Espanya, que es pot consultar aquí, hi ha noms més o menys coneguts com ara Banco Pichincha España, SA (marca online Pibank), Liberbank, SA, Santander Consumer Finance, SA, Andbank España, SA o Evo Banco SA. Totes són entitats amb les quals podem signar un préstec hipotecari amb la garantia de supervisió del banc emissor espanyol.

Un bon broker busca en totes les entitats

Una vegada dit tot això, no ens hem d’estranyar ni alarmar si recorrem a un broker hipotecari independent i ens presenta una oferta d’algun banc que no coneixem. El motiu d’això és que els millors brokers, aquells que tenen anys d’experiència buscant i tramitant hipoteques, com ara Hipotecas Plus, no es conformen a cercar només als bancs més coneguts, sinó que amplien el seu camp d’investigació a totes les entitats de crèdit que puguin oferir unes condicions adequades a les necessitats de cada client. Això comporta un avantatge indiscutible, perquè d’aquesta manera podem tenir la seguretat d’acabar firmant la millor hipoteca possible. Només amb la cerca més bona podem trobar la hipoteca més bona. És lògic, oi?

A més, arran de la Llei 5/2019, els intermediaris de crèdit immobiliari hauran d’estar inscrits en un registre gestionat pel Banc d’Espanya o per les comunitats autònomes, depenent de l’àmbit geogràfic en què actuï l’intermediari. Això afegeix una garantia més per als clients que busquen una gestió professional de la seva hipoteca.

Com ja hem dit, l’únic que importa de debò són les condicions establertes a l’escriptura de préstec o crèdit hipotecari que hem firmat davant notari, perquè són les que “van a missa”. Tampoc no passaria res en el cas improbable que el banc fos liquidat, o que es fusionés amb un altre banc, o que vengués la nostra hipoteca a un fons d’inversió (titulització): les condicions de la hipoteca es mantenen durant tota la seva vida. De la mateixa manera, si el banc fes fallida, no ens alliberaríem del deute, ja que els seus actius passarien a mans d’un altre banc o d’un fons d’inversió comprador, la qual cosa, com ha hem comentat abans, no ens afectaria gens: les condicions de la hipoteca seguirien sent les mateixes.

Així doncs, no hem de tenir por de treballar amb bancs poc coneguts, perquè la legalitat és la mateixa per a tothom. A més, no seria gaire lògic limitar la cerca a deu bancs podent arribar a cinquanta, per posar un exemple. No oblidem que la diferència d’unes dècimes en la taxa d’interès pot fer que la nostra hipoteca sigui bona, regular o dolenta, i això es reflecteix en la quota mensual que pagarem durant molts anys.