Hipoteca per a no residents a Barcelona
19 agost, 2020 | Toni Real
Una hipoteca per a no residents a Barcelona és aquell finançament amb garantia hipotecària que demana una persona amb domicili fiscal fora d’Espanya i que vol adquirir un bé immoble a la capital de Catalunya.
És una mena de préstec hipotecari que un banc a Espanya concedeix a un no resident a efectes fiscals, sigui quina sigui la seva nacionalitat. Un espanyol que visqui i treballi a l’estranger més de 184 dies l’any (mig any més un dia) tindrà la consideració de no resident, igual que un estranger domiciliat fora del país.
A Hipotecas Plus estem especialitzats en préstecs hipotecaris per a no residents i, tal com exigeix la Llei 5/2019 de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, ens trobem inscrits al registre d’intermediaris del Banco de Espanya amb el codi D162.
És possible per a un no resident a Espanya accedir a una hipoteca?
Sí, tot i que hi ha més requisits que per a un resident, a causa, sobretot, de la superior dificultat que té l’entitat bancària per avaluar la solvència del no resident i, a més, de la complexitat del procés de recobrament d’impagaments i la impossibilitat d’executar un embargament a l’estranger en cas d’impagament.
Recordem que, en el dret espanyol, de l’obligació contreta en el moment de firmar davant notari un préstec hipotecari respon el titular amb tots els seus béns presents i futurs, no només amb la hipoteca (dret real) constituïda sobre el bé immoble i inscrita al Registre de la Propietat.
Documentació necessària
Ens cal disposar de:
- Un NIE (número d’identificació d’estranger). El podem obtenir personalment o mitançant un representat autoritzat a la Delegació del Govern o a l’Oficina d’Immigració corresponents. Actualment és possible realitzar aquest tràmit des de l’estranger.
- Un compte bancari en una entitat d’Espanya. L’hem d’obrir de manera presència, a menys que optem per algun neobanc, és a dir, un banc digital al cent per cent.
- Justificant de pagament de l’IRNR (impost sobre la renda de no residents), si escau.
Condicions de la hipoteca per a no residents a Espanya
Atès que els bancs no acostumen a atorgar més enllà del 80 % del valor de l’immoble, i que haurem de disposar d’un 10 % per a despeses, ens caldrà aportar un mínim del 30 al 40 % del valor de la compravenda. Això sí, depenent de l’entitat financera i de la situació econòmica del sol·licitant, es poden estudiar percentatges de finançament més grans. No oblidem que no s’acostuma a considerar com a aval o garantia propietats situades fora del país a causa de la seva inaccessibilitat.
D’altra banda, els nostres ingressos demostrables no han de superar el 35-40 % de la quota mensual a pagar, comptant-hi les derivades d’altres préstecs o crèdits si se’n tenen. A Espanya les hipoteques es contracten, normalment, per un termini mínim de 10 anys i màxim de 30, mentre que l’edat límit per liquidar una hipoteca és de 75 anys.
És important que tota la documentació que aportem estigui traduïda per un traductor oficial, tot i que actualment hi ha molts bancs que ofereixen aquest servei ells mateixos.
Un cop lliurada tota la documentació necessària, el nostre compte bancari estarà obert però bloquejat fins que acreditem una activitat empresarial o la nostra font d’ingressos i hi rebem la primera transferència. Quan el banc hagi comprovat que tot està en ordre, el compte serà operatiu per continuar les gestions.
On aconseguir una hipoteca per a no residents?
Si ens trobem a Espanya en el moment de la cerca, una opció és demanar cita als nostres bancs de referència, i aportar-los tota la documentació que ens demanin.
És molt probable que les exigències d’uns i altres no siguin les mateixes, igual que hi ha diferències en les condicions de la hipoteca. Aquest procés és llarg i ardu, i més ara, amb tots els protocols derivats de la COVID-19, podem estar parlant de mesos de duració. Al final aconseguirem les ofertes dels bancs als quals hàgim acudit, que tampoc no poden ser tots si no volem tornar-nos bojos. És a dir, haurem de triar entre les tres o quatre hipoteques que ens preaprovin. En definitiva, el número d’ofertes que aconseguim per comparar dependrà del temps que hàgim invertit a demanar cites i fer cues. L’any 2019, els residents al Regne Unit van acaparar el 13,31 % de las operacions hipotecàries de no residents a Espanya, seguits pels francesos (7,62 %) i els alemanys (7,30 %).
Si ens trobem fora d’Espanya, podem optar pels neobancs o per les plataformes digitals dels bancs convencionals. Aquí també haurem d’aportar tota la documentació cada vegada, amb la diferència que tot ho faríem online. També aquí tindrem tantes opcions com tràmits de sol·licitud tirem endavant.
Una opció diferent, i potser la més còmoda i intel·ligent, seria posar-nos en mans d’un broker hipotecari independent, és a dir, un professional acreditat que es dedica en exclusiva a buscar la millor hipoteca per a cada client no resident. Aquesta mena de broker no es limita a buscar la millor hipoteca entre una selecció de cinc o quinze bancs sinó que busca en totes i cadascuna de les entitats financeres disponibles. I sobretot, només haurem d’aportar una vegada la documentació, ja que el broker s’encarregarà de remetre els nostre expedient a les entitats que puguin aconseguir-nos la millor hipoteca.
Per triar el millor broker hipotecari és aconsellable fixar-se en els anys d’experiència al sector i en si està registrat adequadament al Banc d’Espanya. El seu lloc web o blog també ens poden donar pistes sobre la seva transparència, un dels requisits fonamentals per ser un bon broker hipotecari.
Quant costa contractar un broker hipotecari?
Els millors brokers hipotecaris d’Espanya només cobren honoraris si el client acaba firmant alguna de les hipoteques que li ha aconseguit. Fins i tot amb l’operació aprovada pel banc, no haurem de pagar res al broker hipotecari si ens fem enrere i decidim no firmar la hipoteca. I no hi ha trampa ni lletra petita, sinó que és simplement una qüestió de confiança: un bon broker està segur de poder aconseguir les hipoteques amb les millors condicions per als seus clients, i el percentatge de clients satisfets que finalment les firmen és, per tant, molt elevat.
No oblidem que un broker hipotecari no tan sols ens buscarà la millor hipoteca sinó que, a més, ens n’explicarà tots els detalls, conceptes com el TAE o l’euríbor i la repercussió que tindran sobre la hipoteca. També estudiarà a fons tota la lletra petita del contracte per evitar-nos un disgust. En definitiva, podem i ens cal aprofitar els seus serveis per aclarir qualsevol dubte que ens sorgeixi sobre la nostra hipoteca per a no resident a Barcelona.
