Les millors hipoteques del 2019

11 desembre, 2018 | Antonio Beltrán

El procés adreçat a aconseguir una hipoteca el 2019 serà diferent del que s’ha seguit durant els darrers anys. La raó no és cap més que l’aparició de la nova Llei hipotecària, que esperem veure, com a molt tard, durant el primer trimestre de 2019.

Per negociar una hipoteca, és fonamental conèixer, en primer lloc, els requisits que demanen els bancs per concedir-la, i en segon lloc les obligacions i els drets que els sol·licitant adquireix en el moment de firmar l’acord amb el banc.

Requisits per aconseguir una hipoteca

El banc ens concedirà una hipoteca sempre i quan complim almenys tres requisits:

1. Que demostrem que la podem pagar. La quota ha de suposar, com a molt, el 40 % del nostre sou. És fàcil de calcular si es tracta d’una hipoteca de taxa fixa, però si l’interès és variable farem bé calculant-la amb una taxa del 4,5 %, ja que hi ha la possibilitat que l’euríbor torni a pujar. Recordeu que el termini de devolució de les hipoteques acostuma a situar-se entre els vint i els trenta anys, un període molt prolongat durant el qual les taxes d’interès poden experimentar oscil·lacions reiterades.
2. Que disposem d’un contracte de treball indefinit, amb una antiguitat d’un any pel cap baix. Els autònoms, per la seva banda, han de poder demostrar, mitjançant l’informe de vida laboral, que ho han estat durant dos anys com a mínim.
3. Haurem de ser capaços d’aportar, si més no, les despeses de les escriptures de compravenda i de constitució de la hipoteca. Les persones de menys de 32 anys estan obligades a tenir estalviat, almenys, el 8 % del cost de la compra, que és el que correspondria a aquestes despeses, percentatge que puja al 12 % per a aquells que superin l’edat esmentada.

Com calcula el banc si podem pagar?

Per això no només tenen en compte la taxa d’interès i que la quota resultant sigui inferior al 40 % dels ingressos del sol·licitant. Les entitats financeres prenen també en consideració altres despeses.

• Si és una persona sola, es considera que té unes despeses fixes de 450 €.
• Si és una parella, aquesta quantitat s’eleva conjuntament a 650 euros.
• Si té/tenen un fill o filla, el cost de la seva manutenció es fixa en uns 210 euros.
• Si té/tenen préstecs pendents, a les quantitats anteriors s’afegeix l’import de les quotes corresponents.

Posem el cas d’una parella que obté uns ingressos mensuals de 2.779 euros i tenen un nen (és un cas real d’una hipoteca que he aconseguit per a uns clients; d’aquí el sou conjunt).

Restant d’aquest total les despeses esmentades més amunt, els queden aquests ingressos:

2.779 € – 650 € – 210 € = 1.939 €.

Per tant, després de l’endeutament causat per la hipoteca els haurà de quedar disponible una renda del 60 % d’aquesta quantitat o sigui, 1.163,40 €.

Aprofito l’ocasió per fer veure l’impacte que tenen els préstecs per a cotxes en la compra d’habitatge. Durant l’any 2018 ens hem vist forçats a dir a alguns clients que els calia buscar una casa més econòmica per la simple raó que tenien pendent la devolució d’un préstec personal invertit en la compra d’un cotxe.

Què ens depararà la nova Llei hipotecària?

La llei tracta d’igualar la protecció als consumidors espanyols amb aquella de què disposen els de la resta de països europeus. De tota manera, això suposa un augment de costos per a la banca, i en conseqüència sembla lògic que les taxes d’interès acabin pujant.

Despeses d’escriptura de compravenda

Tal com va establir la polèmica sentència emesa recentment pel Tribunal Suprem, l’impost d’actes jurídics documentats, en endavant, el passa a assumir la banca. A més, com a resultat de la nova llei, les entitats financeres hauran d’assumir també els costos de la intervenció del notari, del registrador de la propietat i de la gestoria en la formalització de la hipoteca. L’única despesa que la banca no assumirà serà la de la taxació, que haurà de seguir pagant el consumidor, com fins ara.

Els parlamentaris van al·legar que la taxació l’ha de pagar el client perquè, segons argumentaven, és l’únic servei que pot escollir el consumidor. Aquesta al·legació us deixa estupefacte, perquè el fet és que el notari també el pot escollir el consumidor.

Les comissions

Amortitzar la hipoteca (avançar diners) serà més barat amb la nova llei.

A dia d’avui està regulat que, entre el primer i el cinquè any, el banc pot percebre el 0,50 % de l’import del capital en concepte de comissió per amortització avançada, percentatge que a partir del sisè any es redueix fins al 0,25 %.

Amb la nova llei, a partir del tercer o cinquè any el cost serà nul. El termini depèn d’allò que s’hagi pactat amb el banc.

Entre el primer any i el tercer el cost serà del 0,25 % del capital que s’amortitzi desapareixent després si així s’ha pactat. I del 0,15% en els cinc primers anys, sent del 0% en els següents anys.

Això és vàlid per a les hipoteques amb taxa variable d’interès, perquè les d’interès fix sí que comporten sempre, com és lògic, una comissió de cancel·lació. Aquesta serà del 2 % durant els deu primers anys i de l’1,5 % durant la resta de vida del préstec hipotecari.

Subrogació

Subrogació de creditor: aquesta situació es produeix quan decidim canviar de banc i el nou es posa en contacte amb la nostra entitat actual per comunicar-li que ens ha fet una oferta. Aleshores el nostre banc pot decidir igualar l’oferta de l’altra entitat, i com a conseqüència aconseguim una millora de les condicions del préstec.

Amb el mètode de la subrogació podem:

• Millorar la taxa d’interès.
• Eliminar comissions i vinculacions.

Però no ens és possible:

• Ampliar el termini de devolució.
• Afegir o eliminar titulars.

És més car dur a terme una subrogació que una novació de condicions. En aquest cas els costos inicials es repartiran prorratejats entre els dos bancs, en funció del termini del préstec i del moment en què se’n produeix el traspàs. Els parlamentaris ho han considerat així perquè els bancs continuïn oferint noves hipoteques i no es dediquin només a “robar-se” clients entre ells.

Novació

Novació de condicions:  consisteix a demanar al banc una modificació de les condicions pactades al seu dia per a la concessió de la hipoteca.

Amb la novació podem:

• Canviar el termini.
• Canviar la taxa d’interès.
• Ampliar la hipoteca.
• Garanties personals.

El cost d’aquesta operació passarà a ser del 0,15 % del capital pendent els tres primers anys.

Nous superpoders del Banc d’Espanya

Hi ha la possibilitat que aquest divendres vinent, dia 14 de desembre, el Consell de Ministres atorgui nous poders al Banc d’Espanya (poner enlace) amb la finalitat que no es torni a repetir una bombolla immobiliària i financera com la que vam viure no fa gaire, que ens va costar i ens continua costant tants diners.

Si es concedeixen aquests poders al Banc d’Espanya, l’entitat reguladora podrà:

• Rebaixar l’import màxim de finançament. Si actualment podem finançar el 100 % del preu de compra, fins i tot el 100 % més despeses, en endavant el percentatge es podria reduir fins al 90 % o, més habitual, fins al 80 % del preu de compra. Per posar un exemple, el Banc d’Espanya podrà obligar els bancs del país a no finançarmés del 70 % del preu de la compravenda.
• Rebaixar el percentatge en funció de la nostra capacitat d’endeutament. Abans comentava que actualment la major part dels bancs ens permeten endeutar-nos fins a un límit del 40 % dels nostres ingressos. En endavant, el Banc d’Espanya podrà autoritzar a endeutar-se, per exemple, fins a un màxim del 35 %.