Tot el que us cal saber sobre la hipoteca inversa
31 juliol, 2019 | Antonio Gallardo
Tot el que us cal saber sobre la hipoteca inversa
Els canvis demogràfics constitueixen un gran repte per a la societat actual en diferents àmbits, un dels quals és l’econòmic. Cada vegada vivim més i el sistema de pensions es veu compromès per l’existència d’un percentatge més petit de població activa davant de la pensionista. Tot això en un moment en què aquests canvis es tradueixen en una vida no solament més llarga sinó també amb més qualitat, i per tant s’incrementen els requeriments econòmics per poder gaudir dels anys de retir laboral.
En aquest context, disposar d’un capital o d’una renda resultant de l’estalvi o la inversió es fa cada cop més necessari. A Espanya, on hi ha uns hàbits d’estalvi molt conservadors, més de la meitat del patrimoni que aconseguim reunir al cap de molts anys de treball es troba en forma de béns immobles, principalment dedicats a habitatge habitual. El resultat és que un 95,5 % de les unitats familiars de persones jubilades tenen l’habitatge pagat i fins i tot un 42 % disposa d’una segona residència.
Avantatges de la hipoteca inversa
Per a aquest cas tan freqüent, la hipoteca inversa és un producte molt adequat. Una hipoteca inversa és un préstec garantit amb una hipoteca que recau sobre l’habitatge habitual (també sobre altres habitatges, però en aquest cas els beneficis fiscals serien més petits) a canvi d’un capital o, més comunament, a través d’una renda periòdica.
El receptor d’una hipoteca inversa ha de tenir més de 65 anys o acreditar un grau de discapacitat igual o superior al 33 %, dependència severa o gran dependència. Una característica principal és que la devolució no és exigible fins a la defunció, per la qual cosa aquesta obligació recau sobre els hereus.
Una altra característica important és que, a diferència d’una hipoteca normal, el deute no disminueix amb el temps, sinó que augmenta fins que, després de la defunció, els hereus decideixin assumir el deute si els interessa mantenir la propietat o, en cas contrari, cedir l’immoble.
Punts en contra de la hipoteca inversa
Amb tots aquests avantatges, per què la hipoteca inversa no és un producte que es comercialitzi massivament? La resposta no es troba només en els seus riscos, sinó també en el fet que la seva tipologia la fa especialment interessant en habitatges d’un valor elevat. De fet, actualment a Espanya l’oferta és molt reduïda, i es concentra principalment en un producte ofert per una asseguradora que comercialitza una consultora immobiliària.
La raó principal per la qual només és vàlida per a habitatges de preu elevat és el termini de la renda que es paga a càrrec d’aquest valor i pel qual es constitueix el deute. El risc es troba sobretot a saber quan acabarà el pagament de la renda relacionada amb el valor de l’habitatge. Normalment aquest valor es substitueix per una assegurança de renda vitalícia, de manera que l’hipotecat pugui continuar rebent els pagaments. L’assegurança s’acostuma a cobrar al començament de l’operació, restant del valor de l’habitatge que s’hipotecarà.
Per tant, si l’habitatge no té un gran valor, després de restar l’assegurança i aplicar un percentatge sobre el valor de l’immoble, el resultat seria una renda exigua. Per exemple, per a un habitatge de 120.000 euros, si se’n resten 30.000 en concepte d’assegurança en quedarien 90.000. Si es concedeixen rendes sobre el 70 % d’aquesta quantitat, en quedarien 63.000. Si volem que aquesta renda duri uns 15 anys, es percebrien poc més de 300 euros mensuals. O, contràriament, si volem rebre almenys 500 euros mensuals, en poc més de 9 anys la renda s’hauria exhaurit i es començaria a cobrar l’assegurança, cosa que portaria al pagament d’una prima superior.
De fet, un dels problemes que fins i tot ha portat a demandes per part dels hereus rau precisament en aquest cobrament anticipat de l’assegurança i en el pagament d’unes rendes importants. Això feia que s’arribés al valor de l’habitatge molt ràpidament.
Com treure profit de la hipoteca inversa
Per tot l’anterior, per a la gran majoria de persones que puguin accedir a aquest producte és recomanable triar una petita renda que complementi la pensió, més que no pas una renda més important que esgoti el valor de l’habitatge i comporti el pagament d’una prima d’assegurança elevada. És important que, si optem per aquesta cobertura, el pagament de la prima no sigui significatiu en comparació amb el valor de l’habitatge.
També evita problemes consensuar l’elecció d’aquest producte amb els hereus. I, per suposat, estar assessorat per professionals de prestigi que busquin el millor producte i l’adeqüin a les vostres necessitats.
