El mal reparto que se hace del domicilio familiar cuando las parejas se separan

El mal reparto que se hace del domicilio familiar cuando las parejas se separan

10 septiembre, 2019 | Antonio Beltrán


El presente artículo se origina en un caso real que he tenido la oportunidad de seguir muy de cerca. Les sucedió a unos amigos míos que en su día se casaron, se compraron un piso cuya propiedad se repartieron, tuvieron hijos y, al cabo de unos años, se separaron y, de mutuo acuerdo, él dejó la vivienda pero siguió pagando la hipoteca religiosamente, gasto que asumió junto con el alquiler de su nuevo piso y, como no podía ser de otra manera, junto con la parte que le correspondía de la manutención de los hijos comunes.

Pasados los años y ya pagada la hipoteca, ambos rehicieron sus vidas con terceras personas y se plantearon qué hacer con el antiguo piso compartido. Tras sopesar distintas opciones, al final decidieron que ella se quedaba con la vivienda entera mediante la compra del 50 % que era propiedad de él –operación que se denomina extinción de condominio–, mientras que él adquiría un nuevo piso. Se podría suponer que, dado que él reinvertía las ganancias de la venta de su parte del piso común en una nueva vivienda, no estaría obligado a pagar impuestos por esas ganancias; sin embargo, sí que lo tuvo que hacer. En caso de que los dos hubieran decidido vender a terceras personas, la situación habría sido exactamente la misma.

Las limitaciones de la exención de impuestos por venta de vivienda habitual cuando estás obligado a abandonar tu hogar  

Sin duda que una de las situaciones fiscales más injustas a las que puede enfrentarse un ciudadano es pagar una cantidad elevada de impuestos cuando vende su vivienda habitual y esta venta tiene como objetivo la compra de otra. Por ello, es justo que la Agencia Tributaria haya establecido y mantenga una exención fiscal en los beneficios obtenidos por la venta de vivienda habitual cuando se vaya a comprar otra, aunque financie parte de la nueva compra con hipoteca. La normativa tributaria en resumen señala estos dos puntos:

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter.”

“Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, en los términos previstos en la Ley del Impuesto, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.” 

El problema es que la Agencia Tributaria es muy restrictiva en el plazo de reinversión ya que establece que podrá realizarse “de una sola vez o sucesivamente”, en un plazo “no superior a dos años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual” y el plazo queda muy corto en muchos casos, como el divorcio.

Una normativa que se aleja de la realidad del ciudadano

Todo este beneficio pivota de un punto clave, que la vivienda sea considerada como habitual. En este punto el legislador ha establecido unos requisitos estrictos para confirmar este punto, como ser habitada durante un plazo mínimo de tres años, pero con excepciones. Así dictamina que “se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca “el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.

Con este punto cumplimos unos de los requisitos. Si la vivienda la hemos habitado, por ejemplo, dos años y se ha producido una separación matrimonial, el plazo mínimo de tres años no se interrumpe por la separación. Pero choca con el reglamento del IRPF que en su artículo 41 bis 3, incluido en el año 2013 a través del Real Decreto R.D. 960/2013 señala que: “dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.

Este es el criterio que manda tal y como ha señalado la Dirección General de Tributos en varias resoluciones: V1994-08, V2141-15y la última de momento, la V0068-19 de 14 de Enero de 2019. En esta confirma de nuevo que: “que al haber dejado de tener la vivienda la consideración de vivienda habitual para el consultante, según el escrito de consulta, hace ya más de seis años con motivo de la sentencia judicial de divorcio, dado que se ha vendido dicho inmueble en marzo de 2018, no se cumple el requisito de que la vivienda hubiera tenido la consideración de habitual para el consultante en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión. Por tanto, no resultaría aplicable la exención por reinversión en vivienda habituala la ganancia patrimonial que pudiera generarse en su transmisión.”

En definitiva, la Agencia Tributaria permite que la consideres vivienda habitual si no has cumplido los tres años al ser motivo justificado el abandono de la vivienda, pero impone un plazo máximo de dos años desde que dejas la vivienda para poder venderla y acogerte a la reinversión. Si tenemos en cuenta que los procesos de separación muchas veces se alargan más de este tiempo, el perjuicio para muchas personas es enorme.

No hay que olvidar que este no es el único caso de exención. También están exentos por las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto por la transmisión de su vivienda habitual por mayores de sesenta y cinco años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. Esta exención permite disfrutar de todo el importe obtenido por la venta sin que tenga que transformarse en una renta vitalicia, supuesto que también permite la exención de impuestos, pero para viviendas que no sea la habitual. Así puede darse el caso que personas mayores abandonen su hogar al de unos hijos o una residencia por razones de salud, por ejemplo, y si venden su casa después no puedan beneficiarse de la exención por no ser vivienda habitual.

En todo caso nos encontramos con otro claro desfase entre la legislación fiscal -no olvidemos que el último cambio en el que se consolidó este criterio se introdujo en el año 2013- y la realidad. El propio Defensor del Pueblo publicó una recomendación en abril de 2017 para que se establezca “una excepción en el cómputo del plazo de los dos años previstos para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, en los casos en los que se haya dejado de residir en el inmueble por causa de divorcio o separación judicial”.Esta petición fue rechazada por la Agencia Tributaria.

Todo esto deja claro que es importante tener el mejor asesoramiento con el conocimiento de la normativa para no sufrir un menoscabo económico tan importante este.




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