Extinción de condominio Herencia

Hipoteca y Divorcio – La extinción de condominio

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La Extinción de Condominio

Según la asociación española de abogados de familia (AEAFA), en un artículo que se publico en el diario 20 minutos, en septiembre se llegan a producir el 30% de todos los divorcios en un año. Nosotros no vamos a ahondar en sus causas, vamos a hablar de hipoteca y divorcio con sus consecuencias.

¿Qué hacer cuando se tiene un inmueble e hipoteca en común con la pareja y se ha decidido divorciarse?

Solventar la situación y que cada uno tome su camino, estará condicionado a que se tenga o no hijos. 

Empezamos con la que sería la situación ideal, que es aquella en la que no hay hijos. En este caso las opciones son varias:

Poner el inmueble en venta. Tan sencillo, como dirigirse a un agente inmobiliario buscando su ayuda para la venta del piso o casa. Con ello se gana en imparcialidad y además este nos indicara el precio adecuado para la venta. Aquí quiero hacer un alto, el precio adecuado es el precio por el que realmente se venden los inmuebles, no lo que se publica en internet. Tampoco vale fijar un precio de acuerdo a lo que uno necesitaría para poder comprar o irse de alquiler a otro lugar, puesto que lo único que va a producir es retrasar la venta y favorecer la venta de otros inmuebles en los alrededores. Con la venta se reparten las ganancias o pérdidas obtenidas.

Pactar que la pareja se quede viviendo en la casa y alquile habitaciones. Esta es una idea que obviamente no es del agrado de nadie, pero si hay dificultades en la venta del inmueble por razones como que la hipoteca es superior al valor del inmueble o bien que se necesita de más tiempo para su venta, es una salida que ayuda.

Realizar una extinción de condominio, esto quiere decir, que uno de los 2 propietarios cede su parte de la vivienda a la otra, aquí se puede producir una compensación económica o no para quien cede parte de su inmueble.

Para hacerlo bien, además de acudir al notario a firmar la extinción de condominio, el que se queda con la propiedad tiene que buscarse una nueva hipoteca, con la finalidad de que el que ha dejado de ser propietario deje a su vez de ser deudor de la hipoteca que firmaron en común.

Lo lógico es acudir al banco que concedió la hipoteca en su día y plantear la situación. Para ello hay que entregar nuevamente la documentación personal  para que el banco realice el estudio para la concesión de la hipoteca.

Si tan solo, se realiza la extinción de condominio, se produce una situación muy injusta para el que trasmite el inmueble ya que se queda sin la propiedad pero continúa con la obligación de hacer frente al pago de la hipoteca.

Las consecuencias de ello son:

  1. que si desea comprar una nueva vivienda y necesita hipoteca se puede encontrar con que no se la concedan o bien el banco le ponga muchas pegas.
  2. continuar ligado económicamente con la ex pareja, hasta que termine de pagar la hipoteca. De tal manera que si no la pagase, estaría obligado al pago de la hipoteca.

La extinción de condominio reporta mayor ahorro fiscal que si se opta por la compra venta ya que mientras con la compra venta en Catalunya se puede llegar a pagar de ITP desde un 5% hasta un 10%, en la extinción de condominio el coste oscila entre el 1% y el 1,5% según comunidad autónoma.

 

Si se tienen hijos la situación cambia radicalmente, puesto que en esta situación el interés principal es el de los hijos y no el de los padres. Para ello hemos consultado a nuestra abogada Montse Díaz especializada en derecho de familia e inmobiliario para que nos de una idea de general: 

Cuando una pareja se separa o divorcia, una de las cuestiones más importantes a resolver es: ¿A quién se atribuye el uso de la vivienda familiar?

La atribución del uso de la vivienda familiar es una de las decisiones que deben adoptar los cónyuges en el “Convenio Regulador”, si se trata de una separación/divorcio de mutuo acuerdo, y en caso de no existir acuerdo entre los cónyuges, será el Juez quien decida sobre este aspecto.

La decisión del juez puede ser diferente en función de la situación familiar de cada uno de los cónyuges, de si existen hijos, etc…

Si no existen hijos el juez atribuirá el uso de la vivienda a aquel de los cónyuges cuya situación tras la separación/divorcio le hiciera más necesitado de protección, pudiéndose establecer un plazo de tiempo determinado.

Si existen hijos, el juez atribuirá el uso de la vivienda a aquel de los cónyuges al que se asigne la custodia de los hijos, hasta la mayoría de edad de los menores o hasta que éstos alcancen su independencia económica.

En algunos casos se puede atribuir el uso de la vivienda al progenitor al que no le corresponda la custodia de los menores – si ese es el interés superior de los menores-, si el otro progenitor es titular de derechos sobre otra vivienda donde pueda trasladar su residencia, o si es el más necesitado y el cónyuge a quien corresponde la guarda tiene medios suficientes para cubrir su necesidad de vivienda y la de los hijos

En los casos de custodia compartida, cada vez más frecuentes, la atribución del uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, si no hay acuerdo, la establecerá el juez en función de lo que resulte más conveniente para los hijos, estableciendo un límite temporal al uso de la vivienda a favor de un progenitor siempre que la vivienda sea  privativa del no adjudicatario del uso o común de ambos progenitores.

A partir del momento en que la sentencia sea firme, sólo tendrá derecho a permanecer en la vivienda, aquel de los cónyuges al que se haya atribuido el uso.

 

La atribución sobre el uso de la vivienda establece solamente un derecho de uso y no afecta a su titularidad. Así pues, es indiferente que la vivienda sea propiedad de uno sólo de los cónyuges, de un familiar, de un tercero o se trate de una vivienda de alquiler. La vivienda seguirá perteneciendo a su propietario, pero no podrá disponer de ella, sin una autorización judicial y/o el consentimiento del cónyuge a quien se ha atribuido el uso.

 

El derecho de uso estará vigente mientras no cambien las circunstancias que han dado lugar al mismo, y deberá ser respetado por el propietario sea quien sea. Cualquier modificación o extinción deberá tramitarse judicialmente interponiendo una demanda de modificación de medidas.

 

Casos más habituales en separación/divorcio con hijos menores:

Vivienda en propiedad

 

  1. La vivienda es privativa del cónyuge al que NO se le ha atribuido el derecho de uso.

 

Ante el Ayuntamiento, Hacienda, Comunidad de propietarios, Bancos (hipoteca), etc…, el propietario sigue siendo el responsable de pago de cualquier impuesto u obligación directamente relacionada con la propiedad. En el Convenio Regulador de la separación/divorcio, puede establecerse que alguno de estos pagos sean por cuenta del cónyuge que disfrute del uso de la vivienda, pero hay que tener en cuenta que en caso de que éste último no hiciese frente a lo pactado, será el propietario quien responda ante terceros.

El cónyuge a quien se atribuye el uso de la vivienda no podrá asistir ni votar en las reuniones de la Comunidad de Propietarios, salvo que sea autorizado expresamente por el propietario.

La ley permite que se fije una compensación económica a favor del progenitor titular o cotitular de la vivienda familiar  si no se le adjudica el uso de misma. Esta compensación podrá computarse como contribución económica- en especie- a los gastos de los hijos comunes. Esta compensación se fijará teniendo en cuenta las cantidades pagadas por alquileres de viviendas similares en la misma zona y las demás circunstancias concurrentes en el caso.

El juez establecerá un límite temporal al uso de la vivienda siempre que la vivienda sea privativa del cónyuge no adjudicatario del uso.

 

 

  1. La vivienda es propiedad de ambos

 

En este caso ambos cónyuges responden solidariamente de las obligaciones frente a terceros (Ayuntamiento, Hacienda, Comunidad de Propietarios, Bancos, etc..), si bien puede establecerse en el Convenio Regulador que quien ostenta el uso de la vivienda se haga cargo del pago de dichas obligaciones, en caso de impago podrán ser reclamadas a cualquiera de ellos.

Como en el supuesto anterior se puede fijar una compensación económica a favor del cónyuge al que no se le adjudique el uso de la vivienda.

Se establecerá judicialmente un límite temporal al uso de la vivienda siempre que la vivienda sea propiedad de ambos progenitores.

 

  1. La vivienda es privativa del beneficiario del uso.

 

En este caso al ser la misma persona quien ostenta la propiedad y el derecho de uso no se genera ningún problema.

 

 

Vivienda en alquiler

 

  1. El contrato está suscrito por el cónyuge al que NO se atribuye el uso.

 

El art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que en caso de separación/divorcio, el cónyuge no titular del contrato podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida por sentencia judicial. El cónyuge no titular del contrato de arrendamiento al que se le ha atribuido el uso de la vivienda, deberá comunicar al arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda, en el plazo de dos meses desde que le sea notificada la sentencia, y acompañar a dicha comunicación una copia de la resolución, quedando así subrogado en la posición del arrendatario en lo que se refiere a duración, renta, derechos y obligaciones que fueron pactados en el contrato de arrendamiento.

El arrendador no puede rescindir el contrato y debe respetar las condiciones pactadas hasta su finalización.

 

  1. El contrato de alquiler está suscrito por ambos cónyuges

 

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece en este caso la obligatoriedad de comunicación al arrendador, aunque es conveniente que el cónyuge al que NO se ha atribuido el uso realice dicha comunicación de forma fehaciente, a fin de quedar a salvo de posibles reclamaciones del arrendador si se produjera algún incumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento.

Tampoco el arrendador en este caso puede rescindir el contrato, que deberá ser respetado en todos sus términos, excepto que uno de los titulares que suscribió el contrato queda desvinculado de cualquier relación arrendaticia.

 

  1. El titular del contrato es el mismo al que se atribuye el uso de la vivienda.

 

No habrá ningún cambio puesto que el titular del contrato y el beneficiario del uso son la misma persona

 

 

Vivienda propiedad de un familiar

 

La vivienda pertenece a un familiar de alguno de los cónyuges (padres, hermanos, etc…) y el uso de la vivienda se atribuye al cónyuge que no tiene vínculo familiar con el titular de la vivienda.

No es muy habitual la atribución del uso de la vivienda, ya que los efectos de la atribución judicial de su uso acaban cuando el propietario reclama su restitución (desahucio por precario). Para este caso, la sentencia puede ordenar la adecuación de las pertinentes prestaciones alimentarias o compensatorias.

Si deseas mas información de nuestra abogada o bien lo que necesitas es una hipoteca para comprar la vivienda, no dudes en contactar con nosotros, nuestro análisis es gratuito y sin compromiso y en pocos días tendrás la situación resuelta.

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Antonio Beltrán
Director de Plus Majoristes Financers. Especialista en la obtención de hipotecas, financiación del 100%. Obtención de las mejores condiciones.

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