¿Qué es el valor de referencia? cómo afecta a la compra de tu casa

¿Qué es el valor de referencia? cómo afecta a la compra de tu casa

9 diciembre, 2021 | M Aparicio


El valor de referencia como base para el cálculo de los impuestos de las operaciones inmobiliarias

Muy pronto, concretamente el 1 de enero de 2022, entrará en vigor el valor de referencia, para los impuestos que los particulares deben pagar en los siguientes casos:

– Al comprar un inmueble

– Al heredarlo

– Al serle donado

– O cuando ocurre la extinción de condominio. El condominio ocurre cuando una propiedad tiene varios propietarios, es decir, es un bien común. La extinción del condominio es la desaparición de la propiedad en común de este bien. Esto ocurre por ejemplo cuando una pareja que se separa tienen la vivienda en común y uno de los titulares deja de ser propietario de la vivienda y el otro titular se queda con el 100% de la misma. En este caso ya no habría condominio de la vivienda porque la copropiedad se ha extinguido. Pues bien, en la extinción del condominio también entrará en vigor el valor de referencia para el cálculo del impuesto a pagar.

El valor de referencia, por tanto, va a ser muy importante a partir del próximo año, ya que los particulares que compren, hereden, les sea donado o extingan un condominio sobre un inmueble, pagaran los impuestos teniendo en cuenta el valor del mercado que vendrá reflejado en el valor de referencia del Catastro.

El valor de referencia llega a través de la nueva Ley Antifraude Fiscal y tendrá efectos sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

En el caso de extinción de condominio se tributa a través del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados que también se verá afectado como acabamos de señalar por el valor de referencia.

Todos los anteriores impuestos tenían como base imponible el valor del inmueble, pero a partir del 1 de enero de 2022, tendrán como base el valor de referencia.

¿Quién determinará el Valor de Referencia del catastro?

El valor de referencia del catastro viene determinado por la Dirección General del Catastro, apoyándose en el cálculo de las compraventas de inmuebles llevadas a cabo ante notario y teniendo en cuenta las características de cada propiedad.

El valor de referencia se determinará de forma anual y estará disponible para los usuarios en la Sede Electrónica del Catastro a partir de 2022, es decir, cuando entre en vigor.

Críticas al valor de referencia

La aplicación del valor de referencia para la determinación de la cuantía de los impuestos en las operaciones inmobiliarias no va a llegar exenta de críticas y de suspicacias.

Al valor de referencia se le ve como una ayuda a la Administración y no para el contribuyente, por la circunstancia que este valor de referencia será la base imponible de los impuestos que el consumidor pague si compra, le es donado o hereda un inmueble, aunque el precio de este sea menor.

Si es menor el precio, el contribuyente se verá obligado a demostrarlo ante los tribunales. Y serán muchos contribuyentes los que aceptarán el valor de referencia, aunque hayan pagado menos por el inmueble, porque a los que se les ocurra tributar por un precio inferior al valor de referencia del Catastro, se verán en la fastidiosa y desagradable tesitura de tener que demostrar que no han defraudado a Hacienda.

Y, además, si resulta que el precio que se ha pagado por el inmueble es superior al señalado en el valor de referencia, de forma automática la base imponible será el precio.

Ventajas para la Administración de la utilización del valor de referencia

La Administración gana desde diferentes ámbitos con el valor de referencia, ya que:

– Evitará los litigios de los contribuyentes que demandan por estimar que se les ha cobrado de más en los impuestos de las operaciones inmobiliarias.

– Si el precio pagado por el inmueble es superior al valor de referencia, para el cálculo de los impuestos se tendrá en cuenta el precio. Y si el precio es inferior y si el consumidor paga menos, tendrá que demostrar que no ha defraudado a Hacienda.

– La Administración se evita tener que hacer visitas individualizadas a los inmuebles para valorar los inmuebles de forma justa y precisa.

Y es que hasta ahora ocurría al revés, se señalaba un valor del inmueble que generalmente era el mismo que el precio y si la Administración consideraba que su valor era superior, ella era la que tenía que demostrarlo.

Con esta situación, a la Administración le llegaban sin cesar litigios que perdía. El Tribunal Supremo demandaba a la Administración que, si estimaba que el precio era superior al señalado, realizará una valoración de forma individualizada a través de una visita al inmueble.

El valor de referencia evitará que la Administración tenga que realizar visitas individuales a los inmuebles

En cierto sentido, se entiende, que el valor de referencia va a entrar en vigor para el cálculo de los impuestos en las operaciones inmobiliarias en el 2022, en un claro intento de la Administración de evadirse de los litigios con la justicia.

Y, además, la Administración pondrá fin al problema que le plantea el Tribunal Supremo. El alto tribunal exige a Hacienda que realice visitas individualizadas a los inmuebles para valorar estos de forma precisa si no está de acuerdo con la cuantía del impuesto pagado.

Ello le supone a la Administración un problema de envergadura y esta constituye una de las razones principales por las que pone en marcha el valor de referencia, es decir, con el valor de referencia podrá valorar los inmuebles sin la enorme molestia y gasto que le supone realizar visitas individualizadas de los mismos, utilizando para ello valores genéricos que constituirán el valor de referencia reflejado en el catastro.

Posible anulación de la reforma que supone la utilización del valor de referencia

Pero la Administración puede que no salga tan airosa con el establecimiento del valor de referencia como base para el cálculo de los impuestos inmobiliarios.

Es cierto. Existe la posibilidad de que la reforma que supone la utilización de valor de referencia como base para el cálculo de los impuestos por las operaciones inmobiliarias no tenga mucho recorrido.

En Castilla-La Mancha, que ha sido pionera en la utilización del valor de referencia durante varios años, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad y el Tribunal Económico-Administrativo Regional, lo han anulado por considerar que, con el mismo, no se tiene en cuenta las circunstancias específicas de cada inmueble.

Así que, desde Hipotecas Plus, estaremos expectantes sobre todo lo que ocurre respecto al valor de referencia y mantendremos a todos nuestros lectores informados.

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