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¿Comprar o alquilar? Un análisis de rentabilidad a largo plazo

8 mayo, 2024 | M Aparicio

En Hipotecas Plus somos plenamente conscientes del importante dilema que surge al tener que decidir entre comprar o alquilar una vivienda.

Vamos a realizar un estudio detallado de esta importante decisión con el fin de que esta información te sea de utilidad si te encuentras actualmente frente este importante disyuntiva: ¿Comprar o alquilar?

Para ser lo más exhaustivos posible, en primer lugar, te vamos a ofrecer las conclusiones de un estudio de Tecnocasa y posteriormente te ofreceremos un análisis más amplio con todos los factores a tener en cuenta.

No es una decisión fácil y hay muchas consideraciones y factores a tener en cuenta.

El estudio de Tecnocasa

Tecnocasa ofrece un estudio en el que se llega a la conclusión de que pagar una hipoteca es más rentable que alquilar.

Indica que arrendar, aunque al principio resulte más económico, a largo plazo supone pagar miles de euros extra.

Y esto es así independientemente de la coyuntura económica o contexto macroeconómico en el que nos encontremos. Incluso es así encontrándose la vivienda en la ciudad en la que se encuentre.

El análisis se ha efectuado considerando 670 ciudades españolas a partir de la situación de alquilar una vivienda por 900 euros mensuales o comprarla por 250.000 euros a través de una hipoteca de 200.000 € durante 25 años a un tipo de interés del 4%.

Se toma también el dato de que la subida del alquiler al año es del 2,3%, a partir de la media de la inflación en España desde 2002 hasta 2023.

Pues bien, con estos datos la persona que ha alquilado ha pagado finalmente 359.496 € y el que ha comprado la vivienda con la hipoteca ha abonado 316.702 euros, es decir 43.000 euros más.

Este estudio indica claramente que es más rentable comprar que alquilar.

Análisis amplio teniendo en cuenta diversos factores

Al principio alquilar puede parecer más económico, pero la compra de una vivienda puede crear un patrimonio muy importante mediante la acumulación de capital y la apreciación del valor de la propiedad.

Pero hay que considerar muchos otros factores, como los impuestos, los gastos asociados a la propiedad y la evolución del mercado inmobiliario.

Si por ejemplo, no tenemos previsto quedarnos a vivir por mucho tiempo en una ciudad, puede resultar más ventajoso alquilar, ya que la compra implica pagar una serie de gastos, comisiones e impuestos iniciales que luego serán difícilmente recuperables si vamos a vender pronto la propiedad.

El Rol del Price Earnings Ratio (PER)

Un indicador que nos puede ayudar de modo valioso es el PER.

El PER nos indica cuantas veces la renta que pagamos al año por alquilar se encuentra contenida en el precio de venta de la vivienda.

Veamos un ejemplo:

Si una vivienda tiene un precio de venta de 300.000 euros y alquilar esta misma vivienda al año nos costaría 10.000 €, el PER de esta vivienda es de 30 años, ya que 300.000 € dividido entre 10.000 € da como resultado 30.

Si el PER es muy alto conviene alquilar, pero si el PER es muy bajo conviene comprar. Como regla general podemos decir que, si el PER de una determinada vivienda supera los 29 o 30 años es mejor alquilar, pero cuanto más bajo se encuentre de ese número de años, mucho más rentable será comprar la vivienda.

Ten en cuenta la evolución del precio de la vivienda

Desde Hipotecas Plus sabemos que el precio de la vivienda puede fluctuar mucho.

Si la vivienda sube será muy positivo comprar, pero si existen perspectivas de que los precios van a bajar de forma importante, tal vez el alquiler sea una opción. Pero claro, todo es muy relativo, y las previsiones pueden no cumplirse.

Los tipos de interés

Desde 2008 hasta 2022 hemos tenido tipos de interés muy bajos, durante muchos años al 0%, lo que ha beneficiado enormemente a muchos ciudadanos hipotecados, especialmente aquellos con hipotecas a interés variable.

Sin embargo, ahora nos encontramos con tipos de interés por encima del 4%, lo que ha encarecido las hipotecas.

Los analistas señalan que para ser lo más precisos posibles debemos de realizar la comparación entre el dinero que va dirigido al alquiler frente al dinero que vamos a pagar por intereses en la hipoteca.

Sí el precio del alquiler es mucho mayor que los intereses que pagamos en cada cuota mensual lo mejor es comprar.

Hay que tener siempre muy presente que lo que pagamos como no intereses, es decir, lo que se llama el principal o en otras palabras el pago mensual que verdaderamente resta a la deuda pendiente de la hipoteca, lo podemos considerar como ahorro o dinero que se convierte en patrimonio nuestro.

Es decir, con cada cuota mensual que pagamos al banco vamos reduciendo la deuda pendiente de la hipoteca y podemos considerar que cada mes esa vivienda es un trocito más nuestra.

Sin embargo, lo que pagamos como alquiler lo podemos considerar como gasto, no como ahorro o ganancia de patrimonio, igual como ocurre con la parte de la cuota mensual de la hipoteca que se destina al pago de intereses.

Por eso se dice que, si el precio del alquiler es excesivamente grande con respecto a los intereses que pagaríamos mes a mes por una hipoteca de la misma vivienda, sin duda, vale la pena comprar.

Perspectivas de futuro en torno a la vivienda a alquilar o comprar

Si nuestras circunstancias personales o nuestro propio estilo de vida nos llevan a residir poco tiempo en una determinada localidad, como 3 o 4 años, por ejemplo, deberemos pensar más en alquilar y así evitarnos el gasto derivado de impuestos difícilmente recuperables en una cercana venta de la vivienda.

Los sentimientos también cuentan

El aspecto sentimental también se debe de considerar, aunque también hay personas que solo quieren moverse en el terreno más práctico y racional posible.

Pero, si una vivienda es nuestra, aunque la hipoteca se encuentre durante bastantes años de por medio, podremos ir amoldándola, reformándola, adornándola a nuestro gusto, sabiendo que es de nuestra propiedad.

Una vivienda que sea nuestra se ira colmando de recuerdos y experiencias familiares muy gratas y esto también es un factor importante a tener en cuenta.

Lo ideal es tratar de conseguir un equilibrio entre la practicidad y los sentimientos, sin dejar que sea solo una la parte sobre la que recaiga el peso de la decisión de comprar o alquilar la vivienda.

La decisión final

Debemos de saber que finalmente la decisión entre realizar la compra de la vivienda o vivir de alquiler es estrictamente personal y depende totalmente de nuestras circunstancias personales, de nuestros objetivos y de nuestros valores.

Lo mejor es realizar un análisis muy detallado de todos los factores que consideremos más importantes.

Esperamos que todos las aspectos y variables que te hemos indicado en este nuevo artículo de Hipotecas Plus te sirva de ayuda o de inspiración para que tomes la mejor decisión posible.