Hipoteca, alquiler o leasing para local comercial o nave industrial

1 julio, 2020 | Toni Real

Aunque solemos asociar las hipotecas con una vivienda, lo cierto es que las hipotecas para locales comerciales son un producto necesario para la gran mayoría de profesionales y empresas que desean emprender un negocio o ampliar el que ya gestionan. También puede darse el caso, obviamente, de que alguien quiera adquirir un local comercial o una nave industrial como inversión.

Las principales diferencias entre una hipoteca para local comercial y una hipoteca para vivienda es que para la primera los requisitos son bastante más exigentes, y el porcentaje de financiación, menor. Esto es debido a que la capacidad de pago de la hipoteca del local irá asociada a la rentabilidad del negocio. Si no funciona como esperábamos, y no disponemos de fondos propios de reserva, el peligro de impago aumenta.

Hipoteca para inmuebles comerciales

Si estamos buscando una hipoteca para una local comercial o nave, debemos conocer algunos detalles:

• Los plazos suelen estar entre los 10 – 15 años máximo.
• Los tipos de interés suelen ser superiores a los de una hipoteca para vivienda.
• Si vamos a emprender un nuevo negocio, es muy difícil conseguir más de un 60 % de financiación, ya que no contamos con antecedentes empresariales que puedan respaldar nuestra capacidad de pago.
• Si la empresa ya está en funcionamiento desde hace un tiempo, y los balances son favorables, podemos llegar a alcanzar un 70 % del valor.
• Hay que aportar un buen número de documentación.
• En algunos casos, es posible conseguir una carencia de 12 o 24 meses.

Si podemos aportar un aval, o dobles avales, siempre nos será más fácil conseguir mejores condiciones para la hipoteca del local.

Si no queremos o no podemos comprar nos quedan otras dos opciones: alquilar o solicitar un leasing.

Alquiler

Si optamos por el alquiler, lo habitual es que nos soliciten 3 meses de depósito, y no tendremos más preocupaciones que cumplir con los que estipulemos con el dueño en el contrato. Eso sí, esta opción nos deja fuera de la opción del local como inversión. También deberemos estar atentos a la duración del contrato, ya que puede darse la situación de que al vencimiento del mismo, el incremento que nos quieran imponer sea excesivo para nosotros. Ahí no nos quedará más remedio que aceptar (si podemos) o mudarnos a otro local o nave, con el perjuicio que esto podría conllevar a nuestro negocio. La opción de alquilar un local comercial o nave es perfectamente válida si no queremos invertir en el inmueble o no estamos muy seguros de la trayectoria de nuestro proyecto empresarial.

Leasing, ¿una buena alternativa a la hipoteca?

Un leasing es una modalidad de arrendamiento financiero destinado exclusivamente a profesionales o empresarios, no pudiendo acceder a él un particular. La duración máxima de un leasing viene siendo de un máximo de 15 años. Contablemente, el leasing tiene beneficios fiscales hasta ciertos límites.

Con un leasing inmobiliario sí que cabe la posibilidad de obtener hasta el 100 % de la financiación.

Algunas de las ventajas del leasing inmobiliario son que durante la vigencia de leasing podemos elegir entre comprar el local o nave, renovar el contrato con la entidad financiera o incluso ceder los derechos a un tercero. Además, al finalizar el contrato podemos ejercer la opción de compra si nos interesa.

Eso sí, la búsqueda y negociación de un buen leasing hipotecario es similar a la negociación de un préstamo hipotecario de local o nave.

¿Dónde puede conseguir una hipoteca o leasing para un local comercial?

Si indagamos por las webs de los bancos, veremos que no todos ofrecen este tipo de hipoteca o leasing, y los que lo hacen no suelen detallar mucho las condiciones, o éstas son a modo orientativo. ¿Por qué? Esto es debido a que el análisis de la documentación a analizar es amplio, ya que los bancos van a «estudiar» si nuestro plan de negocio es viable o no.

¿Entonces? Dada la complejidad de este tipo de operaciones y con todo lo que hay en juego, este es el típico caso de manual en el que hay que ponerse en manos de un asesor independiente o intermediario hipotecario. Para empezar, nos asesorará sobre qué producto nos conviene más, explicándonos las ventajas e inconvenientes de cada uno. Lo segundo, muy importante, es que la cantidad de documentación a aportar es algo extensa y compleja, y un asesor hipotecario nos ayudará a recopilar y a rellenar toda la documentación necesaria. Y lo tercero, no tendremos que ir de banco en banco preguntando, ya que nuestro asesor se encargará de buscar el leasing o hipoteca que más nos convenga de entre todos los bancos que hay en el mercado. Así pues, con una sola persona podemos centralizar nuestra búsqueda y estar seguro de que firmamos la mejor opción para nosotros.

Colaboración de profesional a profesional

A diferencia de la intermediación hipotecaria con consumidores que pretenden financiar la compra de un bien inmueble residencial, cuya relación se determina bajo el amparo de la Ley 5/2019, la intermediación de hipotecas sobre naves o locales se produce en el marco de una relación entre profesionales.

Entre las ventajas de esta «relación entre iguales», está que el cliente es un autónomo o empresario capaz de valorar la profesionalidad del intermediario hipotecario en la primera reunión. En el primer contacto con Hipotecas Plus descubrirás su conocimiento experto, experiencia y podrás hablar de hombre de negocios a profesional del sector hipotecario.

Si buscas la mejor hipoteca sobre local o nave, no dudes en solicitar información sin contacto al equipo liderado por Antonio Beltrán.