Hipoteca, lloguer o leasing per a un local comercial o una nau industrial

1 juliol, 2020 | Toni Real

Tot i que acostumem a associar les hipoteques amb un habitatge, la realitat és que les hipoteques per a locals comercials són un producte necessari per a la gran majoria de professionals i empreses que volen emprendre un negoci o ampliar el que ja gestionen. També es pot donar el cas, òbviament, que algú vulgui adquirir un local comercial o un nau industrial com a inversió.

Les principals diferències entre una hipoteca per a local comercial i una hipoteca per a habitatge és que per a la primera els requisits són bastant més estrictes, i el percentatge de finançament, més petit. La raó d’això és que la capacitat de pagament de la hipoteca del local anirà associada a la rendibilitat del negoci. Si aquest no funciona com esperàvem, i no disposem de fons propis de reserva, el perill d’impagament s’incrementa.

Hipoteca per a immobles comercials

En el cas que busquem una hipoteca per a un local comercial o una nau, ens cal conèixer alguns detalls importants:

• Els terminis solen situar-se entre els 10 i els 15 anys com a molt.
• Les taxes d’interès acostumen a ser més grans que les d’una hipoteca per a habitatge.
• Si projectem emprendre un negoci nou, és molt difícil aconseguir més d’un 60 % de finançament, perquè no disposem d’antecedents empresarials que puguin ser una garantia de la nostra capacitat de pagament.
• Si l’empresa ja està en funcionament des de fa un cert temps, i els seus balanços són favorables, podem arribar a aconseguir un 70 % del valor de l’immoble.
• Cal aportar una bona quantitat de documentació.
• En alguns casos, és possible aconseguir una carència de 12 o 24 mesos.
• Sempre ens serà més fàcil aconseguir unes millors condicions per a la hipoteca del local si hi podem aportar un aval, o avals dobles.

A més de comprar tenim altres dues opcions: llogar o sol·licitar un leasing.

Lloguer

Si optem pel lloguer, molt possiblement ens demanaran tres mesos de dipòsit, que és la pràctica més habitual, i no tindrem cap més preocupació que complir les condicions que establim en el contracte amb el propietari. Això sí, aquesta opció representa que el local ja no és una inversió per a nosaltres, com ho seria en el cas de la compra. També haurem d’estar atents a la duració del contracte, ja que es pot donar la situació que al seu venciment ens vulguin imposar un increment excessiu. En aquest cas no ens quedaria més remei que acceptar-lo (si podem) o traslladar-nos a un altre local o una altra nau, amb el perjudici que això podria significar per al nostre negoci. L’opció de llogar és perfectament vàlida si no volem invertir en el immoble o no estem molt segurs de la trajectòria que seguirà el nostre projecte empresarial.

Leasing, una bona alternativa a la hipoteca?

Un leasing és una modalitat d’arrendament financer destinat exclusivament a professionals o empresaris, i de la qual queden exclosos, per tant, els particulars. La durada màxima d’un leasing se situa habitualment en 15 anys. Comptablement, té beneficis fiscals fins a certs límits.

Amb un leasing immobiliari sí que hi ha la possibilitat d’aconseguir un finançament de fins al 100 %. Un dels avantatges que presenta és que durant la seva vigència podem triar entre comprar el local o la nau, renovar el contracte amb l’entitat financera o fins i tot cedir-ne els drets a un tercer. A més, podem exercir l’opció de compra, si ens interessa, quan acabi el contracte.

Això sí, la cerca i la negociació d’un bon leasing hipotecari és un procés similar a la negociació d’un préstec hipotecari per a l’adquisició d’un local o una nau.

On es pot aconseguir una hipoteca o un leasing per a un local comercial?

Si busquem informació als llocs web dels bancs, veurem que no tots ofereixen aquests tipus d’hipoteca o leasing, i aquells que ho fan no solen detallar gaire les condicions, o només a títol orientatiu. Per què? La raó és que l’anàlisi de la documentació necessària és un procés llarg, perquè els bancs estudiaran si el nostre pla de negoci és viable o no.

Tenint en compte la complexitat d’aquesta mena d’operacions i tot el que hi ha en joc, es tracta del típic cas de manual en què cal posar-se en mans d’un assessor independent o d’un intermediari hipotecari. Per començar, ens assessorarà sobre quin producte ens convé més, i ens n’explicarà els avantatges i els inconvenients. En segon lloc, però molt important, com que la documentació que haurem d’aportar és bastant àmplia i complexa, un assessor hipotecari ens ajudarà a recopilar-la i a omplir-la. I en tercer lloc, no haurem d’anar de banc en banc preguntant, ja que el nostre assessor s’encarregarà de buscar el leasing o la hipoteca que ens convingui més entre tota l’oferta bancària del mercat. Així doncs, amb una sola persona podrem centralitzar la nostra cerca i tenir la seguretat que firmarem la millor opció per a nosaltres.

Col·laboració de professional a professional

A diferència de la intermediació hipotecària amb consumidors que pretenen finançar la compra d’un bé immoble residencial, relació que es determina a l’empara de la Llei 5/2019, la intermediació d’hipoteques sobre naus o locals es produeix en el marc d’un relació entre professionals.

Entre els avantatges d’aquesta “relació entre iguals” hi ha que el client és un autònom o un empresari capaç de valorar per si mateix la professionalitat de l’intermediari hipotecari a la primera reunió. Al primer contacte amb Hipotecas Plus descobrireu el seu coneixement i la seva experiència, i podreu parlar de persona de negocis a professional del sector hipotecari.

Si busqueu la millor hipoteca sobre un local o una nau, no dubteu a sol·licitar informació sin compromís a l’equip liderat per Antonio Beltrán.