Hipotecas para expatriados catalanes

9 septiembre, 2020 | Toni Real

Cuando nos referimos a un expatriado, estamos hablando de una persona que reside en un país distinto del que nació, bien sea por motivos de estudio, de trabajo o cualquier otro. El término se usa comúnmente en el caso en que las empresas envían a sus profesionales o trabajadores a sus delegaciones en el extranjero. No olvidemos que Cataluña es un motor económico muy potente  que cuenta con muchos negocios de todo tipo operando en el extranjero, de ahí que sea habitual que trabajadores catalanes sean destinados a otros países por sus empresas.

También son muchos los expatriados que se aventuran a montar un negocio en su país de destino. Otros motivos, como la calidad de vida (sanidad, educación), amor (sí, es lo que tiene internet) o simplemente, la aventura de intentar empezar un proyecto de vida nuevo en otro país también están entre los motivos para tomar la decisión de expatriarse.

Un expatriado, a efectos de un banco, supone el estudio de una hipoteca para no residentes, al igual que un extranjero que solicite financiación en España; sin embargo, a efectos de estudio del riesgo, puede tener ventajas ser expatriado catalán, por varios motivos, como es la posibilidad de que retorne al país en algún momento o los familiares nacionales, que pueden firmar de avalistas.

¿Cuántos expatriados catalanes hay en la actualidad?

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (2020), en la actualidad hay 331.189 expatriados catalanes viviendo en el extranjero, de los cuales el 50,66 % son hombres (167.794) y el 49,34 % son mujeres (163.395).

Si tenemos en cuenta que en 2009 los catalanes expatriados eran 144.002 personas, vemos que en estos últimos 11 años ha habido un incremento del 229 %, un porcentaje notablemente superior a la media española, que se sitúa en el 90 %. No cabe duda que la pasada crisis de 2008-2012 empujó a muchos catalanes a buscar una mejor calidad de vida en otros países, aunque el flujo de expatriados no ha cesado y solo se ha interrumpido con la llegada de la pandemia del Covid-19.

¿Dónde están los expatriados catalanes?

Por continentes, estos son los principales países elegidos por los catalanes para vivir y trabajar:

Europa:

1. Francia: 42.952
2. Alemania: 25.263
3. UK: 21.834

África:

1. Marruecos: 1.349
2. Gambia: 971
3. Senegal: 605

América:

1. Argentina: 30.699
2. EEUU: 20.677
3. México: 17.615

Asia:

1. China: 1.131
2. Turquía: 1.130
3. Emiratos Árabes Unidos: 958

Oceanía:

1. Australia: 2.989
2. Nueva Zelanda: 308

¿Cuántos expatriados catalanes retornan cada año?

Del mismo modo que cada año se expatrian un buen número de catalanes, otros deciden que es el momento de volver a casa. Los motivos suelen ser por trabajo, hijos o familia, o bien porque su experiencia fuera de Cataluña no ha cumplido sus expectativas.

En 2019 retornaron un total de 10.339 catalanes, cifra muy parecida a la de 2018 (10.689) y 2017 (9.936).

Algunos datos sobre Barcelona

– Según InterNations, Barcelona ocupa el puesto n.º 7 del ranking de las ciudades más recomendables en el mundo como destino de otros expatriados. Para elaborar el ránking se ha realizado una encuesta a más de 20.000 expatriados de 178 nacionalidades que viven en 187 países o territorios donde son extranjeros. Han valorado cinco áreas de la vida del expatriado: calidad de vida, asentamiento, vida laboral; finanzas y vivienda y coste de vida local.

– Barcelona ocuparía un puesto más alto en el ranking si no fuera por dos aspectos que la penalizan a la hora de elegirla como destino perfecto para vivir: el elevado coste de la vivienda y las pocas oportunidades laborales.

– En cambio, la ciudad condal  lidera el ranking mundial de mejores ciudades para expatriarse en dos aspectos: clima y ocio. Si los precios de la vivienda fueran más accesibles y las ofertas laborales fueses más y mejor retribuidas, posiblemente Barcelona se posicionase entre los 2 ó 3 primeros puestos del ranking mundial de ciudades para expatriarse.

Comprar una vivienda en Cataluña siendo expatriado

Una buena parte de los expatriados catalanes tiene pensado volver algún día. Algunos ya tienen la fecha prefijada por motivos laborales y otros, aunque sin fecha, también reconocen querer volver a Cataluña en algún momento.

Si ha habido un revulsivo para expatriarse en busca de mejores oportunidades ha sido la pasada crisis de 2008, que debido a la subida de los tipos de interés provocó una crisis bancaria y financiera tal que puso a la economía del país en jaque. Muchas familias no pudieron resistir el envite, perdiendo su vivienda y quedando con numerosas deudas. Así pues, ante ese panorama, no era de extrañar que tantos catalanes decidieran cambiar de aires, bien por una temporada, bien de manera definitiva.

A día de hoy, la situación sigue siendo muy complicada, aunque el escenario es otro muy distinto: con la pandemia generada por el Covid-19, el mundo entero está en una especie de parón, a la espera de la comercialización de una vacuna eficaz contra el Covid.

Por otra parte, los tipos de interés bancario están en mínimos históricos, llevan así unos años y es de prever que continúen así otros cuantos más. Es decir, a efectos del precio de las hipotecas, si 2008-2012 fue una época fatídica, ahora mismo nos encontramos en un momento excepcional para suscribir una hipoteca en cuanto a tipo de interés se refiere. Es más, tanto es así, que merece mucho la pena estudiar la posibilidad de contratar una hipoteca a tipo fijo, porque a costa de pagar un poco cada mes con respecto a una hipoteca a tipo variable, nos aseguramos la tranquilidad de saber que en el caso de un futuro aumento de los tipos de interés, no nos afectarán en nuestra cuota.

Hipotecas más baratas, bancos más exigentes

A raíz del antedicho descalabro de 2008, las entidades bancarias han ido endureciendo los requisitos para acceder a una hipoteca. Además, si antes era normal la concesión de hipotecas al 100%, en la actualidad lo normal está en el 80 %, aunque hay entidades que no superan el 70 %. Eso sí, si somos funcionarios con una salud financiera intachable, o gozamos de unos avales muy sólidos, sí que es posible lograr una financiación del 90 o incluso el 100 %.

Por otra parte, y aunque Barcelona es una de las ciudades más caras de España, los precios de venta se están frenando, e incluso, descendiendo ligeramente. Además, y debido al parón económico generalizado, pueden salir al mercado verdaderas oportunidades inmobiliarias, fruto de la necesidad de liquidez de personas y empresas.

Los expatriados catalanes deben contar con importantes ahorros, ya que si a los residentes como máximo se les suele ofrecer el 100% de compraventa (o el 80% según su tipo de contrato),  a un no residente se le financia como máximo el 70% del valor de compraventa del inmueble.

Aunque la palabra hipoteca echa para atrás a más de uno, lo cierto es que ahora mismo, comprar una vivienda en Cataluña puede ser, además de conveniente en caso de querer regresar a España, una inversión si decidimos alquilarla durante nuestra ausencia, por ejemplo.

Conseguir una hipoteca en Cataluña siendo expatriado

Aunque la digitalización de las comunicaciones ya era un hecho imparable antes de la pandemia, la precaución sanitaria ha impulsado todavía más las comunicaciones y gestiones online. Así pues, el hecho de estar en el extranjero no es impedimento alguno para buscar y tramitar una hipoteca en Cataluña.

Ya que las visitas presenciales a los bancos no son una opción para un expatriado, lo más lógico es indagar en sus páginas webs. Casi todos los bancos tradicionales ya cuentan con webs muy operativas desde las que podremos realizar la gestión de solicitud y tramitación de hipoteca, o por lo menos, ver las condiciones generales de las mismas.

El inconveniente es que estos trámites, aunque los hagamos online, suelen ser largos y tediosos, ya que requiere del escaneo y envío de documentación una y otra vez, tantas como bancos estemos escudriñando en busca de las mejores condiciones. Porque claro, una cosa es conseguir una hipoteca, y otra muy distinta conseguir una buena hipoteca. Ya no digamos si estamos empeñados en conseguir la mejor hipoteca posible para nuestro perfil en concreto, este caso la búsqueda deberá ser en todos los bancos que podamos.

Además de los bancos tradicionales, podemos buscar una hipoteca en los llamados neobancos, bancos sin oficina física y con una operativa 100 % digital, pero que gozan de garantía bancaria plena, es decir, podemos operar con ellos con la misma seguridad que con un banco tradicional.

Llegados a este punto, y dado que el número de bancos tradicionales, sumado al de los neobancos es muy elevado, nos damos cuenta de que la búsqueda de la mejor hipoteca para nosotros puede acabar con nuestro tiempo y nuestra paciencia.

¿Y los comparadores de hipoteca online?

Los comparadores de hipoteca online son una excelente herramienta para ver cómo está el mercado hipotecario en líneas generales. Pero ojo, no debemos tomarnos al pie de la letra los resultados que arrojen, ya que suelen ser resultados sesgados por la falta de datos sobre nuestro perfil concreto, que podría mejorar o empeorar las condiciones de dicha hipoteca. Por no hablar de las vinculaciones y bonificaciones, que deberemos estudiar con mucho detalle y ver si encajamos o no. En otras palabras, son tantos los factores que influyen en las condiciones de una hipoteca, que es necesario un estudio en profundidad del perfil del solicitante para ver con qué herramientas cuenta para conseguir una buena hipoteca (ahorros, avales).

Otra opción para gestionar con éxito una hipoteca si no estamos en España es acudir a un bróker hipotecario (o Intermediador de Crédito Hipotecario). Un bróker hipotecario independiente es un profesional que se dedica, exclusivamente, a buscar la mejor hipoteca para cada cliente. Es una figura que ya lleva años en el mercado, pero que ha cobrado especial relevancia en los últimos tiempos.

Contactar con un bróker hipotecario, ¿por qué es tan recomendable?

La figura del asesor de crédito inmobiliario no era muy conocida hasta hace pocos años, adquiriendo gran relevancia debido a una mayor concienciación por parte de la gente sobre la importancia de no firmar una hipoteca que sea un mal producto, ya que nos puede ocasionar graves perjuicios económicos a lo largo de los años, por no hablar de los problemas psicológicos que nos puede acarrear el miedo a perder nuestra vivienda, por ejemplo. El problema es que para los no expertos en derecho bancario, no siempre es fácil discernir si una hipoteca es mejor que otra, o si hay alguna cláusula abusiva que nos puede perjudicar en el futuro. Un buen bróker hipotecario es nuestro mejor aliado para evitar que nos cuelen una mala hipoteca.

La figura del bróker hipotecario está regulada en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que nace, entre otros motivos, con la idea de garantizar al máximo profesionalidad y transparencia de los servicios bancarios y de intermediación. Es requisito imprescindible para un bróker hipotecario haber superado un examen del Banco de España y estar inscrito en el mismo como Intermediador de Crédito Hipotecario.

De igual modo que deberíamos elegir a un abogado para que nos llevase un tema judicial, en este caso deberemos elegir a un bróker hipotecario para que nos asesore, de principio a fin, en la búsqueda y obtención de nuestra hipoteca.

La gran ventaja de un buen bróker hipotecario es que no trabaja con un número limitado de entidades financieras sino que se dedica a negociar con todas y cada una de ellas. Así pues, sólo deberemos remitirle la documentación una vez, y él se encargará de buscar en todas las entidades del mercado. Además, nos resolverá cualquier duda que tengamos durante todo el proceso, y vigilará para que no nos cuelen ninguna clausula abusiva en la letra pequeña del contrato.

¿En qué debemos fijarnos para elegir a nuestro bróker hipotecario?

Tal y como hemos comentado antes, es conveniente comprobar siempre que el bróker está dado de alta en el Banco de España. Teniendo en cuenta que estamos en el extranjero, lo más razonable es entrar en la páginas web de los brókers que nos llamen la atención, por uno u otro motivo y comprobar que efectivamente, están inscritos en el Banco de España, aunque también lo podemos consultar en la propia página del BdE.

Además, la web de cada bróker nos puede dar interesantes pistas sobre su profesionalidad: información y transparencia de la página, condiciones legales muy claras y concisas, listado de tarifas, blogs de información hipotecaria y financiera, etc.

Importante: los buenos brókers hipotecarios solamente cobran honorarios si el cliente acaba firmando alguna de las hipotecas que le ha conseguido. Si no se firma, el coste para nosotros habrá sido cero, incluso aunque la operación esté aprobada. Aunque esta forma de trabajar puede resultar un poco llamativa (nadie regala nada), la realidad es que los mejores brókers hipotecarios sí suelen conseguir excelentes condiciones hipotecarias para sus clientes, así que estos suelen firmar gustosamente. No es más que una política profesional basada en la ética y la confianza.

Que la distancia física no nos asuste, podemos contactar con un bróker hipotecario español independientemente del país en el que estemos residiendo. Lo más aconsejable es hacer un primer contacto a través de los formularios que suelen tener en sus páginas web. A partir de ahí, el bróker se pondrá en contacto con nosotros, pudiendo elegir entre llamadas telefónicas, de WhatsApp, correo electrónico o videoconferencia, lo que sea más cómodo para nosotros para iniciar la búsqueda de la mejor hipoteca posible.