Hipoteques per a expatriats catalans

9 setembre, 2020 | Toni Real

Quan ens referim a un expatriat, parlem d’una persona que resideix en un país diferent d’aquell on va néixer, per motius d’estudi, de treball o qualsevol altre. El terme s’usa habitualment en el cas de professionals o treballadors que les empreses envien a les seves delegacions a l’estranger. No oblidem que Catalunya és un motor econòmic molt potent que disposa de molts negocis de tota mena operant a l’estranger, d’aquí que sigui comú que les empreses catalanes destinin treballadors a altres països.

Hi ha molts expatriats, a més, que s’arrisquen a muntar un negoci al seu país de destí. I hi ha altres motius que poden dur una persona a decidir expatriar-se, com ara la qualitat de vida (sanitat, educació), l’amor (sí, és el que té internet) o simplement el gust per l’aventura que significa intentar començar un projecte de vida nou en un altre país.

Un expatriat, a efectes d’un banc, suposa l’estudi d’una hipoteca per a no residents, igual que un estranger que demani finançament a Espanya; no obstant això, a efectes d’estudi del risc, pot tenir avantatges ser un expatriat català per diverses raons, com ara la possibilitat que torni al país en algun moment o que els familiars nacionals firmin com a avaladors.

Quants expatriats catalans hi ha actualment?

Segons les últimes dades de l’Institut Nacional d’Estadística (2020), actualment hi ha 331.189 expatriats catalans vivint a l’estranger, dels quals un 50,66 % són homes (167.794) i la resta dones (163.395).

Si tenim en compte que el 2009 els catalans expatriats eren 144.002, veiem que durant els últims onze anys hi ha hagut un increment del 229 %, percentatge notablement superior a la mitjana espanyola, que se situa en el 90 %. No hi ha dubte que la passada crisi de 2008-2012 va empènyer molts catalans a buscar una millor qualitat de vida en altres països, encara que el flux no s’ha aturat i només s’ha interromput amb l’arribada de la pandèmia de la COVID.

On són els expatriats catalans?

Per continents, aquests són els principals països triats pels catalans per viure i treballar:

Europa:

1 França: 42.952

2 Alemanya: 25.263

3 Regne Unit: 21.834

Àfrica:

1 Marroc: 1.349

2 Gàmbia: 971

3 Senegal: 605

Amèrica:

1 Argentina: 30.699

2 EUA: 20.677

3 Mèxic: 17.615

Àsia:

1 Xina: 1.131

2 Turquia: 1.130

3 Emirats Àrabs Units: 958

Oceania:

1 Austràlia: 2.989

2 Nova Zelanda: 308

Quants expatriats catalans tornen cada any?

De la mateixa manera que cada any s’expatrien un bon nombre de catalans, altres decideixen que és el moment de tornar a casa, sigui per motius de treball, de fills o de família, o bé perquè les seves experiències a l’estranger no satisfan les seves expectatives.

El 2019 van tornar un total de 10.339 catalans, xifra molt semblant a la de 2018 (10.689) i 2017 (9.936).

Algunes dades:

– Segons InterNations, Barcelona ocupa el lloc núm. 7 del rànquing de les ciutats més recomanables del món com a destí d’expatriats d’altres països. Per elaborar el rànquing s’ha fet una enquesta a més de 20.000 expatriats de 178 nacionalitats que viuen en 187 països o territoris on són estrangers. S’han valorat cinc àrees de la vida de l’expatriat: qualitat de vida, establiment, vida laboral, finances i habitatge i cost de vida local.

– Barcelona ocuparia un lloc més alt en el rànquing si no fos per dos aspectes que la penalitzen a l’hora de triar-la com a destí perfecte de vida: l’alt cost de l’habitatge i les poques oportunitats laborals.

– En canvi, la Ciutat Comtal lidera el rànquing de millors ciutats per expatriar-se en dos aspectes: clima i lleure. Si els preus de l’habitatge fossin més assequibles i les ofertes laborals més nombroses i més ben retribuïdes, possiblement Barcelona se posicionaria entre els dos o tres primers llocs del rànquing mundial.

Comprar un habitatge a Catalunya sent un expatriat

Una bona part dels expatriats catalans té pensat regressar algun dia. Alguns ja en tenen la dada prefixada per raons laborals, i altres, encara sense data, també reconeixen voler tornar a Catalunya en algun moment.

Si hi ha hagut un revulsiu per expatriar-se a la recerca de millors oportunitats ha estat la passada crisi de 2008, que a causa d’una pujada de les taxes d’interès va provocar un terratrèmol tal que va posar en joc l’economia sencera del país. Moltes famílies no van resistir l’envit, van perdre l’habitatge i van quedar molt endeutades. Així doncs, davant d’aquest panorama, no era d’estranyar que tants catalans decidissin canviar d’aires, per una temporada o de manera definitiva.

A dia d’avui, la situació continua sent molt complicada, tot i que l’escenari és molt diferent; amb la pandèmia de la COVID, el món sencer es troba en una mena d’aturada, en espera de la comercialització d’una vacuna eficaç contra la malaltia.

D’altra banda, les taxes d’interès bancari estan en mínims històrics: porten així uns anys i és previsible que encara durin en aquesta situació uns quants més. És a dir, a efectes del preu de les hipoteques, si 2008-2012 va ser una època fatídica, ara mateix ens trobem en un moment excepcional per subscriure una hipoteca si atenem a la taxa d’interès. Més encara, és així fins a tal punt, que val molt la pena estudiar la possibilitat de contractar una hipoteca de taxa fixa, perquè, tot i que pagant una mica més que amb una taxa variable, ens assegurem la tranquil·litat de saber que, en el cas de un augment futur de les taxes d’interès, no ens afectarà la quota.

Hipoteques més barates, bancs més exigents

Arran de l’esmentat daltabaix de 2008, les entitats bancàries han anat endurint els requisits per accedir a una hipoteca. A més, si abans era normal la concessió d’hipoteques al 100 %, ara el màxim habitual se situa en el 80 %, tot i que algunes entitats no superen el 70 %. Això sí, si som funcionaris amb una salut financera a tota prova, o disposem d’uns avals molt sòlids, sí que és possible aconseguir un finançament del 90 % o fins i tot del 100 %.

D’altra banda, i tot i que Barcelona és una de les ciutats més cares d’Espanya, els preus de venda s’estan frenant i, fins i tot, baixant lleugerament. A més, i a causa de l’aturada econòmica generalitzada, poden sortir al mercat autèntiques oportunitats immobiliàries, com a resultat de la necessitat de liquiditat de persones i empreses.

Els expatriats catalans han de disposar d’estalvis considerables, perquè si als residents, com a màxim, se’ls sol oferir el 100 % del preu de la compravenda (o el 80 %, segons la mena de contracte), a un no resident se’l finança com a molt el 70 % del valor de compravenda de l’immoble.

Encara que la paraula hipoteca fa enrere a més d’un, s’ha de tenir en compte que, ara mateix, comprar un habitatge a Catalunya pot ser, a més de convenient si es vol tornar a Espanya, una bona inversió si decidim llogar-la durant la nostra absència, per exemple.

Aconseguir una hipoteca a Catalunya sent expatriat

Tot i que la digitalització de les comunicacions ja era un fet imparable abans de la pandèmia, la precaució sanitària ha impulsat encara més les comunicacions i les gestions online. Així doncs, el fet d’estar a l’estranger no representa cap obstacle per buscar i tramitar una hipoteca a Catalunya.

Atès que les visites presencials als bancs no són una opció per a un expatriat, resulta totalment lògic investigar als seus llocs web. Gairebé tots els bancs tradicionals ja disposen de webs molt operatius mitjançant els quals podrem fer les gestions necessàries per demanar i tramitar una hipoteca, o si més no examinar-ne les condicions generals.

L’inconvenient és que aquests tràmits, encara que els fem online, solen ser llargs i tediosos, ja que ens tocarà escanejar i enviar la mateixa documentació una vegada i altra, tantes com bancs estiguem investigant per trobar les millors condicions. Perquè, és clar, una cosa és aconseguir una hipoteca, i una altra de molt diferent aconseguir-ne una de bona. I ja no diguem si ens entestem a fer-nos amb la millor hipoteca possible per al nostre perfil concret; en aquest cas haurem de fer la cerca en tots els bancs que puguem.

A més dels bancs tradicionals, podem investigar-ne els anomenats neobancs, entitats sense oficina física i amb una operativa 100 % digital, però que tenen una garantia bancària plena, és a dir, que hi podem operar amb la mateixa seguretat que amb un banco tradicional.

Havent arribat aquí, i atès que el nombre de bancs tradicionals, més els neobancs, és molt elevat, ens adonem que la recerca de la millor hipoteca pot acabar amb el nostre temps i la nostra paciència.

I els comparadors d’hipoteques online?

Els comparadors d’hipoteques online són una eina excel·lent per veure com està el mercat hipotecari en línies generals. Però, atenció, no n’hem de prendre els resultats al peu de la lletra, ja que acostumen a ser uns resultats esbiaixats per falta de dades sobre el nostre perfil concret, que podria millorar o empitjorar-ne les condicions. Per no parlar de les vinculacions i les bonificacions, que haurem d’estudiar amb molt de detall per veure si hi encaixem o no. En altres paraules, hi ha tants factors que influeixen en les condicions d’una hipoteca, que és necessari un estudi en profunditat del perfil del sol·licitant per veure de quines eines disposa per aconseguir una bona hipoteca (estalvis, avals).

Una opció diferent per gestionar amb èxit una hipoteca si no estem a Espanya és recórrer a un broker hipotecari (o intermediari de crèdit hipotecari) independent, que és un professional que se dedica, exclusivament, a buscar la millor hipoteca per a cada client. És una figura que porta anys al mercat, però que ha adquirit un relleu especial els últims temps.

Contactar amb un broker hipotecari: per què és tan recomanable?

La figura de l’assessor de crèdit immobiliari no era gaire coneguda fins fa pocs anys, i va adquirir relleu a causa d’una conscienciació més gran del públic sobre la importància de no firmar una hipoteca que sigui un mal producte, perquè ens pot provocar perjudicis econòmics greus al llarg dels anys, per no parlar dels problemes psicològics que se’ns poden derivar de la por a perdre el nostre habitatge, per exemple. El problema és que, per als no experts en dret bancari, no sempre és fàcil esbrinar si una hipoteca és millor que una altra, o si hi ha alguna clàusula abusiva que ens pot perjudicar en el futur. Un bon broker hipotecari és el nostre millor aliat per evitar que ens encolomin una mala hipoteca.

La figura del broker hipotecari està regulada a la Llei 5/2019, de 15 de març, sobre contractes de crèdit immobiliari que neix, entre altres motius, amb la idea de garantir una professionalitat i una transparència màximes dels serveis bancaris i d’intermediació. És requisit imprescindible per a un broker hipotecari haver superar un examen del Banc d’Espanya i estar-hi inscrit com a intermediari de crèdit hipotecari.

D’igual manera que hauríem de triar un advocat perquè ens portés un tema judicial, ens cal elegir un broker hipotecari perquè ens assessori, de començament a final, en tot el procés de recerca i obtenció d’una hipoteca.

El gran avantatge d’un bon broker hipotecari és que no treballa amb un nombre limitat d’entitats financeres, sinó que es dedica a negociar amb totes i cadascuna d’elles. Així doncs, només li haurem de remetre la documentació una vegada, i el s’encarregarà de buscar en totes les entitats del mercat. A més, ens resoldrà qualsevol dubte que tinguem durant tot el procés, i vigilarà perquè no ens encolomin cap clàusula abusiva a la lletra petita del contracte.

En què ens haurem de fixar per triar el nostre broker hipotecari?

Tal com ja hem comentat abans, és convenient comprovar sempre que el broker està donat d’alta al registre del Banc d’Espanya. Tenint en compte que estem a l’estranger, és recomanable entrar als llocs web de brokers que ens cridin l’atenció per qualsevol motiu, i comprovar que estan inscrits al Banc d’Espanya, però també ho podem consultar directament al web del BdE.

A més, els llocs web dels brokers ens poden donar pistes interessants sobre la seva professionalitat: informació disponible i transparència del mateix lloc, condicions legals clares i concises, llista de tarifes, blogs d’informació hipotecària i financera, etc.

Important: Un bon broker hipotecari només cobra honoraris si el client acaba firmant alguna de les hipoteques que li ha aconseguit. Si no hi ha firma, el cost per al client haurà estat zero, fins i tot encara que l’operació hagi estat aprovada. Encara que aquesta manera de treballar pot resultar una mica estranya (ningú no regala res), la realitat és que els millors brokers si acostumen a aconseguir excel·lents condicions hipotecàries per als seus clients, i per tant aquests solen firmar molt de grat. No és res més que una política professional basada en l’ètica i la confiança.

Que la distància física no ens espanti. Podem contactar amb un broker hipotecari espanyol independentment del país en què residim. La millor manera d’operar és fer un primer contacte a través dels formularis que acostumen a tenir als seus llocs web. A partir d’aquí, el broker es posarà en contacte amb nosaltres a través de qualsevol mitjà que hàgim triat, com ara telèfon, WhatsApp, correu electrònic o videoconferència, el que sigui més còmode per a nosaltres per iniciar la cerca de la millor hipoteca possible.