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Las hipotecas en pequeñas y grandes ciudades, ¿hay diferencias?

10 abril, 2024 | M Aparicio

El mundo de las hipotecas y el del mercado inmobiliario se encuentran muy relacionados. En Hipotecas Plus, lo sabemos muy bien, la mayoría de las personas, familias y empresas recurren a un préstamo hipotecario para conseguir un inmueble ya sea una vivienda o un bajo comercial.

Pero, además, las hipotecas nos ofrecen una perspectiva de cómo se mueve la economía y cuáles son las características sociales y geográficas de un país.

Nuestro país, España, es un territorio muy diverso en lo que se refiere a características tales como el tamaño y la densidad de la población y fácilmente nos podemos llegar a preguntar si hay diferencias en lo que a las hipotecas se refiere con respecto a las pequeñas y grandes ciudades.

Nuestros lectores ya saben que nos gusta responder rápidamente a las preguntas que surgen entre la ciudadanía y nuestra respuesta va a ser directa y clara:

Sí. Existen muchas e importantes diferencias en lo que a las hipotecas se refieren entre las pequeñas y grandes ciudades.

Diferencias entre las pequeñas y grandes ciudades en España

Conocemos bien la amplia diversidad de ciudades que existen en nuestro país, y las grandes diferencias que existen entre ellas, tales como accesibilidad a los servicios, tamaño, densidad, oportunidades económicas en cuanto a la posibilidad de encontrar un trabajo o emprender un negocio y su interés o atractivo turístico.

Inmediatamente nos viene a la mente las importantes diferencias que existen entre las ciudades más grandes de España, como Madrid, Barcelona y Valencia, pasando por otras ciudades intermedias y llegando al extremo de pequeños núcleos de población.

Las grandes urbes atraen a población diversa en búsqueda de trabajo, emprendimiento y oportunidades.

Pero las pequeñas ciudades y pueblos también muestran su atractivo y encanto en otros ámbitos, como estilos de vida más tranquilos, más saludables desde el punto de vista ambiental, un costo de vida mucho más bajo y comunidades más cohesionadas y familiares.

Diferencias en el sector inmobiliario

En el mundo inmobiliario en España, hemos pasado por muchos vaivenes o altibajos en las últimas décadas.

Hemos vivido una gran burbuja inmobiliaria que nació en la etapa de expansión económica y donde se fomentó desde muchos ámbitos y de forma excesiva el mercado de la vivienda atrayendo a muchos inversores y especuladores.

Llegamos a finales del 2007 a la crisis financiera internacional y nuestro propio estallido de la burbuja inmobiliaria.

Después vivimos unos largos y difíciles años de lenta y sufrida recuperación con tipos de interés muy bajos, llegando al 0% para fomentar la economía.

Actualmente nos encontramos con tipos de interés altos para tratar de afrontar una alta inflación provocada por el Covid-19 y la guerra en Ucrania, siendo estos acontecimientos muy importantes con graves repercusiones políticas, económicas y sociales.

En el transcurso de todos estos años repletos de acontecimientos tan significativos, los sectores inmobiliario e hipotecario se ha visto claramente condicionados.

Precios de las viviendas e hipotecas

Así, por ejemplo, las ciudades más grandes como Barcelona o Madrid han experimentado precios de vivienda que han llegado a máximos históricos.

Sin embargo, las ciudades intermedias y pequeñas han tenido un crecimiento más moderado, pero sin duda también se han visto afectadas por los ciclos económicos que hemos indicado.

Acceso a la vivienda

Y ¿qué decimos del acceso a la vivienda? No se nos escapa que la demanda de vivienda en las grandes ciudades es mucho más grande que la oferta disponible.

Esto ha llevado a que se disparen los precios, tanto en lo que se refiere a la compra de una vivienda como a su alquiler, haciéndose en este último caso incluso imposible de encontrar a precios razonables o asequibles para una persona o familia con ingresos medios.

Las hipotecas recogen esta dinámica de forma clara, y de esta manera en las ciudades más grandes estas contienen condiciones que les llevan a ser más caras y por tanto suponen una proporción importante de los ingresos mensuales de los solicitantes.

En las pequeñas ciudades, con mucha más oferta de vivienda, los precios de las mismas son más bajos y las condiciones de las hipotecas pueden ser más atractivas y asequibles para los clientes, aunque como también veremos, hay factores con los que las pequeñas ciudades también juegan en contra en cuanto a las hipotecas.

Competencia entre las entidades financieras

Es importante tener presente que en las grandes ciudades existe mayor competencia entre los bancos a la hora de ofrecer hipotecas y así en general, ofrecen tasas de interés un poco más bajas para atraer al mayor número posible de clientes.

El acceso a la banca en las grandes ciudades en mucho más alto. Las entidades financieras en las pequeñas ciudades tienen una presencia más limitada y por tanto los clientes tienen menos donde elegir y ello les puede llevar a unos tipos de interés más altos.

Relaciones entre la banca y sus clientes

También en las pequeñas ciudades las relaciones sociales y familiares son más fuertes y consolidadas.

Puede darse en este sentido, mayor confianza y una mayor valoración de la relación a largo plazo entre banco y cliente, lo que también puede traducirse en condiciones ventajosas en las hipotecas para algunos clientes, aunque no para todos de forma generalizada.

Datos estadísticos

Queremos también ofreceros datos estadísticos en cuanto a precios de vivienda, que evidentemente, están libres de subjetividad y de generalidades y así podemos dejar más completa la información que os queríamos trasladar con el presente artículo.

Según la evolución del precio de la vivienda y a como se encuentra el metro cuadrado en diferentes ciudades, nos daremos cuenta que debe darse por fuerza claras diferencias entre las hipotecas concedidas entre grandes ciudades y pequeñas.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) nos indica en cuanto a la tasa de variación anual el índice de precios de vivienda, que se ha situado en el 4,2%. La variación anual de la vivienda nueva fue del 7,5% y la de segunda mano del 3,6%. Parece ser entonces que el precio de la vivienda se resiste a bajar. Nos encontrarnos actualmente en tipos de interés altos que han encarecido las hipotecas.

Si realizamos la comparación trimestral, sí que hay un descenso entre el tercer y el cuarto trimestre de 2023 en el precio de la vivienda del -1,1%.

El portal Idealista, nos proporciona amplia información de cómo está el precio del metro cuadrado entre las diferentes Comunidades Autónomas y sus ciudades.

El precio del metro cuadrado en febrero de 2024 se encuentra en España en 2.056 €, con un aumento del mismo del 0,4% con respecto al mes anterior y una subida del 1,5% con respecto al último trimestre.

Ciudades con viviendas muy caras

A partir de esta media, encontramos ciudades que la superan claramente como son Barcelona (4.310 €/m2), Madrid (4.268 €/m2), Donostia-San Sebastián (5.392 €/m2), Palma de Mallorca (3.933 €/m2) o Bilbao (3.277 €/m2).

Ciudades con viviendas caras

Ciudades que no se alejan tanto de la media como las anteriores pero que también tienen precios altos son: Cádiz (2.814 €/m2), Málaga (2.718 €/m2) o Tenerife (2.614 €/m2).

Ciudades con viviendas mucho más económicas que la media

Ciudades que se sitúan claramente por debajo de la media: Jaén (1.157 €/m2), Teruel (1.342 €/m2), Ávila (1.249 €/m2), Palencia (1.325 €/m2), Zamora (1.127 €/m2), Ciudad Real (1.232 €/m2), Lleida (1.205 €/m2), Castellón (1.277 €/m2), Cáceres (1.266 €/m2), Lugo (1.247 €/m2) y Murcia (1.269 €/m2).

Como vemos hay varios factores que inciden en el precio de la vivienda y por consiguiente en la hipoteca para lograr su compra: el tamaño de la ciudad, su atractivo turístico, las oportunidades que alberga la ciudad en cuanto a trabajo y emprendimiento, el acceso a servicios y la ley de la oferta y de la demanda que finalmente engloba y resume todos los anteriores factores.