Préstamo hipotecario para autopromoción
17 junio, 2020 | Toni Real
Casi todos asociamos una hipoteca con la adquisición de una vivienda ya construida o en construcción por terceros, pero ¿qué pasa si queremos ser nosotros los que construimos nuestra vivienda, directamente o contratando a una constructora o promotora que lo gestione?
En este caso de promoción o construcción por nuestra cuenta, estaríamos hablando de una hipoteca de autopromotor o autoconstrucción.
Es importante señalar que la hipoteca para autopromoción también puede concederse para la rehabilitación de una vivienda ya construida, no solo para levantar un inmueble sobre un solar edificable.
A tener en cuenta en un préstamo hipotecario autopromoción
Para que el banco nos conceda un préstamo hipotecario para autopromoción, lo ideal es que el terreno sobre el que se vaya a construir o rehabilitar sea propiedad del solicitante y esté libre de cargas, o que estas cargas sean mínimas.
Si no disponemos de terreno en propiedad podemos solicitar el importe al banco para adquirirlo, aunque en este caso el aporte de garantías adicionales suele ser bastante exigente, necesitando aportar una o varias viviendas libres de cargas. En estos casos, el banco hace una primera entrega del 50 % del préstamo hipotecario autorizado. Con ese importe, podremos adquirir el terreno e iniciar las obras. El resto se irá abonando a medida que el arquitecto vaya verificando las mediciones.
Es importante contar con reservas económicas, ya que el banco nos concederá, a lo sumo, un 80 % del valor de la casa que queremos construir. Y muy importante, la tasación de la vivienda a construir o rehabilitar no incluye licencias ni impuestos, así que deberemos tener en cuenta esas cantidades ya que no estarán incluidas en la hipoteca.
Así pues, deberemos disponer de un 20-30 % del importe total de la obra, incluyendo todos sus costes (planos, permisos, licencias, etc).
Qué documentación nos solicitará el banco
- Declaración de obra nueva en construcción.
- Licencia de obra en vigor.
- Seguro a todo riesgo durante el plazo que dure la obra.
- Proyecto de obra sellado por el Colegio de Arquitectos.
- Comprobante de pago de los impuestos de la obra.
Otros datos de interés
- La casa debe estar anclada al terreno, contando con cimentación. No se acepta, por tanto, casas móviles.
- Deberemos contar con todos los permisos y licencias pertinentes.
- Mientras las obras estén en curso, sólo se paga mensualmente carencia de capital; una vez finalizada la obra, se pagará cada mes la cuota hipotecaria completa, es decir, capital + intereses. La duración de las obras suele oscilar entre 18 y 36 meses, según cada banco y cada caso.
- El porcentaje de la hipoteca llegará como máximo al 80 % en el caso de vivienda habitual, y al 60 % en caso de segundas residencias. No olvidemos que las licencias e impuestos no tienen cabida en la hipoteca de autopromoción, y deberemos contar con fondos propios para pagarlas.
¿Qué pasa con las casas prefabricadas o modulares?
Aun que España no cuenta con mucha tradición en casas prefabricadas, es un nicho de mercado que de cada día cuenta con más adeptos. ¿Podemos pedir una hipoteca para la adquisición y montaje de una casa prefabricada? Sí, siempre que la casa esté anclada al terreno de manera fija y permanente, y que además haya un proyecto de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos, además de disponer de la preceptiva licencia de obras.
Si la casa no tiene un anclaje fijo no podremos pedir un préstamo hipotecario, teniendo que recurrir a un préstamo personal, lo cual no tiene por qué ser una mala opción, ya que hay préstamos personales muy competitivos a 10 años, por ejemplo.
Lo ideal en estos casos es dejarse asesorar por un experto en hipotecas y mediación bancaria, ya que hay que saber encontrar la hipoteca que más se adapte a nuestras circunstancias en concreto.
¿Y si sólo quiero comprar el terreno?
Puede darse el caso de que nos interese adquirir un terreno o solar para construir más adelante. Si hablamos de suelo urbano, los bancos suelen conceder entre un 60-80 % del valor del terreno. Si éste es rústico, la financiación de los bancos suele rondar entre el 50 y el 60 % del valor del mismo.
En definitiva, las hipotecas de autopromoción son una excelente manera de hacernos con la casa que siempre hemos deseado. Nuestra será la decisión de elegir planos, materiales, distribuciones etc. Por otra parte, se trata de una hipoteca más compleja, ya que no sólo hay que estudiar las condiciones de la misma sino también todos los detalles y gastos relativos a su construcción. Un buen asesor hipotecario es casi imprescindible para no meternos en una compleja operación de la que podamos salir perjudicados.
Si estás interesado en construir tu propia casa o en adquirir un terreno para hacerlo más adelante, puedes asesorarte sin compromiso alguno con un experto rellenando este formulario de contacto de Hipotecas Plus.
Buenos días!! Estoy pensando en adquirir un terreno urbano para la autoconstrucción de nuestra futura casa.
Tengo una duda sobre el impuesto que se líquida en hacienda, creo que al comprar a ka empresa urbanizadora tendría que pagar el 21% de iva, pero hay alguna forma de pagar el porcentaje de iva 10% al ser autopromoción en lugar del 21% .
Gracias por adelantado.
Un saludo Manuela
Hola Manuela,
La tributación va relacionada con quien te vende el terreno y no es posible escatimar el impuesto.
Hola Antonio,
Mi pareja y yo estamos planteándonos comprar un terreno para después construir una casa modular fija (de aquí 2 añitos aprox). Tenemos varias dudas:
1. ¿Se conceden hipotecas para la compra de un terreno?
2.¿Hay la posibilidad de pedir una hipoteca para el terreno + hipoteca de autopromoción para la construcción de la casa modular?
3.¿Es necesario tener el terreno previamente en propiedad para poder pedir una hipoteca de autopromoción?
En nuestro caso, buscamos un terreno de un máximo de 70.000€ y una casa modular de unos 120.000€. Tendríamos ahorrado unos 30.000€, y los dos tendríamos un puesto indefinido de más de 1 año y con sueldos de un mínimo de 1.300€, ambos. Tendremos 26 y 28 años, sin deudas, sin hijos, únicamente con un renting de coche.
Gracias!
Hola María,
Sí, se conceden hipotecas para compra del terreno de hasta el 50% del precio.
Lo recomendable es que hagáis la compra del terreno y la construcción de la casa modular a la vez. La aportación mínima que exigen los bancos es de un 30% del total que cuesta el terreno y la casa. Los permisos e impuestos a parte los tendréis que aportar vosotros.
Dado que los ahorros que tenis son justos, mi recomendación es que aportéis un aval que tenga un inmueble libre de cargas con la finalidad de apoyarnos en el inmueble del aval para la compra del terreno, de tal manera que no vayáis justos de financiación y cuando hayáis terminado la casa pasáis la hipoteca que habéis hecho en el immueble del aval a la casa nueva.
Buenos días.
Dice que hay bancos que ofrecen hipotecas para comprar solamente el terreno para luego uno construir la casa por su cuenta sin pedir hipoteca por ella. Me podría indicar cuáles son estos bancos? Muchas gracias ?
Hola Alf,
Todos los bancos te pueden ofrecer una hipoteca por la compra de un terreno, normalmente como máximo hasta el 50% de su precio. Que te la concedan dependerá del trabajo que realizas, los ingresos que tienes, tu estabilidad laboral y si puedes aportar avales que tengan un inmueble libre de cargas que a lo mejor incluso con ello te financian el 100% del precio de compra.
Buenas tardes:
Somos un grupo de 19 que hemos comprado un solar con proyecto y licencia para construir 19 pisos.
Todos tenemos mínimo 20% de fondos propios y queremos construir el edificio en autopromoción.
¿Es viable financiar esta autopromoción con algún banco?
Saludos, gracias
Hola Juan,
Con los datos que me facilitas considero que no tenis que tener ningún problema en la obtencion de la financiación. Si deseas que nos ocupemos nosotros contacta nuevamente.
Buenas tardes Antonio:
Me gustaría profundizar mas sobre este tema en privado.
Saludos
Juan
Hola Juan,
Por favor, cumplimenta este formulario y me pondré en contacto contigo este semana que viene
https://www.hipotecasplus.es/forms/hipoteca-autoconstruccion/
Hoy por hoy ningún banco hipoteca terrenos sin tener licencia
Hola Josep,
Si que se conceden hipotecas para la compra de terrenos urbanos. El banco según tu perfil te financiara entre el 50% o el 60% del precio de terreno.
Buenas. El mes que viene firmamos la compra del terreno para construir una casa modular de la que tenemos ya el proyecto. Conoces algún banco que incluya el terreno libre de cargas (pagado) en la tasación del proyecto? Es decir, que lo tasen todo junto para conceder hipoteca que no llegaría al 60% del total?? No tiene lógica que no tengan en cuenta el terreno, si no pudiera asumir la hipoteca se quedan la casa y el terreno mío?? No sería el caso porque los dos somos funcionarios y tenemos capacidad de ahorro. Muchas gracias
Hola Mónica, podemos daros opciones pero me faltan mas datos, cumplimenta este formulario y nos pondremos en contacto contigo https://www.hipotecasplus.es/forms/hipoteca-autoconstruccion/
Buenas el banco me comenta que me da el 60% del valor del terreno pero veo que hay bancos que dan 80 % como saber el banco que es me puedes informar
También preguntarte que después para hacer la casa te hacen otra hipoteca o también te la suman con la casa.
Gracias
Hola Sergio,
Sin tener detalles sobre ti no puedo contestar la pregunta. Cada hipoteca que obtenemos es personalizada y este blog lo que pretende es dar una idea general.
Hola señor Antonio, buenos días.
Mi duda es la siguiente, mi padre vive en un adosado de 140m2, en catastro consta como almacén (así lo fue en el pasado), hace un par de años se hizo una reforma del interior para habilitarlo como vivienda, solo se pidió licencia de obra menor.
En resumen, mi hermano y yo queremos solicitar préstamo auto promotor para hacer 2 adosados, podríamos hacer la operación de forma conjunta? Tendrían dos referencias catastrales? Como legalizamos una casa si consta como almacén? Necesitamos que esté a nuestro nombre la propiedad?
Hola Manuel,
Empiezo por tu padre. El tiene que hacer lo que se denomina una declaración de obra nueva, para ello mi recomendación es que acudáis a un abogado y este os guiara en los pasos que tenéis que hacer o bien acudáis al notario de vuestra población.
En cuanto a los adosados que queréis hacer tu y tu hermano es factible que os concedan una hipoteca conjuntamente con la finalidad de ahorrar costes y posteriormente realicéis una división horizontal con la finalidad que cada uno tenga su adosado a su nombre.
Hola, estamos pensando en comprar una parcela para construir una vivienda y me gustaría saber que entidades ofrecen la posibilidad de financiar tanto la parcela como la vivienda.
Muchas gracias.
Hola Alejandro,
Siempre y cuando aportes un aval que tenga un inmueble libre de cargas puede ser posible que podamos financiar la compra del terreno y la construcción de la casa.
No obstante, para que el banco te quiera financiar debes contar de entrada con el proyecto de la casa que quieres construir y los permisos. Esto implica que tu has tenido que pagar el arquitectos y permisos y además de contar con los gastos de escritura de la declaración de obra nueva.
Buenas noches, tengo un terreno en propiedad y me gustaría construir una casa, en este caso que porcentaje de dinero tengo que tener ahorrado?El proyecto son unos 300.000€
Hola José,
Los bancos financian hasta el 100% del coste de contrucción. Hasta el 100% quiere decir que alguno puede decirte que solo te da el 80% del coste de construcción.Por lo tanto, en el caso que financien el 100% tu tienes que aportar de entrada todo los gastos tales como el coste de los permisos y del proyecto, además de los gastos de declaración de obra nueva que es la escritura que se hace justo antes de empezar la obra donde se describe la obra que se va a hacer.
Buenas noches:
He firmado mi hipoteca autopromotor con una carencia de 24 meses ( y el único inconveniente es que si no tenemos el din de obra en ese momento no nos dan 9050 euros). Eso lo pone muy claro. Debería yo preocuparme por no tener el fin de obra en ese momento?
Hola Aldara,
Si debes de preocuparte de firmar el fin de obra. Apóyate en tu arquitecto para ello.
Hola, me acaban de donar una parcela ya segregada y ya esta registrada a mi nombre en el registro de la propiedad. He enviado al catastro el registro de esta nueva parcela para obtener una nueva referencia catastral. Mi duda es, si ya esta inscrita a mi nombre en el registro, me concederán la hipoteca? O tengo que esperar a que en el catastro me den una referencia de la parcela?
Hola Juan Manuel,
Si ya este inscrita en el registro de la propiedad no tiene que haber problema en que te concedan la hipoteca si cumples con los requisitos que exige el banco.