¿Qué son y cómo solicitar una hipoteca flotante?

10 mayo, 2023 | M Aparicio

En Hipotecas Plus, desde nuestra labor educativa relacionada con las hipotecas y las finanzas, queremos explicar una modalidad de préstamo hipotecario conocida como hipoteca flotante o de máximo.

Si eres un particular, fácilmente no conocerás este tipo de hipoteca. Sí eres autónomo o tienes una empresa, seguramente la conocerás e incluso puedes disponer de ella con más facilidad.

La hipoteca flotante es una fórmula financiera que, como decimos es poco conocida entre los particulares, es más utilizada por las empresas y autónomos que necesitan soluciones para expandir sus negocios o requieren de agilidad para disponer de capital cuando les sea necesario.

En el presente artículo, vamos a explicar:

  • Qué es una hipoteca flotante
  • Para quiénes está diseñada la hipoteca flotante
  • Cuáles son las ventajas de una hipoteca flotante
  • Diferencias entre la hipoteca tradicional y la hipoteca flotante
  • ¿Cómo solicitar una hipoteca flotante?
  • Ejemplo práctico de una hipoteca flotante

¿Qué es una hipoteca flotante?

La hipoteca flotante (también conocida como hipoteca de máximo) es una garantía real que se constituye para garantizar una deuda que no está definida de antemano, de ahí el término “flotante”.

Lo que se establece es el máximo que la hipoteca puede garantizar. Pero a ese máximo no es necesario llegar y además se puede disponer del capital concedido a través de la hipoteca, en diferentes momentos y porcentajes.

En finanzas, el término «flotante» se utiliza como sinónimo de circulante; es decir, algo abierto, que no es fijo.

En este caso, lo que está «flotando» es la responsabilidad hipotecaria, puesto que el valor total de las deudas a favor del acreedor puede verse alterado. En otras palabras, se desconoce a cuánto podrá ascender la posible deuda, pero se determina un máximo de cobertura de la hipoteca.

La utilidad que tiene la hipoteca flotante es garantizar un conjunto de deudas indeterminadas presentes y futuras.

Capital a disposición del titular de la hipoteca cuando se requiera sin exceder del máximo

El capital utilizado y adeudado en la hipoteca flotante puede requerirse cuando se desee y en diferentes partes mientras no se exceda del máximo.

No es preciso que se sepa el importe de dichas deudas; tan siquiera tienen por qué existir en el momento de su constitución.

Puede ser, por ejemplo, que en el momento de la constitución de la hipoteca se establezca solo una deuda por el 40% del capital máximo cubierto por el valor del inmueble establecido como garantía hipotecaria. Más adelante se puede contraer, por ejemplo, otro 20% más de deuda de ese valor máximo y en otro momento más lejano otro 20%…

Esto es la ventaja de la hipoteca flotante, se puede ir recurriendo en el futuro a capital ya garantizado en el momento inicial de la constitución de la hipoteca y que todavía no se ha utilizado, ahorrándose así los costes de tener que constituir y formalizar otra hipoteca.

De esta manera, cada vez que se necesite disponer de capital, se puede ir utilizando hasta el máximo garantizado, sin tener que firmar nuevas hipotecas y ahorrándose el coste que ello implicaría.

Hay un importe máximo concedido en la hipoteca flotante, como en toda hipoteca, pero se dispone de él cuando se requiera

Lo que sí queda registrado en el momento de la constitución de la hipoteca es el importe máximo del crédito asegurado y las características básicas de las obligaciones que pueden ser contraídas y serán garantizadas.

Por ejemplo, si el importe máximo del crédito asegurado es de 150.000 €, podremos utilizar 50.000 € en tres momentos determinados en los que necesitemos ese capital.

Es solo un ejemplo, el titular de la hipoteca flotante podrá hacer las agrupaciones y combinaciones de utilización del capital asegurado según vaya necesitando o decidiendo en el futuro.

¿Para quiénes están diseñadas las hipotecas flotantes?

La Ley Hipotecaria (LH) regula esta modalidad de hipoteca en sus artículos 153 y 153 bis, indicando que las hipotecas de máximo pueden constituirse a favor de las Administraciones Públicas que sean titulares de un crédito tributario o de la Seguridad Social y las entidades financieras con capacidad para otorgar préstamos y emitir títulos hipotecarios.

Es decir, bancos, cooperativas de crédito, establecimientos financieros de crédito, etc.

Pero que quede claro, lo que no restringe la Ley es quién puede hacer uso de este tipo de hipoteca.

Por lo tanto, la hipoteca flotante puede ser contratada por cualquier persona mientras que una entidad financiera o las administraciones públicas lo aprueben.

No obstante, debido a su naturaleza y complejidad, principalmente están diseñadas para autónomos y empresas.

Es más, suelen utilizar la hipoteca de máximo para abordar planes de expansión.

Luego nos daremos cuenta de ello, con el ejemplo práctico que vamos a poner sobre hipoteca flotante.

La hipoteca flotante es una solución inteligente especialmente diseñada para autónomos y empresas

La financiación empresarial es mucho más compleja y profunda que las economías personales que todas las personas tenemos en nuestro ámbito personal o familiar. Por ello, en el mundo empresarial se utilizan instrumentos de crédito más sofisticados como es este caso de la hipoteca flotante.

Puede haber muchos momentos determinados en la vida de una empresa, en la que sus gerentes o gestores puedan encontrarse con la situación de realizar pagos imprevistos o también deseos de expandirse.

Al tener previamente garantizado el riesgo de la operación mediante una hipoteca flotante, le será más sencillo, ágil, menos burocrático y sin costes de gestión, acceder al capital todavía no utilizado en la hipoteca constituida inicialmente.

Cuáles son las ventajas de una hipoteca flotante

La hipoteca flotante reúne varias ventajas respecto a la hipoteca tradicional:

Ahorro en los costes

En primer lugar, contamos con un ahorro de costes.

Si por cada hipoteca tenemos que pagar los gastos de notario, registro, tasación, etc., en una hipoteca flotante solo pagaremos los costes una vez.

 Luego podremos disponer del máximo de línea de crédito que podremos utilizar en el futuro según nos convenga. sin tener que pagar los costes mencionados anteriormente cada vez que recurramos a nuestra línea de crédito cubierta con la hipoteca inicial.

Agilidad

Imaginemos que una empresa cada vez que se expande o que tiene que afrontar gastos necesita realizar todos los trámites asociados a una hipoteca.

Se perdería mucho tiempo en disponer de capital cada vez y ello podría implicar perder oportunidades en un mundo cada vez más competitivo que requiere de agilidad de gestión.

Con la hipoteca flotante, se puede acceder al capital todavía no utilizado en la línea de crédito que se consiguió con la constitución de la hipoteca inicial, de forma directa y rápida, sin los excesivos trámites burocráticos que implica una hipoteca.

Las buenas condiciones se mantienen en las sucesivas utilizaciones de la línea de crédito

Con la hipoteca flotante nos podemos beneficiar de las buenas condiciones firmadas en el contrato hipotecario inicial. Es decir, si por ejemplo disponemos de un crédito máximo de 100.000 € y hemos utilizado 20.000 €, el resto de dinero se podrá utilizar en el futuro con las mismas condiciones inicialmente pactadas.

Diferencias entre la hipoteca tradicional y la hipoteca flotante

Los consumidores particulares estamos acostumbrados a la hipoteca tradicional.

Decidimos adquirir una vivienda y recurrimos a la figura de la hipoteca, que no es ni más ni menos que el banco nos presta normalmente el 80% del valor de su tasación para poder comprarla.

Cuando firmamos la hipoteca afrontamos además los gastos de su constitución y formalización de la misma.

En la hipoteca flotante, en un principio es todo similar, sin embargo, el capital concedido que queda garantizado por el inmueble hipotecado, puede utilizarse más tarde y en sucesivas fases, utilizando en cada una de ellas una parte sin superar el límite de crédito.

¿Cómo solicitar una hipoteca flotante?

Aunque su diseño y complejidad responde más a necesidades de empresas y autónomos, también puede ser concedida a particulares.

Debemos de saber que cualquier banco puede estar dispuesto a concedernos una hipoteca flotante si cumplimos con las exigencias de su política de riesgos.

No obstante, dada su complejidad, sería muy recomendable que contemos con un gestor o asesor especializado en este tipo de productos financieros.

También debemos de saber que al igual que en la hipoteca tradicional, necesitaremos contar con un inmueble que constituya la garantía hipotecaria

Ejemplo práctico de hipoteca flotante

Llega el mejor momento del artículo, el ejemplo práctico que nos ayuda a terminar de entender mejor todos los conceptos.

Imaginemos que Sergi es un emprendedor que necesita capital para realizar una nueva inversión.

Dispone de un inmueble tasado en 160.000€.

El banco le ofrece como hipoteca flotante y constituyéndose el inmueble como garantía hipotecaria, hasta un máximo del 80% del valor de tasación, es decir, 128.000 €.

Podría entonces disponer de esos 128.000 € para realizar sus inversiones. Pero para su inversión inicial solo necesita 40.000 €.

El producto financiero de la hipoteca flotante le permite utilizar esos 40.000 € iniciales y el resto se queda como línea de crédito con la posibilidad de utilizarlo en el futuro.

Si solo necesita inicialmente 40.000 €, ¿para qué disponer de todo el capital y pagar sus correspondientes interés mes a mes, si solo necesita esos 40.000€?

Con la figura de la hipoteca flotante, solo utiliza esos 40.000 € iniciales y dispone de una línea de crédito del capital restante, es decir, 88.000 €, ya que 128.000 menos los 40.000 € es igual a 88.000.

Un tiempo más tarde tiene que afrontar unos pagos y además su negocio ha crecido y quiere abrir un local.

En total necesita 38.000 €. No hay problema, todavía no ha superado su línea de crédito, además de que ya habrá amortizado una parte de los 40.000 € inicialmente dispuestos. Ahora puede utilizar esos 38.000 €.  Todavía dispondrá de otros 50.000 €, por si los requiere en el futuro.

De esta manera Sergi, con la hipoteca flotante, va disponiendo según vaya necesitando de capital para su negocio y a la vez va amortizando solo el capital dispuesto y con muchos menos intereses, que si hubiese dispuesto de todo el capital concedido al momento de constituir la hipoteca.

Además, con las diversas utilizaciones de su línea de crédito ahorra en costes y en tiempo de gestión, que sí que serían necesarios si se tuviera que firmar una nueva hipoteca.

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