Préstamo hipotecario para autopromoción

Préstamo hipotecario para autopromoción

17 junio, 2020 | Toni Real


Casi todos asociamos una hipoteca con la adquisición de una vivienda ya construida o en construcción por terceros, pero ¿qué pasa si queremos ser nosotros los que construimos nuestra vivienda, directamente o contratando a una constructora o promotora que lo gestione?

En este caso de promoción o construcción por nuestra cuenta, estaríamos hablando de una hipoteca de autopromotor o autoconstrucción.

Es importante señalar que la hipoteca para autopromoción también puede concederse para la rehabilitación de una vivienda ya construida, no solo para levantar un inmueble sobre un solar edificable.

A tener en cuenta en un préstamo hipotecario autopromoción

Para que el banco nos conceda un préstamo hipotecario para autopromoción, lo ideal es que el terreno sobre el que se vaya a construir o rehabilitar sea propiedad del solicitante y esté libre de cargas, o que estas cargas sean mínimas.

Si no disponemos de terreno en propiedad podemos solicitar el importe al banco para adquirirlo, aunque en este caso el aporte de garantías adicionales suele ser bastante exigente, necesitando aportar una o varias viviendas libres de cargas. En estos casos, el banco hace una primera entrega del 50 % del préstamo hipotecario autorizado. Con ese importe, podremos adquirir el terreno e iniciar las obras. El resto se irá abonando a medida que el arquitecto vaya verificando las mediciones.

Es importante contar con reservas económicas, ya que el banco nos concederá, a lo sumo, un 80 % del valor de la casa que queremos construir. Y muy importante, la tasación de la vivienda a construir o rehabilitar no incluye licencias ni impuestos, así que deberemos tener en cuenta esas cantidades ya que no estarán incluidas en la hipoteca.

Así pues, deberemos disponer de un 20-30 % del importe total de la obra, incluyendo todos sus costes (planos, permisos, licencias, etc).

Qué documentación nos solicitará el banco

  • Declaración de obra nueva en construcción.
  • Licencia de obra en vigor.
  • Seguro a todo riesgo durante el plazo que dure la obra.
  • Proyecto de obra sellado por el Colegio de Arquitectos.
  • Comprobante de pago de los impuestos de la obra.

Otros datos de interés

  1. La casa debe estar anclada al terreno, contando con cimentación. No se acepta, por tanto, casas móviles.
  2. Deberemos contar con todos los permisos y licencias pertinentes.
  3. Mientras las obras estén en curso, sólo se paga mensualmente carencia de capital; una vez finalizada la obra, se pagará cada mes la cuota hipotecaria completa, es decir, capital + intereses. La duración de las obras suele oscilar entre 18 y 36 meses, según cada banco y cada caso.
  4. El porcentaje de la hipoteca llegará como máximo al 80 % en el caso de vivienda habitual, y al 60 % en caso de segundas residencias. No olvidemos que las licencias e impuestos no tienen cabida en la hipoteca de autopromoción, y deberemos contar con fondos propios para pagarlas.

¿Qué pasa con las casas prefabricadas o modulares?

Aun que España no cuenta con mucha tradición en casas prefabricadas, es un nicho de mercado que de cada día cuenta con más adeptos. ¿Podemos pedir una hipoteca para la adquisición y montaje de una casa prefabricada? Sí, siempre que la casa esté anclada al terreno de manera fija y permanente, y que además haya un proyecto de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos, además de disponer de la preceptiva licencia de obras.

Si la casa no tiene un anclaje fijo no podremos pedir un préstamo hipotecario, teniendo que recurrir a un préstamo personal, lo cual no tiene por qué ser una mala opción, ya que hay préstamos personales muy competitivos a 10 años, por ejemplo.

Lo ideal en estos casos es dejarse asesorar por un experto en hipotecas y mediación bancaria, ya que hay que saber encontrar la hipoteca que más se adapte a nuestras circunstancias en concreto.

¿Y si sólo quiero comprar el terreno?

Puede darse el caso de que nos interese adquirir un terreno o solar para construir más adelante. Si hablamos de suelo urbano, los bancos suelen conceder entre un 60-80 % del valor del terreno. Si éste es rústico, la financiación de los bancos suele rondar entre el 50 y el 60 % del valor del mismo.

En definitiva, las hipotecas de autopromoción son una excelente manera de hacernos con la casa que siempre hemos deseado. Nuestra será la decisión de elegir planos, materiales, distribuciones etc. Por otra parte, se trata de una hipoteca más compleja, ya que no sólo hay que estudiar las condiciones de la misma sino también todos los detalles y gastos relativos a su construcción. Un buen asesor hipotecario es casi imprescindible para no meternos en una compleja operación de la que podamos salir perjudicados.

Si estás interesado en construir tu propia casa o en adquirir un terreno para hacerlo más adelante, puedes asesorarte sin compromiso alguno con un experto rellenando este formulario de contacto de Hipotecas Plus.




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